NSTEC, 공실률 증가로 2026년 상반기 전망 하향 조정

Investing.com — NSTEC은 2026년 상반기 실적이 높은 공실률, 자산 매각, 비용이 많이 드는 리더십 전환으로 압박을 받아 연간 수익 전망을 하향 조정했다고 밝혔다. 네덜란드의 오피스 건물 임대 회사인 NSTEC의 2026년 상반기 EPRA 주당순이익(EPS)은 0.79유로로 감소했으며, 회사는 연간 EPRA EPS 가이던스를 기존 1.90유로~2.05유로에서 1.80유로~1.90유로로 낮췄다. 주가는 마지막 거래일 17.30달러를 기록하며 이전 종가 17.36달러 대비 0.35% 하락했고, 52주 최저치에 근접했다.

주요 요점

– 포트폴리오 축소와 공실률 상승이 수익에 부담을 주면서 상반기 EPRA 주당순이익은 0.79유로로 감소했다.

– 연간 EPRA EPS 가이던스는 중간값 기준으로 약 5%~7% 하향 조정되었다.

– 공실률은 주로 Leiden의 Newtonweg와 Amsterdam의 Vivaldi II의 영향으로 전년 대비 거의 두 배 증가한 약 10%에 달했다.

– 회사는 중간 배당금을 주당 0.75유로로 유지했으며, FBI 자격을 유지하려면 회계 연도 결과의 100%를 배당해야 한다고 밝혔다.

– 경영진은 재개발, 자사주 매입 및 자산 순환을 통해 장기적인 가치 창출에 대한 확신을 유지했다.

기업 성과

NSTEC의 상반기 실적은 비록 경영진이 포트폴리오 일부에서 회복의 조짐을 보였다고 언급했지만, 사업이 압박을 받고 있음을 보여주었다. 2025년과 2026년 초 Beukenhaven, Hoofddorp, Eindhoven 등지의 자산 매각 시리즈 이후 총 임대 수입은 감소했다. 회사는 또한 공실률의 급격한 상승에 직면했으며, 이는 세입자에게 전가할 수 없는 서비스 비용을 증가시켰다.

가장 눈에 띄는 압력은 두 자산에서 비롯되었다. Leiden의 Newtonweg는 세입자를 잃었고, Amsterdam의 Vivaldi II는 리모델링 지연 후 예상보다 느리게 임대되었다. 이 두 자산이 공실률 증가의 대부분을 차지했다.

동시에 NSTEC은 강점 분야를 강조했다. 2월에 문을 연 리모델링된 자산인 Rotterdam Alexander는 특히 유연 오피스 공간에서 성공적으로 임대되었다. 경영진은 유연 오피스 부분이 4개월 이내에 거의 70%의 입주율을 달성했으며, 계약 임대료는 일반 오피스 공간의 2.3배에 달했다고 밝혔다. 이는 HNK 유연 오피스 모델이 표준 오피스보다 더 강력한 경제성을 제공할 수 있다는 회사의 견해를 뒷받침한다.

재무 하이라이트

– EPRA EPS: 2026년 상반기 0.79유로, 전년 동기 대비 감소.

– 2026년 연간 EPRA EPS 가이던스: 1.80유로~1.90유로, 기존 1.90유로~2.05유로에서 하향 조정.

– 포트폴리오 가치 평가 변화: 2026년 상반기 2.6% 하락.

– 공실률: 2026년 상반기 약 10%, 2025년 상반기 약 5% 대비 증가.

– LTV: 약 40%, 내부 가이던스의 상단에 있지만 약정 한도 60% 미만.

– 평균 부채 만기: 4.2년, 새로운 사모 발행 이후 3.6년에서 증가.

– 부채 비용: 2026년 1월 MetLife 발행 이후 소폭 상승.

– CEO 전환 관련 발생 비용: 2026년 상반기 약 60만 유로.

– Well House 프로젝트 중단: 약 1천만 유로의 간접 비용.

– 중간 배당금: 주당 0.75유로, 변동 없음.

