에섹스 프로퍼티 트러스트, 뱅크오브아메리카 부동산 컨퍼런스에서 서부 해안 경쟁력 강조

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2026년 9월 16일 수요일, 에섹스 프로퍼티 트러스트(ESS)는 뱅크오브아메리카(BofA) 뉴욕 글로벌 부동산 컨퍼런스 2026에서 서부 해안 아파트 사업에 대한 엇갈리지만 대체로 긍정적인 전망을 제시했습니다. 경영진은 이례적인 공급 부족, 북부 캘리포니아의 수요 개선, 시애틀의 안정화 조짐을 지적하는 한편, 남부 캘리포니아의 부진과 로스앤젤레스의 지속적인 연체 문제를 인정했습니다.

회사는 규율 있는 자본 배분 방식과 지역 집중 전략이 비수기에 진입하고 금리가 높은 수준을 유지할 경우 더 높은 리파이낸싱 비용에 직면함에도 불구하고 계속해서 성과를 뒷받침하고 있다고 밝혔습니다.

핵심 요약

• 에섹스는 서부 해안 포트폴리오가 특히 2019년 이후 처음으로 임대료 상승 모멘텀을 얻고 있는 북부 캘리포니아에서 사상 최저 수준의 공급 부족으로 이점을 얻고 있다고 말했습니다.
• 경영진은 8월까지 체결된 임대 계약을 기준으로 2027년 임대료가 약 150bp(베이시스 포인트) 상승할 것으로 예상하며, 이는 전년 대비 65bp 개선된 수치입니다.
• 시애틀은 신규 공급이 감소하면서 안정화되고 있으며, 남부 캘리포니아는 여전히 부진하지만, 항공우주 및 방위 산업 동향이 시간이 지남에 따라 도움이 될 수 있습니다.
• 회사는 규율 있는 자본 전략을 유지하여 새로운 시장 진입을 피하고, 2026년 FFO(운영자금) 성장에 부담을 주었던 구조화 금융 포트폴리오의 규모를 최적화했습니다.
• 에섹스는 자사의 집중된 포트폴리오와 운영 모델이 경쟁사 대비 마진 우위를 제공하며, 매출 성장을 더 강력한 순이익으로 전환하는 데 도움이 된다고 밝혔습니다.

재무 성과

에섹스는 자신을 캘리포니아와 워싱턴에만 집중하는 S&P 500 다가구 주택 임대 회사로 설명했습니다. 안젤라 클레이만(Angela Kleiman) 사장 겸 최고경영자(CEO)는 회사가 서부 해안 전역에 약 240억 달러의 시가총액과 63,000호의 주택을 보유하고 있다고 말했습니다.

• 2027년 예상 임대료 상승률: 8월까지 체결된 임대 계약 기준 약 150bp.
• 2026년 대비 개선: 전년 대비 65bp 개선.
• 북부 캘리포니아 임대료 대비 소득 비율: 21%, 팬데믹 이전 25% 대비.
• 베이 지역 소유 비용: 임대보다 약 2.5배 더 비쌈.
• 로스앤젤레스 경제적 입주율: 연중 대부분 약 94%.
• 로스앤젤레스 연체율: 임대료의 150bp, 역사적 평균 80bp 대비.
• 총 포트폴리오 연체율: 50bp, 역사적 평균 40bp 대비.
• 2026년 상반기 로스앤젤레스 매출 성장률: 2025년 상반기 대비 80bp 개선.
• 구조화 금융 및 우선주 투자: 2026년 FFO 성장에 2.5% 부정적 영향.
• 구조화 금융 포트폴리오: 1억 달러의 발생주의 수준으로 축소.
• 자본 지출 및 재개발 전 영업활동 현금흐름: 약 2억 달러.
• 과거 자산 인수: 수년간 약 20억 달러에 육박.

