페더럴 리얼티, BofA 콘퍼런스서 ’자산 재활용’ 통한 성장 강조

Investing.com — 2026년 9월 17일 목요일, 페더럴 리얼티 인베스트먼트 (FRT)는 뱅크오브아메리카 뉴욕 글로벌 부동산 콘퍼런스 2026에서 명확한 메시지를 전달했습니다. 회사는 성숙 자산을 재활용하고, 엄선된 중부 시장으로 확장하며, 탄탄한 대차대조표에 의존하여 성장하고 있다는 내용입니다. 경영진은 또한 높은 리파이낸싱 비용과 둔화된 거래 활동을 포함한 더 어려운 사업 환경을 인정하면서도, 자사 포트폴리오가 여전히 회복력을 유지하고 있다고 밝혔습니다.

주요 내용

• 페더럴 리얼티는 자사의 전략이 포트폴리오의 전면적인 전환이 아닌 확장이며, 해안 시장이 여전히 사업의 중심에 있다고 밝혔습니다.
• 회사는 낮은 5%대 캡 레이트로 성숙 자산을 매각하고 높은 6%대 캡 레이트로 재투자할 수 있는 자본 재활용 모델을 강조했습니다.
• 경영진은 주요 해안 지역 자산의 임차인 관계가 캔자스시티와 오마하 같은 신규 시장에서 성장을 이끄는 데 도움이 되고 있다고 말했습니다.
• 대차대조표는 14억 달러의 미사용 신용 한도와 수억 달러의 현금을 보유하며 여전히 주요 강점으로 남아 있습니다.
• 높은 금리는 주로 리파이낸싱 비용을 통해 여전히 역풍으로 작용하지만, 레버리지 의존도가 높은 매수자들의 경쟁을 줄이는 역할도 합니다.

전략 및 시장 지위

돈 우드 최고경영자(CEO)는 페더럴 리얼티가 품질, 규모 및 장기적 가치 창출을 통해 쇼핑센터 부문에서 차별화를 꾀하고 있다고 말했습니다. 그는 회사의 목표를 직접적인 표현으로 설명했습니다. "나는 당신이 나에게 더 많은 대가를 지불하길 원한다. 당신이 임차인이라면 더 높은 임대료를 지불하길 원한다. 당신이 투자자라면 더 높은 수익 배수를 지불하길 원하는데, 이는 당신이 그것이 가치 있다고 생각하길 바라기 때문이다."

경영진은 회사의 핵심 시장이 보스턴부터 워싱턴 D.C.에 이르는 해안 회랑과 플로리다, 캘리포니아라고 밝혔습니다. 그러나 캔자스주 캔자스시티, 오마하 및 기타 인근 지역을 포함한 중부 시간대 시장으로도 진출했습니다. 회사는 이것이 해안 지역에서의 후퇴가 아닌 플랫폼 확장이라고 말했습니다.

• 페더럴 리얼티는 인구 100만 명 이상 대도시에서 지배적인 자산을 찾고 있다고 밝혔습니다.
• 회사는 50만~90만 평방피트에 달하는 대규모 자산은 좁은 인근 상권보다는 지역 전체를 아우르는 매력이 필요하다고 말했습니다.
• 경영진은 새로운 중부 시장의 중위 소득이 강세를 보이며 장기적인 성장을 뒷받침한다고 주장했습니다.
• 회사의 평균 자산 규모는 25만 평방피트 이상으로, 업계 평균인 약 12만 5천 평방피트의 두 배가 넘는다고 밝혔습니다.

재무 실적 및 자본 구조

경영진은 유동성과 유연성을 강조했습니다. 댄 구글리엘몬 최고재무책임자(CFO)는 "우리는 잉여현금흐름을 창출하고 있다. 올해 1억 달러 이상이 예상된다. 이는 2028년까지 1억 5천만 달러로 증가해야 한다. 이는 의미 있고 매우 매력적인 자본원이다"라고 말했습니다.

• 미사용 신용 시설 한도: 14억 달러.
• 현금 보유액: 수억 달러.
• 다음 채권 만기일인 2025년 7월까지 중요한 부채 만기 없음.
• 잉여현금흐름은 올해 1억 달러를 초과하고 2028년까지 1억 5천만 달러에 달할 것으로 예상.
• EBITDA 성장은 수억 달러의 추가 부채 여력을 창출.

회사는 자사의 자본 구조가 인내심을 가질 여유를 제공한다고 말했습니다. 경영진은 불리한 가치평가에서 자본 시장에 접근할 필요가 없으며, 자산 매각, 잉여현금흐름, 부채 여력, 가치평가가 매력적일 경우 보통주 발행, 선별적 합작투자를 포함한 여러 자금 조달원에 의존할 수 있다고 말했습니다.

