AMH, 뱅크오브아메리카 NY 글로벌 부동산 컨퍼런스 2026에서 성장 전망 명확히 하다

Investing.com — 2026년 9월 16일 수요일 — American Homes 4 Rent(AMH)는 뱅크오브아메리카의 뱅크오브아메리카 NY 글로벌 부동산 컨퍼런스 2026을 통해 임대 실적 강화, 비용 통제 강화, 그리고 다소 상향된 수익 전망과 함께 사업의 안정적인 모습을 발표했습니다. 경영진은 또한 자금 조달 비용 상승과 여전히 변화하는 공급 환경이 여전히 역풍으로 남아있음에도 불구하고, 개발 파이프라인과 미래 포트폴리오 거래를 보호하는 데 도움이 될 수 있는 새로운 연방 주택법을 언급했습니다.

주요 내용

• AMH는 2026년 연간 FFO(운영자금) 성장 가이던스의 중간값을 Three센트 상향 조정하여 4.3%로 제시, 주거용 REIT 그룹 중 최상위권에 자리매김했습니다.
• 피크 임대 시즌은 기록적인 임대 월과 긍정적인 신규 임대 가격, 안정적인 재계약 성장세를 보이며 매우 강했던 것으로 설명되었습니다.
• 회사는 올해 누적 재산세 증가율이 2.75%를 기록했으며, 이는 장기 평균인 4%~5%보다 낮은 수준이라고 밝혔습니다.
• 경영진은 ’21세기 주택 도로법(21st Century ROAD to Housing Act)’이 AMH의 Two가지 주요 성장 동력인 내부 개발과 포트폴리오 통합에 더 명확한 지원을 제공한다고 언급했습니다.
• AMH는 2027년이 2026년보다 더 나은 점유율로 시작될 것으로 예상하며, 내년에는 동일 점포 순영업이익(NOI) 성장이 개선될 것으로 보고 있습니다.

재무 실적

크리스 라우 최고재무책임자(CFO)는 사업이 "매우 잘 운영되고 있다"며 분기 내내 임대 활동이 견고했다고 말했습니다. 그는 회사 팀이 연간 가이던스 중간값을 Three페니 올리는 데 충분한 성과를 냈다고 덧붙였습니다.

• 2026년 연간 FFO 성장 가이던스는 Now 4.3%입니다.
• 경영진은 이로써 AMH가 주거용 REIT 부문에서 최고 수준에 도달했다고 말했습니다.
• 재산세 증가율은 올해 누적 2.75%로, 회사의 장기 평균인 4%~5%보다 훨씬 낮습니다.
• 재산세 이의 신청 절차가 효과를 보이기 시작했으며, Three분기 보고서에는 더 많은 가시성이 확보될 것으로 예상됩니다.
• Two분기 인도분에 대한 개발 수익률은 5.4%였으며, 경영진은 시간이 지남에 따라 더 높은 수익을 목표로 하고 있습니다.
• 신규 토지 거래는 현재 시장에서 6% 이상의 수익률로 평가되고 있습니다.
• AMH는 2024년 마지막 포트폴리오 인수가 통합 후 AMH 기준으로 약 5%에서 5% 초반, 그리고 5% 후반에서 6%에 가까운 자산 가치 수익률(cap rate)로 확대되었다고 밝혔습니다.
• 주식은 6%의 내재된 자산 가치 수익률로 거래되고 있으며, 경영진은 이를 매력적인 수준으로 보고 있습니다.
• 회사는 2026년 처음 Five~Six개월 동안 자사주 매입 활동을 활발히 진행했으며, 이사회 승인된 자사주 매입 잔여분이 여전히 남아있습니다.

운영 업데이트

경영진은 피크 임대 시즌이 "매우 성공적"이었으며, 기록적인 임대 월과 운영 팀의 강력한 실행력을 보였다고 말했습니다. 링컨 팔머 최고운영책임자(COO)는 회사가 이전 어느 때보다 많은 임대 만기 물량을 처리해야 했지만, 높은 유지율과 빈집의 빠른 회전율을 유지했다고 말했습니다.

• 신규 임대율은 7월 1.6%, 8월 80베이시스 포인트로 긍정적인 수준을 유지했습니다.
• 재계약률은 7월과 8월 모두 3.3%로 안정세를 보였습니다.
• 점유율은 7월 96.1%, 8월 95.9%였습니다.
• AMH는 임대 만기 물량이 사상 최고 수준이었기 때문에 퇴거가 증가했지만, 회사는 여전히 높은 유지율을 유지했다고 밝혔습니다.
• 운영 팀은 빈집의 기록적인 회전율을 달성했습니다.
• 임대율 성장은 6월에서 7월로 개선되었는데, 이는 이례적인 패턴이지만 긍정적인 수준을 유지했습니다.
• 회사는 강력한 실행력이 평소보다 늦은 시즌까지 이어졌다고 말했습니다.