바브 박(Barb Pak) 최고재무책임자(CFO)는 북부 캘리포니아의 임대료 대비 소득 비율이 주택 구매 능력 문제를 야기하지 않으면서 추가 성장의 여지를 남기고 있다고 말했습니다. 그녀는 임금 인상이 없어도 현재 수준에서 임대료가 20% 상승할 수 있으며, 그래도 시장을 코로나19 이전의 임대료 대비 소득 수준으로 되돌릴 수 있다고 언급했습니다.

운영 현황

경영진은 최근의 성수기 임대 계약 시즌이 2016년부터 2019년까지의 장기 평균보다 좋았고, 작년보다도 좋았다고 밝혔습니다. 회사는 더 강력한 임대료 곡선이 전적으로 북부 캘리포니아에 의해 주도되었으며, 시애틀은 정상적인 계절성을 따랐고 남부 캘리포니아는 전년 대비 거의 변동이 없었다고 말했습니다.

• 회사가 비수기인 4분기에 진입하면서 임대료 곡선은 Now 평탄해지고 있습니다.
• 북부 캘리포니아는 2019년 이후 처음으로 의미 있는 임대료 상승 주기를 겪고 있습니다.
• 시애틀은 공급 및 정리해고와 관련된 어려운 시기를 겪은 후 안정화를 향해 나아가고 있습니다.
• 남부 캘리포니아는 여전히 가장 취약한 지역이지만, 완만한 개선을 보였습니다.

북부 캘리포니아에서 에섹스는 수요가 인공지능 도입, 구인 게시물, 신규 회사 설립 및 오피스 임대 활동에 의해 뒷받침되고 있다고 말했습니다. 회사는 공급이 총 재고의 약 30bp로 사상 최저 수준에 가깝다고 설명했으며, 향후 4~5년 동안 신규 공급이 거의 없을 것으로 예상한다고 밝혔습니다.

• 인허가 기간은 가속화된 허가 절차에 따라 역사적으로 약 3년에서 약 2.5년으로 개선되었습니다.
• 250호 이상의 포디움 방식의 중층 프로젝트는 여전히 건설에 최소 36개월이 필요합니다.
• 회사는 약 100개의 토지 부지를 평가하고 개발을 위해 한 곳을 선정했습니다.
• 건설 비용은 팬데믹 이전의 10%~15% 증가율보다 낮은 연간 약 4%~5% 상승하고 있습니다.
• 토지 가용성은 여전히 제한적이며, 매도자 기대치는 여전히 건설업체가 지불하려는 가격을 초과합니다.

대시애틀 지역에서 에섹스는 연간 공급량이 2024년 재고의 2.4%에서 2025년 1.7%로 감소했으며, 2027년에는 1% 미만으로 떨어질 것으로 예상된다고 말했습니다. 회사는 시애틀 포트폴리오의 80%가 이스트 사이드, 북부 및 남부 하위 시장에 위치하고 있으며, 이는 벨뷰 지역의 인공지능 관련 오피스 임대의 혜택을 받을 것이라고 언급했습니다.

• 아마존은 장기간의 중단 끝에 다시 구인 게시를 시작했으며, 에섹스는 이를 긍정적인 신호로 보고 있습니다.
• AI 회사 오피스 임대는 벨뷰에 집중되어 있습니다.
• 에섹스는 오피스 임대가 직원 입주로 이어지면서 2027년 말부터 2028년까지 시애틀에서 더 나은 임대료 성장을 예상하고 있습니다.

남부 캘리포니아는 여전히 부진했으며, 에섹스는 이 시장이 일자리 증가율이 약 0.5%인 광범위한 미국 경제 추세를 따르고 있다고 말했습니다. 회사는 경제적 입주율이 약 94% 수준을 유지했으며, 2026년 상반기 매출은 전년 동기 대비 소폭 개선되었다고 밝혔습니다.

• 남부 캘리포니아의 공급은 수년 전 정점을 찍은 후 감소하고 있습니다.
• 엔터테인먼트 산업은 더 이상 과거와 같은 주요 동력이 아닙니다. 일자리는 2015년 34만 명에서 Now 약 10만 명으로 감소했습니다.
• 새로운 수요는 항공우주 및 방위 산업에서 나오고 있으며, 이곳에서는 구인 게시물이 증가하고 벤처 캐피탈 자금 조달이 전년 대비 두 배 이상 증가했습니다.
• 이 벤처 캐피탈의 약 3분의 1이 남부 캘리포니아로 향하고 있습니다.
• 경영진은 향후 10년간 예상되는 1조 5천억 달러 규모의 항공우주 시장을 언급했습니다.

