보나도, BofA 컨퍼런스서 뉴욕 부동산 시장 역대급 강세 피력

Investing.com — 2026년 9월 15일 화요일, 보나도(VNO)는 BofA 뉴욕 글로벌 부동산 컨퍼런스 2026에서 뉴욕시 부동산에 대한 매우 낙관적인 전망을 제시했습니다. 이는 높은 자금 조달 비용과 여전히 선별적인 투자 시장을 인정하면서도 나온 견해입니다. 경영진은 최고급 오피스 및 리테일 공간에 대한 수요가 여전히 강하고, 공급이 부족하며, 회사의 최고 자산 전반에 걸쳐 임대료가 상승하고 있다고 밝혔습니다.

마이클 최고경영자는 현재의 배경이 37년 만에 최고라고 말하면서도, 회사가 신규 공급을 구축하는 데 비용이 많이 들고 재융자 비용이 전체 섹터에 압박으로 작용하는 시장에 계속 직면하고 있다고 언급했습니다.

주요 내용

• 보나도는 뉴욕시 오피스 시장의 펀더멘털이 수십 년 만에 가장 강력하며, 낮은 공실률과 광범위한 임차 수요를 보인다고 말했습니다.
• 회사의 펜 디스트릭트, 파크 애비뉴 및 리테일 자산은 임대료 상승, 빠른 임대 계약, 조기 갱신을 경험하고 있습니다.
• 경영진은 350 파크 애비뉴 벤처의 25% 지분을 매각할 계획이며, 상당한 지분은 유지할 예정입니다.
• 타임스퀘어와 5번가의 리테일 임대료는 관광 및 국제 수요에 힘입어 최고 수준으로 회복되었습니다.
• 회사는 광범위한 확장보다는 부채 감축, 선별적 인수 및 포트폴리오 개선에 계속 집중하고 있습니다.

시장 배경: 임대인 우위 시장

경영진은 뉴욕을 그랜드 센트럴 및 펜 스테이션과 같은 주요 교통 허브 근처의 최고급 건물에서 희소한 공간을 차지하기 위해 기업들이 경쟁하는 시장으로 묘사했습니다. 마이클은 인재, 특히 젊은 직원들이 다른 도시보다 뉴욕에 머물기를 더 원하며, 이러한 격차는 팬데믹 이후 더욱 커졌다고 말했습니다.

• 보나도는 금융 서비스, 법률, 회계, 기술 및 미디어를 포함한 모든 주요 섹터가 활발하다고 말했습니다.
• 회사는 뉴욕 출신이 아닌 대학생 연령층의 약 80%가 Now 시에서 일하고 있어, 시장의 매력을 강조하고 있다고 밝혔습니다.
• 임차인들은 직원 유치 및 유지를 돕는 고품질 편의시설을 갖춘 건물에 초점을 맞추고 있습니다.
• 경영진은 가격 요인에 따라 플로리다, 텍사스, 롱아일랜드 시티, 브루클린 또는 다운타운 대안으로의 이전이 발생했다는 명확한 증거는 없다고 말했습니다.

회사 임원 글렌은 시장을 "임대인 우위 시장, 끝. 이 시점에서 분명합니다."라고 요약했습니다.

공실률과 공급은 여전히 부족

보나도는 클래스 A 트로피, 클래스 A 및 신축 트로피 공간을 포함하여 약 1억 8천만 평방피트에 달하는 우수 건물 부문의 공실률이 약 6%라고 밝혔습니다. 고층 타워 공간의 경우 공실률이 3%에서 4%에 불과할 수 있습니다.

• 현재 파이프라인에는 약 5개의 건물만이 착공되었거나 착공을 앞두고 있습니다.
• 이 프로젝트들은 2029년부터 2033년까지 매년 약 한 개의 건물을 공급할 것으로 예상됩니다.
• 신규 공급은 이미 50% 이상 선임대되었으며, 이 공간의 상당 부분은 임차인의 확장용입니다.
• 경영진은 애틀랜타나 샬럿 같은 시장과 달리 뉴욕은 비용과 시간 때문에 건축이 어렵다고 말했습니다.

마이클은 "낮은 공실률과 강력한 수요가 있습니다. 임대료는 상승하고 있습니다. 신규 공급은 제한적이며, 비용적 측면과 시간적 측면 모두에서 이 도시에서 건축하기는 극히 어렵습니다."라고 말했습니다.

포트폴리오 전반의 임대 모멘텀

경영진은 보나도의 건물 전반에 걸쳐 임대 속도가 빨라졌으며, 임차인들이 공간을 놓고 경쟁하고 만료 몇 년 전에 갱신을 요청하고 있다고 말했습니다. 회사는 2029년부터 2031년까지 임대 만료가 예정된 많은 대형 임차인들이 Now 3~5년 일찍 연장을 모색하고 있다고 밝혔습니다.