팔머는 AMH가 임대 만기 곡선을 재조정하는 데 오랜 시간을 보냈다고 말했습니다. 만기 중 Three분의 Two는 Now 상반기에 집중되어 있으며, Three분의 One은 하반기에 집중되어 있습니다. 경영진은 이러한 구성이 2027년에 도움이 될 것이라고 믿고 있습니다.

• 회사는 2026년 초 약 95% 수준보다 훨씬 더 나은 점유율로 2027년에 진입할 것으로 예상하고 있습니다.
• 경영진은 1월과 2월 임대 기간이 "매우 중요하다"며 한 해를 결정할 수 있다고 말했습니다.
• AMH는 만기 시점 조정이 장기간에 걸쳐 계획되었으며 2026년에 실행되었다고 밝혔습니다.

개발 프로그램

AMH는 단독주택 임대용 건설(build-to-rent) 부문에서 가장 큰 통합 개발 및 운영사로 남아있으며, 약 15개 시장에서 활발하게 개발을 진행하고 있다고 밝혔습니다. 경영진은 자본 비용 상승에 대응하여 물량을 조절했음에도 불구하고, 회사가 개발을 핵심 성장 동력으로 계속 활용하고 있다고 말했습니다.

• 수직 건설 비용은 인플레이션 압력에도 불구하고 전년 대비 거의 변동이 없었습니다.
• 경영진은 비용 통제의 공로를 공급망 및 인력 관리에 돌렸습니다.
• Two분기 인도분에 대한 현재 개발 수익률은 5.4%입니다.
• 신규 토지 인수는 6% 이상의 수익률로 평가되고 있습니다.
• AMH는 자금 조달 환경 때문에 2026년에 개발 규모를 다소 줄였다고 밝혔습니다.
• 회사는 2026년 파이프라인의 더 큰 비중을 합작 투자 파트너에게 넘겼습니다.
• AMH는 JV 파트너들과 2027년 파이프라인 배분 및 가능한 확장에 대해 논의 중입니다.

라우는 회사의 상시 합작 투자 구조를 통해 AMH는 20% 지분을 유지하고 파트너는 80%를 보유하며 고정된 종료일이 없다고 말했습니다. 그는 이러한 구조가 AMH가 강제 매각 없이 가치를 실현하는 데 도움이 된다고 덧붙였습니다.

• 회사는 이 구조를 일회성 수익이 아닌 지속적인 현금 흐름으로 가치를 전환하는 방법으로 설명했습니다.
• 경영진은 비용 통제, 시장 임대료 성장 및 고수익 토지 거래 등 여러 각도에서 개발 수익률을 높이려고 노력하고 있다고 말했습니다.

규제 및 전략적 개발

경영진은 2026년 7월에 통과된 ’21세기 주택 도로법(21st Century ROAD to Housing Act)’에 대한 논의에 많은 시간을 할애했습니다. 라우는 이 법이 AMH의 Two가지 주요 성장 채널을 보호하기 때문에 AMH의 전략이 "아마도 그 어느 때보다 차별화되었다"고 말했습니다.

• 이 법은 강제 매각 요건을 삭제했습니다.
• 개발은 특별히 분리되어 보호되었습니다.
• 350개 이상의 유닛을 소유한 소유자 간의 포트폴리오 통합이 허용됩니다.
• 대규모 기관 투자자는 350개 이상의 유닛을 소유한 소유자로 정의됩니다.
• AMH는 그 규모의 투자자들은 경제성이 매력적이지 않기 때문에 MLS(Multiple Listing Service)에서 실제로 구매할 수 없다고 말했습니다.
• MLS 외 구매에 대한 예외는 주요 코드 관련 투자가 필요하거나 특정 주택 소유 지원 프로그램(경영진은 이 또한 비용이 많이 든다고 언급)에 한정됩니다.

경영진은 이 법이 오랜 불확실성 기간 이후 더 명확성을 가져다줄 것이라고 말했습니다. 특히 MLS나 건설업체 채널에 접근할 수 없는 소규모 포트폴리오 운영자들은 성장에 더 큰 어려움을 겪을 것으로 예상됩니다.

• AMH는 수년 동안 활발한 MLS 구매자가 아니었기 때문에 전략은 거의 변함이 없습니다.
• 경영진은 향후 12~18개월 동안 포트폴리오 매각에 대한 판매자들의 관심이 더 많아질 것으로 예상하고 있습니다.
• 회사는 포트폴리오 거래의 현재 매도-매수 가격 스프레드가 여전히 넓다고 말했습니다.
• 2027년 초까지 규칙을 제정하는 것을 목표로 2026년 내내 연방 기관의 규칙 제정이 계속될 것으로 예상하고 있습니다.
• 경영진은 유사 법률이 시행되는 데 종종 12~18개월이 걸리기 때문에 이 타임라인이 야심적일 수 있다고 말했습니다.