자산 매각 및 자본 재활용

발표의 핵심 부분은 페더럴 리얼티가 성숙 자산을 유리한 가격에 매각하고 수익금을 고성장 기회에 재투자하는 능력이었습니다. 경영진은 이를 통해 처분 캡 레이트와 인수 캡 레이트 사이에 약 150~200 베이시스 포인트의 스프레드가 발생한다고 말했습니다.

• 성숙한 해안 지역 자산 매각은 낮은 5%대 캡 레이트로 이루어지고 있습니다.
• 일부 서해안 자산은 4%대 중반에 매각되었습니다.
• 재투자 기회는 높은 6%대 캡 레이트에서 발견되고 있습니다.
• 매각된 자산은 일반적으로 매입되는 자산보다 5년간 NOI 성장률이 200~300 베이시스 포인트 낮습니다.
• 회사는 이 과정이 희석적이지 않으며 주주 희석을 방지한다고 말했습니다.

우드 CEO는 회사가 긴 보유 기간 동안 이미 가치를 창출했기 때문에 이 전략이 효과가 있다고 말했습니다. 그는 페더럴 리얼티가 자산을 매각하기 전에 20년 이상 보유하는 경우가 많으며, 현금화하기 전에 소득과 가치를 쌓도록 한다고 덧붙였습니다.

운영 현황

경영진은 중부 지역에서의 여러 운영 성과를 지적했습니다. 약 3억 달러가 소요된 캔자스주 캔자스시티 인수는 회사 모델의 강력한 사례로 제시되었습니다. 페더럴 리얼티는 센터의 약한 부분을 재정비하여 강한 부분의 품질에 가깝게 만들었다고 밝혔습니다.

• 회사는 오마하와 캔자스시티 자산 매입 후 첫 13개월 동안 40건의 신규 계약을 완료했습니다.
• 이러한 속도는 내부 예상치를 훨씬 상회했습니다.
• 페더럴 리얼티는 초기 계약들이 모멘텀을 형성하는 데 도움이 되었으며, 회사가 소유한 해안 자산의 품질 덕분에 다른 임차인들도 뒤를 이었다고 말했습니다.
• 경영진은 중부 지역 포트폴리오가 궁극적으로 약 300만 평방피트에 달할 수 있다고 말했습니다.
• 회사는 향후 5년간 중부 지역이 연간 5% 이상의 NOI 성장률을 기록할 것으로 예상합니다.

스튜 비엘 동부 및 중부 지역 리스 총괄과 광범위한 경영팀은 임차인 참여가 실사 과정 초기에 시작하여 계약 완료까지 지속된다고 말했습니다. 회사는 네 개의 주요 해안 지역 자산인 산타나 로우, 어셈블리 로우, 파이크 앤 로즈, 베데스다 로우가 포트폴리오 전반에 걸친 임대차 관계의 동력 역할을 한다고 밝혔습니다.

• 이 네 곳의 자산에서 36개의 임차인 관계가 지난 13개월 동안 중부 지역 및 주변 쇼핑센터 자산에서 155건의 거래로 이어졌습니다.
• 경영진은 전국적인 소매업체들이 페더럴 리얼티 자산을 통해 새로운 시장으로 확장하기를 원하는 경우가 많다고 말했습니다.
• 회사는 이러한 관계가 새로운 시장에서 예상보다 빠르게 움직일 수 있는 핵심 이유라고 밝혔습니다.

포트폴리오 특성 및 재개발

페더럴 리얼티는 더 큰 자산 기반이 가치를 창출할 더 많은 방법을 제공한다고 말했습니다. 회사는 25년 동안 유지되어 온 완전한 사내 주거 개발팀을 포함하여 복합 용도 및 주거 개발 경험을 강조했습니다.

• 회사는 활용도가 낮은 주차장 및 기타 저비용 토지를 사용하여 자산 집중도를 높일 수 있다고 말했습니다.
• 복합 용도 개발은 시간이 지남에 따라 쇼핑센터의 수익률을 개선하는 데 도움이 되었다고 밝혔습니다.
• 산타나 로우, 파이크 앤 로즈, 어셈블리 로우, 베데스다 로우와 같은 주요 자산은 회사 정체성의 핵심으로 남아 있습니다.
• 특히 산타나 로우는 장기적 가치 창출에 기여한 25년간의 개발 주기였다고 설명되었습니다.

경영진은 또한 재개발 프로젝트가 제때, 예산 내에서 진행되고 있으며, 많은 경우 예정보다 빠르게 진행되고 있다고 말했습니다.

향후 전망

향후 전망에 대해 페더럴 리얼티는 핵심 포트폴리오가 3~4%의 동일 매장 NOI 성장을 기록할 것이며, 이는 4~5%의 FFO 성장 기여로 이어질 것으로 예상한다고 밝혔습니다. 회사는 소규모 거래를 많이 하기보다는 크고 지배적인 자산에 집중하기 때문에 인수 속도가 불규칙하게 유지될 것이라고 말했습니다.