• 임차인들은 사업이 성장함에 따라 기존 건물 내에서 확장 공간을 찾고 있습니다.
• 임대 기간은 역사적 기준과 일치하는 10~15년 범위에 머물고 있습니다.
• 순 유효 임대료는 한 자릿수 후반에서 약 10%로 상승하고 있습니다.
• 무상 임대 기간은 감소하고 있으며 임차인 개선 지원금은 엄격해지고 있습니다.
• 보나도는 시장 상황이 개선됨에 따라 매주 또는 격주로 임대료를 인상하고 있다고 말했습니다.

펜 디스트릭트: 임대료는 계속 상승

보나도는 펜 디스트릭트 자산이 시장 강세의 가장 명확한 사례 중 하나라고 말했습니다. 펜 원의 임대료는 Now 평방피트당 120달러대에 달하고 있으며, 개발 초기 단계에 달성했던 평방피트당 60~65달러의 두 배 이상입니다.

• 펜 원은 현재 임대료 수준으로 20만 평방피트 이상을 임대했습니다.
• 펜 Two는 비슷한 수준으로 약 6만~7만 평방피트를 계약했습니다.
• 이러한 임대료는 회사의 초기 인수 가치 평가 가정인 평방피트당 약 90달러보다 약 100% 높은 수준입니다.
• 경영진은 펜 디스트릭트가 허드슨 야드 및 맨해튼 웨스트에 비해 여전히 할인된 가격에 거래되고 있으며, 임대가 갱신될수록 추가 상승 여력이 있음을 시사한다고 말했습니다.

마이클은 이 지역이 아직 변혁의 초기 단계에 있으며, 캠퍼스를 소유하는 것이 한두 개의 건물을 소유한 소유주보다 보나도에게 이점을 제공한다고 말했습니다.

파크 애비뉴 및 6번가: 더 강해진 가격 결정력

보나도는 파크 애비뉴 및 6번가 자산의 강세도 지적했습니다. 1290 6번가의 경우, 6층의 최근 거래에서 평방피트당 97달러를 포함하여 저층의 임대료는 평방피트당 90달러대에 달하고 있습니다.

• 보나도는 1290 재개발 프로젝트에서 60만 평방피트 이상이 임대되었다고 말했습니다.
• 이 프로젝트에는 타운홀과 옥상 공원이 포함됩니다.
• 280 파크에서는 공간이 회수되고 임대료가 상승하고 있습니다.
• 경영진은 파크 애비뉴 공간이 여전히 부족하며 임대료가 계속 상승하고 있다고 말했습니다.

회사는 또한 파크 애비뉴 플라자의 49%~50% 합작 투자 지분을 최근 인수한 사실을 강조했습니다. 경영진은 이 건물이 11년 임대 기간과 임대료 자동 인상 조항을 가지고 있으며, 현재 임대료는 시장 가격보다 40%~50% 낮다고 말했습니다.

• 보나도는 이 자산이 부채 구조 덕분에 강력한 현금 수익률을 제공한다고 말했습니다.
• 회수 기회는 종결 전부터 이미 진행 중이었습니다.
• 경영진은 유사한 자산이 다섯 개 더 있다면 매입할 것이라고 말했습니다.
• 회사는 이 거래를 그 동안의 수익 흐름을 동반한 토지 가치 투자로 묘사했습니다.

350 파크 애비뉴: 주요 개발 및 주요 임차인

보나도는 350 파크 애비뉴의 철거가 시작되었으며 4월에 마무리될 것으로 예상된다고 말했습니다. 건물은 층별로 철거되고 있으며 Now 30층에 이르렀습니다. 회사는 평방피트당 350달러의 목표 임대료를 의미하는 "350 at 350" 메시지로 프로젝트를 홍보할 준비를 하고 있습니다.

• 시타델의 계약 규모는 2023년 1월에 발표된 85만 평방피트에서 105만 평방피트로 늘어났습니다.
• 이 20만 평방피트 증가는 3년 동안 이루어졌습니다.
• 선임대되지 않은 오피스 공간은 28층부터 56층까지 운영될 것입니다.
• 각 층은 26,000평방피트의 층면적, 16피트의 천장고, 기둥 없는 디자인으로 설계되었습니다.
• 경영진은 평방피트당 300달러대, 일부는 300달러 후반대에서 여러 유사 거래가 이루어졌다고 말했습니다.

글렌은 이 프로젝트에 대한 시장 반응이 이례적으로 강력했으며, "저곳의 임대료는 Now 우리에게 매우 좋은 방식으로 통제 불능입니다."라고 덧붙였습니다.

경영진은 선임대되지 않은 공간이 단일 대형 임차인보다는 1개에서 3개 층의 소규모 블록으로 임대될 가능성이 높으며, 시간이 지남에 따라 공간의 가치가 더 높아질 것이기 때문에 서둘러 채울 필요가 없다고 말했습니다. 회사는 또한 향후 몇 년간 임차인의 성장을 위한 조기 선택 옵션 공간도 제공된다고 밝혔습니다.

리테일: 최고 수준으로 회복

보나도는 가두 리테일 포트폴리오가 강력하게 회복되었다고 말했습니다. 타임스퀘어에서 코너 상가 임대료는 평방피트당 1,500달러에서 2,000달러로 회복되었습니다. 5번가의 임대료는 2,500달러에서 3,500달러 범위입니다.