로스앤젤레스는 포트폴리오 중 회수(수금) 측면에서 가장 취약한 부분으로 남아 있습니다. 에섹스는 법원 처리 지연으로 인해 퇴거 절차가 역사적으로 2~3개월이던 것에서 4~5개월로 늘어났다고 말했습니다. 이로 인해 연체율이 정상 수준 이상으로 유지되었습니다.

• 로스앤젤레스 연체율은 150bp로, 역사적 평균인 80bp 대비 높습니다.
• 이는 코로나19 이전 연체율 수준으로 돌아가지 못한 유일한 에섹스 시장입니다.
• 경영진은 법원 처리 절차가 정상화되면 이 문제가 개선될 것이라고 말했습니다.

향후 전망

에섹스는 북부 캘리포니아 사업이 여전히 회복 주기의 초기 단계에 있으며, 수년간 임대료 상승이 지속될 여지가 있다고 보고 있습니다. 경영진은 이 지역이 2019년 이후 정체 또는 마이너스 성장을 기록했지만, 인공지능 및 광범위한 기술 성장에 따른 수요 동력이 Now 더 강력한 배경을 조성하고 있다고 말했습니다.

• 긴 인허가 및 건설 기간으로 인해 2028년과 2029년까지 공급은 계속 희소하게 유지될 것으로 예상됩니다.
• 시장 상황에 따라 임대료 상승은 높은 한 자릿수에서 낮은 두 자릿수 증가율의 장기 추세로 유지될 수 있습니다.
• 임금 상승은 임대료가 오르더라도 주택 구매 능력(affordability)을 유지하는 데 도움을 주고 있습니다.
• 베이 지역에서는 임대가 소유보다 훨씬 저렴하며, 소유 비용은 약 2.5배 더 높습니다.

시애틀에서 에섹스는 회복이 더 오래 걸릴 것으로 예상하지만, 공급이 정상화됨에 따라 더 명확한 경로를 보고 있습니다. 경영진은 오피스 임대 활동이 고용으로 이어지면서 시장이 2027년 말부터 2028년까지 개선될 것이라고 말했습니다.

남부 캘리포니아에서 회사는 전망이 강력하기보다는 안정적이라고 말했습니다. 항공우주 및 방위 산업에서 "회복의 조짐"을 보지만, 광범위한 부진을 상쇄하기에는 아직 충분하지 않습니다.

• 에섹스는 캘리포니아 임대료 규제 규칙이 CPI에 5%를 더한 수치로 연간 인상을 허용하며, 최대 10%까지 제한된다고 밝혔습니다.
• 시애틀의 주 전체 규칙은 CPI에 7%를 더한 수치로, 역시 최대 10%까지 제한됩니다.
• 에섹스는 이미 10%의 자체적으로 부과한 상한선을 적용하고 있으며, 이를 부당 이득 방지 조치로 설명했습니다.
• 경영진은 상한선을 10% 미만으로 낮추려는 제안은 나오지 않았다고 말했습니다.

자본 배분에 대해 에섹스는 서부 해안에 계속 집중할 것이며 새로운 시장에 진입할 계획이 없다고 밝혔습니다. 클레이만은 회사의 현재 사업 영역이 이미 강력한 수급 상황과 운영상의 이점을 제공하고 있으므로 단순히 규모를 추구할 필요가 없다고 말했습니다.

• 에섹스는 자사 시장에서 약 200억 달러의 거래량이 있다고 말했습니다.
• 회사는 선별적인 태도를 유지하며 인수 및 개발이 수익 증가에 기여하기를 원합니다.
• 회사는 인수 자본환원율(cap rates) 대비 개발에서 100bp의 추가 수익률을 요구합니다.
• 주가가 양호한 성과를 보일 경우 제3자 자본 파트너십이 더욱 중요해질 것으로 예상합니다.
• 영업활동 현금흐름, 자산 매각 및 사모 자본 파트너십이 성장을 뒷받침할 것으로 예상됩니다.