• 강세 시장에서는 연간 인수 여력이 7억~8억 달러에 달할 수 있습니다.
• 약세 조건이나 기회가 제한적일 때는 여력이 약 2억 달러로 줄어들 수 있습니다.
• 회사는 일반적으로 연간 2~8건의 인수를 완료합니다.
• 신규 인수에 대한 목표 무레버리지 수익률은 8.5%~9.5%입니다.
• 페더럴 리얼티는 초기 몇 년 동안 성장이 집중되는 5년간의 수익률을 선호한다고 말했습니다.

경영진은 고금리 환경이 리파이낸싱 비용에 대한 압박을 계속 가할 가능성이 높으며, 이를 주요 부문 역풍으로 설명했습니다. 거래 활동 감소와 신규 공급 축소는 2차 및 3차 영향으로 설명되었습니다. 그럼에도 불구하고, 회사는 높은 금리가 특히 대규모 자산에 대한 레버리지 의존도가 높은 매수자들의 경쟁을 줄이는 역할도 한다고 말했습니다.

합작투자 및 자본 유연성

우드 CEO는 회사가 대규모 자산에 대한 선별적 합작투자에 이전보다 더 개방적이며, 특히 창출한 가치의 일부를 현금화하면서도 통제권을 유지할 수 있다면 더욱 그렇다고 말했습니다.

• 경영진은 한두 개의 합작투자를 고려할 수 있다고 말했습니다.
• 잠재적인 합작투자 구조는 대규모 자산 가치의 30~40%를 현금화하는 것을 포함할 가능성이 높습니다.
• 회사는 운영 통제권을 유지하는 것을 선호한다고 말했습니다.
• 경영진은 합작투자를 전통적인 자본 조달원이 비쌀 때 실용적인 선택지라고 불렀습니다.

그럼에도 불구하고 회사는 여전히 더 단순한 자본 구조와 투명성을 선호한다고 말했습니다. 최근 전환사채 사용이 자본 비용 최적화에 도움이 되었으며, 금리나 가치평가가 개선되면 나중에 무담보 채권 시장 접근이 더 매력적일 수 있다고 언급했습니다.

Q&A 하이라이트

질의응답 세션에서 경영진은 경쟁, 임차인 행동 및 스트리트 리테일에 대한 회사의 견해를 다루었습니다.

• 페더럴 리얼티는 신규 시장 진출로 지난 18개월 동안 경쟁이 심화되고 인수 캡 레이트가 50~75 베이시스 포인트 압축되었다고 말했습니다.
• 처분 캡 레이트도 약 50 베이시스 포인트 압축되어 스프레드가 유리하게 유지되었습니다.
• 회사는 3억 달러 이상의 대규모 자산은 특히 고금리 환경에서 소규모 식료품점 중심 센터보다 매수자가 적다고 말했습니다.
• 경영진은 대규모 자산에 대한 주요 경쟁은 보스턴의 WS Development를 포함한 사모 개발업체에서 온다고 말했습니다.
• 레버리지에 제약이 있는 매수자들은 거래를 성사시키는 데 더 많은 어려움을 겪고 있다고 밝혔습니다.

임차인 관계에 대해 회사는 자산 매각이 소매업체와의 관계를 해치지 않았다고 말했습니다. 경영진은 임차인들이 매각 뒤의 전략적 논리를 이해하고 페더럴 리얼티 자산에서의 기회를 독특하고 시의적절한 것으로 본다고 밝혔습니다.

• 임차인 결정은 단기 금리 변화가 아닌 장기적인 사업 계획에 의해 좌우됩니다.
• 페더럴 리얼티는 주요 해안 자산을 계속 사용하여 새로운 시장에 진출한다고 말했습니다.
• 회사는 워싱턴 스트리트에서 지배적인 건물주인 호보켄과 같은 경우를 제외하고는 스트리트 리테일을 많이 추구하지 않는다고 말했습니다.
• 경영진은 소규모 거래는 종종 대규모 거래만큼 많은 노력이 필요하지만, 회사 규모상 큰 영향을 미치지는 않는다고 말했습니다.

장기적 관점

페더럴 리얼티는 중부 지역이 향후 5년간 연간 5% 이상의 NOI 성장률을 기록하며 포트폴리오의 나머지 부분보다 빠르게 계속 성장할 것이라고 믿는다고 밝혔습니다. 또한 2027년 업계 동일 매장 NOI 성장은 올해보다 낮을 수 있다고 말했습니다.

경영진은 회사가 시장 선택, 긴 보유 기간, 소유 토지에서 가치를 창출하는 능력으로부터 이점을 얻을 수 있는 위치에 있다고 말했습니다. 또한 시간이 지남에 따라 타사 자본이 공모 REIT에 더 중요해질 가능성이 있다고 덧붙였습니다.

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