• 경영진은 이러한 수준이 Now 최고가 근처로 돌아왔다고 말했습니다.
• 연간 임대료 성장률은 약 2.5%에서 3%에 달합니다.
• 지난 Two, 3년 동안 임대 속도가 급격히 향상되었습니다.
• 해외 리테일 업체들은 뉴욕에서의 첫 번째 매장을 찾고 있습니다.
• 회사는 3분기에 강력한 거래를 발표할 것으로 예상하고 있습니다.

보나도는 뉴욕이 관광 및 도시의 글로벌 위상에 힘입어 판매를 극대화하려는 리테일 업체들에게 최고의 시장으로 남아 있다고 말했습니다. 회사는 또한 5번가 내 몇 블록 내에서도 위치에 따라 임대료 수준이 크게 달라질 수 있다고 언급했습니다.

자본 배분 및 재무 상태표

경영진은 최근 몇 년간 재무 상태표의 부채를 감축하고 자사주를 매입하는 데 보냈다고 말했습니다. 회사는 Now 약 15년 만에 가장 흥미로운 투자 매각 시장이라고 묘사하는 것을 평가하고 있습니다.

• 보나도는 350 파크 애비뉴 합작 투자 지분 중 25%를 매각할 계획입니다.
• 회사는 매각 후에도 상당한 소유 지분을 유지할 것이라고 말했습니다.
• 경영진은 매각이 완료되면 경제성이 매력적일 것이라고 믿습니다.
• 회사는 인수에서 선별적이었으며, 몇몇 거의 성사될 뻔한 거래만 놓쳤다고 말했습니다.

마이클은 파크 애비뉴 플라자와 623 5번가와 같은 고품질 자산을 추가하고 350 파크 애비뉴를 개발 준비하는 등 포트폴리오를 재편했다고 말했습니다. 그는 보나도가 물량보다는 품질에 초점을 맞추고 있다고 말했습니다.

Q&A 하이라이트: 정책, 경쟁 및 가격

질의응답 시간 동안 경영진은 시장 행정부가 바뀐 후 임차인의 행동 변화를 보지 못했다고 말했습니다. 또한 피에드아테르 세금이 소음을 유발했지만 임대 결정에 영향을 미치지는 않았다고 말했습니다.

• 경영진은 정책 변화로 인해 임대 계약을 잃은 경우는 없다고 말했습니다.
• 기업들은 정치 주기를 넘어선 장기적인 결정을 내린다고 밝혔습니다.
• 마이클은 시타델 창립자 켄 그리핀의 말을 인용하며 "내 사업은 어떤 행정부보다 훨씬 오랫동안 이곳에 있을 것입니다."라고 말했습니다.

다른 시장과의 경쟁에 대해 보나도는 임차인들이 단순히 가격 때문에 이동하는 역사적 징후는 없다고 말했습니다. 일부 기업들이 플로리다와 텍사스에 공간을 차지했지만, 광범위한 변화를 시사하는 방식은 아니라고 밝혔습니다. 또한 롱아일랜드 시티와 브루클린이 미드타운 오피스 공간의 의미 있는 대체재가 된 적은 없다고 말했습니다.

경영진은 뉴욕의 신규 공급은 경제적으로 타당하려면 평방피트당 250달러 이상의 임대료가 필요하며, 일부 최상층 및 프리미엄 공간은 350달러에서 400달러 이상에 달한다고 말했습니다. 이러한 가격 책정은 기존 클래스 A 빌딩을 지지하는 데 도움이 된다고 밝혔습니다.

전망

보나도는 제한된 공급이 성장 산업의 꾸준한 수요를 충족시키면서 임대료 성장이 계속될 것으로 예상한다고 말했습니다. 경영진은 또한 2027년 동일 점포 순영업이익 성장이 2026년보다 높을 것이라고 말했습니다.

• 금융 서비스 및 투자 관리 회사들은 계속 확장할 것으로 예상됩니다.
• 도시는 여전히 일부 신규 공급이 필요하지만, 공급 과잉은 예상되지 않습니다.
• 신규 프로젝트는 과거보다 훨씬 많은 부채와 자기자본을 요구하여 잠재적 개발업자의 수를 제한합니다.
• 금리가 높은 수준을 유지한다면 재융자 비용은 섹터의 가장 큰 수익 압박 요인으로 남을 가능성이 높습니다.
• 보나도는 타사 자본이 재무 건전성보다 전략에 덜 중요하다고 말했습니다.

마이클은 회사가 "Now까지 가장 낙관적이고 좋은 위치에 있다"고 말하면서도, 보나도가 자본을 어떻게 배치할지에 대해 선별적인 태도를 유지할 것이라고 강조했습니다.

독자들은 아래의 전체 회의록을 참조하여 논의 및 질의응답 세션에 대한 더 자세한 내용을 확인할 수 있습니다.

이 기사는 인공지능의 도움을 받아 번역됐습니다. 자세한 내용은 이용약관을 참조하시기 바랍니다.