어려운 시기에도 불구하고 배당금 지급 약속은 눈에 띈다. InvestingPro 데이터에 따르면, NSTEC은 29년 연속 배당금 지급을 유지해왔으며, 이는 수익이 압박을 받는 상황에서도 주주 수익에 대한 경영진의 집중을 강조한다. InvestingPro는 NSTEC의 재무 건전성 및 가치 평가에 대한 7가지 추가 독점 팁을 제공한다.

실적 대 전망

제공된 자료에 컨센서스 전망이 없어 직접적인 예상치 상회 또는 미달 비교는 불가능하다. 이번 실적 발표에서 더 중요한 신호는 회사가 스스로 연간 가이던스를 하향 조정한 것이었다.

NSTEC은 2026년 EPRA EPS 전망치를 1.90유로~2.05유로에서 1.80유로~1.90유로로 낮췄다. 중간값 기준으로 주당 약 0.08유로, 즉 약 6% 감소한 수치다. 경영진은 이러한 하향 조정을 주로 Vivaldi II의 느린 임대 진행과 CEO 전환과 관련된 비용 탓으로 돌렸다.

수정된 전망은 새로운 범위에 도달하기 위해 하반기 실적이 의미 있게 개선되어야 함을 시사한다. 그럼에도 불구하고, 회사는 공간을 채우기 위해 임대료 품질을 희생하지 않을 것이라고 밝혔는데, 이는 장기적인 수익력에는 도움이 될 수 있지만 단기적인 상승 여력은 제한할 수 있다.

시장 반응

NSTEC 주가는 마지막으로 17.30달러에 거래되었으며, 이전 종가 17.36달러 대비 0.35% 하락했다. 주가는 52주 최저치인 16.50달러보다 약 4.8% 높고, 52주 최고치인 24.05달러보다 약 28.1% 낮은 수준에서 거래되고 있다.

변동은 크지 않았지만, 전반적인 상황은 투자자들이 여전히 신중하다는 것을 시사한다. 주가는 연간 범위의 하단에 근접해 있으며, 이는 종종 오피스 수요, 가치 평가 압력 및 임대 속도에 대한 우려를 반영한다. 거래량 데이터는 제공되지 않았다.

그러나 InvestingPro 분석에 따르면 NSTEC은 낮은 EBIT 가치 평가 배수로 거래되고 있으며, 이는 시장이 펀더멘털이 정당화하는 수준보다 더 비관적으로 가격을 책정하고 있을 수 있음을 시사한다. 플랫폼의 적정가치(Fair Value) 평가는 주식이 현재 수준에서 저평가된 것으로 보인다고 지적하며, 이는 단기적인 역풍을 넘어서려는 투자자에게 잠재적인 기회가 될 수 있다. 구독자는 유사한 기회를 위해 가장 저평가된 주식 목록 전체를 확인할 수 있다.

최근의 하락세는 특히 상당한 재개발 필요성이 있고 공실률 변동에 노출된 오피스 임대 회사들에 대한 제한적인 심리 패턴과 일치한다.

전망 및 가이던스

NSTEC은 Vivaldi II의 느린 임대 진행과 전환 관련 비용을 이유로 2026년 연간 EPRA EPS 가이던스를 1.80유로~1.90유로로 하향 조정했다. 경영진은 Vivaldi II에 대한 추가 자본 지출 결정을 내리기 전에 "몇 달 더" 시간을 줄 것이라고 말했으며, 해당 자산의 연말 입주율 가이던스를 기존 "75% 이상"에서 "40% 이상"으로 낮췄다.

회사의 주요 전략 프로젝트는 계속 진행 중이다:

– 과거 Vitrum이었던 Noon은 건설 단계에 들어섰고 중개인을 통해 마케팅 중이다.

– Glass House는 KPN의 2027년 초 예정된 퇴거에 앞서 재포지셔닝되고 있다.

– Houthavens와 Utrecht Central Station은 HNK 유연 오피스 플랫폼을 강화하기 위해 업그레이드되고 있다.

NSTEC은 또한 중간 배당금을 주당 0.75유로로 유지했으며, FBI로서 회계 연도 결과의 100%를 배당해야 한다고 재차 강조했다. 회사는 2027년 1분기 말 이전에 발행 주식의 최대 5%를 자사주 매입할 수도 있다고 밝혔다.