경영진은 또한 구조화 금융 및 우선주 포트폴리오가 지속 가능한 수준으로 축소되었다고 말했습니다. 2026년 만기 도래 자산은 FFO 성장에 2.5%의 하락 요인으로 작용했지만, 에섹스는 그 역풍이 2027년에는 약해질 것이라고 말했습니다.

질의응답 주요 내용

질의응답 시간 동안 애널리스트들은 북부 캘리포니아 임대료 성장이 2027년에 더욱 가속화될 수 있는지에 대해 경영진에게 질문을 집중했습니다. 에섹스는 정확한 예측을 하기에는 너무 이르지만, 공급이 제한적이고 수요 촉매가 여전히 형성되고 있기 때문에 주기가 계속될 여지가 있다고 믿는다고 말했습니다.

• 경영진은 북부 캘리포니아가 2019년 이후 정체 또는 마이너스 성장을 기록했으며, 이는 회복을 위한 긴 활주로(성장 여력)를 남긴다고 말했습니다.
• 인허가 및 건설 기간으로 인해 이번 10년의 남은 기간 동안 공급은 부족하게 유지될 것입니다.
• 회사는 임금이 상승하고 있기 때문에 주택 구매 능력(affordability)이 여전히 관리 가능한 수준이라고 말했습니다.

임대료 대비 소득 비율에 대해 박 CFO는 북부 캘리포니아의 현재 21% 수준이 코로나19 이전의 25% 수준보다 낮으며, 추가 임대료 상승의 여지를 남긴다고 재차 강조했습니다.

규제에 대한 질문은 임대료 상한선과 더 엄격한 규칙의 위험에 초점을 맞췄습니다. 에섹스는 캘리포니아와 시애틀의 현재 프레임워크가 여전히 의미 있는 연간 인상을 허용하며, 회사는 이미 자체적으로 인상률을 10%로 제한하기로 선택했다고 말했습니다.

애널리스트들은 또한 개발 및 토지 비용에 대해서도 질문했습니다. 에섹스는 약 100개의 토지 부지를 평가하고 단 한 곳만 선정했다고 말하며, 얼마나 선별적인 입장을 취하게 되었는지를 강조했습니다. 회사는 건설 비용이 여전히 상승하고 있지만, 팬데믹 이전보다 더 관리 가능한 속도라고 말했습니다.

시애틀 또한 주목을 받았습니다. 경영진은 아마존의 재고용과 벨뷰 지역의 AI 관련 오피스 임대가 고무적인 신호이지만, 이러한 추세가 아파트 수요에 나타나기까지는 시간이 걸릴 것이라고 말했습니다.

남부 캘리포니아에 대한 질문은 시장이 개선될 수 있는지에 초점을 맞췄습니다. 에섹스는 이 지역이 여전히 부진하지만, 특히 벤처 캐피탈 자금 유입이 증가함에 따라 항공우주 및 방위 산업이 시간이 지남에 따라 도움이 될 수 있다고 말했습니다.

마지막으로, 경영진은 장기 금리 상승으로 인한 가장 큰 위험은 리파이낸싱 비용이 될 것이라고 말했습니다. 또한 2027년 기존 점포 순영업이익(NOI) 성장률이 2026년보다 높을 것이라고 덧붙였습니다.

에섹스는 서부 해안 집중, 밀집된 자산 클러스터링 및 운영 규모가 자사 전략의 핵심으로 남아 있다고 재차 강조하며 논의를 마쳤습니다. 클레이만은 포트폴리오의 80%가 다른 에섹스 자산으로부터 3~5마일 이내에 위치하여, 회사가 9~12개 자산을 하나의 사업 단위로 운영하고 경쟁사 대비 100bp 이상 높은 영업 마진을 유지할 수 있다고 말했습니다.

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