공급 동향 및 시장 전망

AMH는 공급 조건이 올바른 방향으로 움직이고 있다고 밝혔습니다. 회사는 Eight~Nine분기 연속 성장 이후 Two분기에 전체 단독주택 임대 공급량이 처음으로 감소했다고 지적했습니다.

• 잭슨빌, 올랜도, 탬파와 같은 플로리다 시장은 공급 감소세를 보이고 있습니다.
• 피닉스 임대용 건설(build-to-rent) 재고 압력이 완화되고 있습니다.
• 텍사스 다세대 주택 공급은 정점을 찍은 것으로 보이며, 허가 및 완공이 완화되고 있습니다.
• 대부분의 시장에서 기관 공급이 완화되고 있습니다.
• 경영진은 그림자 공급(shadow supply)을 별도로 측정하기 어렵지만, 전반적인 추세는 고무적이라고 말했습니다.
• 그림자 공급이 계속 요인으로 작용하더라도, AMH는 소규모 개인 투자자 재고 감소에 의해 상쇄되고 있다고 말했습니다.

앞으로 경영진은 2027년 동일 점포 NOI 성장이 2026년보다 높을 것으로 예상하고 있습니다. 이는 더 나은 점유율, 가능한 임대료 성장 가속화 및 지속적인 비용 규율을 주요 동력으로 꼽았습니다.

• AMH는 2026년보다 훨씬 더 강력한 점유율 수준으로 2027년에 진입할 것으로 예상한다고 말했습니다.
• 재계약률은 향후 몇 달간 점진적으로 상승하여 3% 초중반대에 진입하고, 2027년 초에는 더 높아질 것으로 예상됩니다.
• 존 번스(John Burns) 데이터에 따르면 2026년 시장 임대료 성장은 1% 초반대이며, 2027년에는 1% 후반대로 상승할 수 있습니다.
• 경영진은 시장 임대료 성장이 예상 수익률보다 더 중요한 선행 지표라고 말했습니다.
• 회사는 가이던스를 발표하기 전에 향후 몇 달 동안 2027년 전망을 구체화할 계획입니다.

자본 배분 및 대차대조표

AMH는 여전히 대차대조표를 활용할 여지가 있지만, 향후 Three년간 성장의 더 중요한 원천으로 제3자 자본을 주시하고 있다고 말했습니다.

• 레버리지 여력은 여전히 남아있습니다.
• 2026년에 자산 처분 활동이 잘 진행되고 있습니다.
• 회사의 이사회 승인에 힘입어 자사주 매입은 여전히 옵션으로 남아있습니다.
• 경영진은 주식의 내재된 6% 자산 가치 수익률이 자사주 매입을 매력적으로 만든다고 말했습니다.
• 회사는 올해 초 자사주 매입 활동을 활발히 진행했으며, 최근 하락세 이후 주식을 면밀히 모니터링하고 있다고 밝혔습니다.
• AMH는 향후 Three년간 대차대조표 자본보다 제3자 자본이 더 중요할 것으로 예상한다고 말했습니다.

재융자 위험에 대해 경영진은 더 높은 금리가 장기간 유지되는 환경의 가장 큰 영향은 거래 활동에 있을 것이라고 말하며, AMH는 2028년까지 부채 만기가 없다는 점을 언급했습니다. 팔머는 금리가 높은 수준을 유지할 경우 운영 측면에서 공급이 더 큰 우려 사항으로 남아있다고 말했습니다.

Q&A 하이라이트

• 경영진은 AMH가 운영하는 주들이 휴회했기 때문에 2026년 주 차원의 입법적 우려는 없다고 말했습니다.
• 연방 주택법 통과 후, 정부 업무 팀은 다시 주 및 지역 문제로 초점을 옮기고 있습니다.
• 2026년 중간 선거 관련 우려는 확인되지 않았습니다.
• ROAD Act에 대해 질문하자, 경영진은 강제 매각이 없어지고 개발이 보호된다고 답했습니다.
• 소규모 소유자들이 유동성 압력에 직면하면서 12~18개월 동안 포트폴리오 통합 기회가 나타날 수 있다고 말했습니다.
• 경영진은 많은 포트폴리오 소유자들이 전략을 변경하기 전에 기관 규칙 제정을 기다리고 있다고 말했습니다.
• 개발에 대해 AMH는 규모와 운영 플랫폼이 자산을 시스템으로 가져올 때 가치를 창출하는 데 도움이 된다고 말했습니다.
• 자본 배분에 대해 경영진은 회사가 주식을 계속 주시하고 자사주 매입을 평가할 것이라고 말했습니다.
• 2027년에 대해 경영진은 동일 점포 NOI 성장이 2026년보다 높을 것이라고 말했습니다.

결론

AMH는 더 강력한 운영, 더 명확한 규제, 그리고 2027년을 위한 더 나은 준비를 갖추고 다음 단계에 진입한다고 밝혔습니다. 독자들은 더 자세한 내용을 아래 전체 녹취록에서 참조할 수 있습니다.

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