경영진 논평

최고재무책임자(CFO) 겸 임시 공동 CEO Elke Snijder는 Rotterdam Alexander, Houthavens, Utrecht Central Station, Noon, Glass House에 대한 지출을 언급하며 “우리는 올바른 위치에 있다고 확신하지만, 그 위치에 있는 자산의 품질이 항상 좋은 것은 아닙니다”라고 말했다. 이 발언은 물량 확대를 추구하기보다 자산을 업그레이드하는 회사의 전략을 강조한다.

Well House 프로젝트 중단 결정에 대해 Snijder는 인플레이션이 임대료 상승 전망을 능가하면서 순 수익률과 비용이 5% 미만이 되었기 때문에 해당 프로젝트가 “더 이상 우리의 수익률 요건을 충족하지 못했습니다”라고 말했다. 이 발언은 자본 배분에 대한 보다 절제된 접근 방식을 강조한다.

Vivaldi II에 대해 그녀는 “우리는 어떤 대가를 치르더라도 입주율을 추구하지 않습니다”라고 말했다. 이는 경영진이 가격 책정 및 장기적인 자산 품질을 유지할 수 있다면 느린 임대 진행을 받아들일 의향이 있음을 시사한다.

위험 및 도전 과제

– 공실률 상승: 공실률이 거의 두 배 증가하여 약 10%에 달하면서 임대 수입이 감소하고 회수되지 않은 비용이 증가한다.

– 임대 실행: Vivaldi II는 약한 시장에서 공간을 재임대하는 회사의 능력을 보여주는 중요한 시험대로 남아있다.

– 가치 평가 압력: 상반기 포트폴리오 가치가 2.6% 하락했으며, Glass House는 상당한 감액을 기록했다.

– 개발 리스크: Noon과 Glass House는 상당한 자본을 필요로 하며 임대 성공 여부에 달려있다.

– 수익성 압력: 회사는 지난 12개월 동안 수익을 내지 못했지만, 분석가들은 공실률이 정상화됨에 따라 올해 수익성을 회복할 것으로 예측한다.

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– 리더십 전환: 경영진이 전략은 변함이 없을 것이라고 말했음에도 불구하고 CEO 물색은 불확실성을 가중시킨다.

– 시장 유동성: 제한된 거래 데이터는 감정 평가의 불확실성을 높이고 가치 평가에 지속적인 압력을 가할 수 있다.

Q&A

분석가들은 임대, 자본 배분 및 리더십 전환에 집중적으로 질문했다.

질문은 60만 유로에 달하는 CEO 전환 관련 발생 비용에 집중되었으며, 경영진은 이 비용이 퇴직금과 일부 물색 비용을 포함하며 3분기에 더 많은 비용이 예상된다고 밝혔다. 또 다른 주제는 Vivaldi II였는데, 경영진은 예상보다 느린 임대 진행을 인정하고 자본 계획을 변경하기 전에 몇 달 더 기다릴 것이라고 말했다.

분석가들은 또한 포트폴리오 내 주거용 전환 가능성에 대해서도 질문했다. NSTEC은 Amsterdam 남동부의 두 자산과 현재 학생 기숙사로 사용되는 한 자산을 포함하여 그러한 잠재력을 가진 몇몇 자산을 보고 있다고 밝혔다. 회사는 또한 Leiden의 Newtonweg에 대해서도 논의했는데, 용도 지역 변경과 연계된 예정된 매각은 지방 자치 단체가 전환 요청을 거부한 후 무산되었다.

또 다른 질문은 Well House 프로젝트 중단 이후의 자본 배분에 관한 것이었다. 경영진은 주식이 순자산 가치 대비 할인된 가격에 거래되므로 자사주 매입이 매력적이지만, 핵심 위치에서의 재개발이 여전히 우선순위라고 말했다. 감독 이사회 선임 위원회가 CEO 물색을 주도하고 새로운 최고 경영자에 대한 최종 결정을 내릴 것이다.

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