디지털 리얼티, AI 수요로 성장 전망 상향 조정

Investing.com — 디지털 리얼티(Digital Realty, DLR)는 2026년 9월 9일 수요일, 뱅크오브아메리카 2026 미디어, 커뮤니케이션 및 엔터테인먼트 컨퍼런스에서 더욱 강력한 성장 사례를 제시했지만, 인력 부족과 신규 데이터센터 프로젝트에 대한 지역 저항 증가를 동시에 지적했습니다. 경영진은 AI 중심의 수요, 늘어난 리스 잔고, 그리고 성장하는 사모 펀드 플랫폼이 향후 여러 해 동안 회사의 전망을 변화시켰다고 말했습니다.

주요 요약

• 디지털 리얼티는 과거의 느린 확장을 시사하는 가이던스와 달리, Now 2025년 이후 두 자릿수 FFO 성장을 예상한다고 밝혔습니다.
• 회사는 Two 분기 말 기준 $23억 상당의 계약은 체결했으나 아직 개시되지 않은 리스 잔고를 보유하고 있었으며, 이는 약 $50억 규모의 데이터센터 매출 기반의 30% 이상에 해당합니다.
• AI 및 하이퍼스케일 수요는 여전히 강하며, 고객들은 더 빠른 인도, 첫 날 완전한 용량, 그리고 더 빠른 전력 접근을 위한 프리미엄 가격을 요구하고 있습니다.
• 디지털 리얼티는 첫 번째 클로즈엔드 펀드를 위한 $32억 5천만 LP 지분을 포함한 사모 펀드를 통해 성장을 자금 조달하고 있으며, 기업 레버리지는 부채-EBITDA 비율 4.7배를 유지하고 있습니다.
• 경영진은 특히 숙련된 전기 기술자와 배관공 등 인력 가용성과 늘어나는 규제적 반발이 주요 운영 위험이라고 말했습니다.

재무 결과

디지털 리얼티는 리스 모멘텀이 가속화되면서 가이던스가 상당히 상향 조정되었다고 밝혔습니다. 경영진은 이러한 변화를 "장기간 한 자릿수 후반" 관점에서 "두 자릿수 성장 전망"으로의 전환이라고 설명했습니다.

• 2024년 FFO 성장 가이던스는 8%로 수정되었으며, 회사는 이전에 예상했던 6% 대비 10%의 순이익 성장을 달성했다고 말했습니다.
• 2025년에 대해 경영진은 Now 두 자릿수 FFO 성장을 예상하며, 일부 상방 변동성 가능성도 있다고 덧붙였습니다.
• 회사는 2024년 6월 30일 기준 $23억의 계약은 체결했으나 아직 개시되지 않은 리스 잔고를 보유하고 있었으며, 여기에는 분기 말 이후 7월에 체결된 $4억 규모의 리스도 포함됩니다.
• 이 잔고는 회사의 현재 가동 중인 약 $50억 규모 데이터센터 매출 기반의 약 31%에서 32%에 해당하며, 리스 개시만으로 10% 이상의 복리 성장을 의미합니다.
• 디지털 리얼티는 건설 중인 개발 파이프라인이 2023년 말 $100억에서 $200억으로 증가했다고 밝혔습니다.
• 해당 파이프라인의 예상 초기 현금 수익률은 11.5%이며, 목표 무레버리지 개발 수익률은 10% 이상입니다.
• 기업 레버리지는 부채-EBITDA 비율 4.7배를 기록했으며, 경영진은 이를 종종 프로젝트 레벨 레버리지를 75%에서 95% 사용하는 사모 경쟁사들과 대조했습니다.

경영진은 회사의 자금 조달 모델이 현금, 리볼버 한도, 지분 및 LP 자본을 포함한 다양한 자본원을 활용하여 기업 차원에서 개발 자금을 조달할 수 있기 때문에 많은 경쟁사보다 더 많은 유연성을 제공한다고 말했습니다.

운영 현황

디지털 리얼티는 Two 주요 운영 엔진인 ’Zero-to-one 플러스 상호 연결’과 ’하이퍼스케일’ 모두 강력한 수요의 혜택을 받고 있다고 말했습니다.

Zero-to-one 플러스 상호 연결

• 분기별 리스 계약은 전년 대비 28% 증가한 사상 최고치인 $1억 8백만을 기록했습니다.
• 지난 5개 분기 중 4개 분기가 이 부문에서 기록적인 분기였습니다.
• AI 관련 워크로드(작업 부하)가 이 부문의 21%를 차지했으며, 이는 과거 10%에서 11% 수준의 거의 Two 배에 달합니다.
• 이 부문의 재임대 스프레드는 5.2%로, 과거 2%에서 4% 범위보다 높았습니다.
• 경영진은 이 사업을 "고착성 있는(sticky)" "꾸준하고 안정적인(steady Eddie)" 사업으로 설명했으며, 확장(land-and-expand) 모델은 여전히 탄력적입니다.
• 이 부문은 전체 임대료 기반의 약 40%를 차지합니다.

하이퍼스케일 사업

• 하이퍼스케일은 전체 임대료 기반의 약 60%를 차지합니다.
• 고객들은 Now 시간이 지남에 따라 점진적으로 늘리는 대신, 첫 날 계약 용량의 100%를 요구하고 있습니다.
• 일부 고객들은 디지털 리얼티에 인력을 추가하고 가동을 가속화하여 공간과 데이터 홀을 더 빨리 인도해 줄 것을 요청하고 있습니다.
• 회사는 전력 공급 시기가 고객에게 최우선 순위가 되었다고 말했습니다.
• 이번 분기 1메가와트 이상의 계약 재임대 스프레드는 APAC 지역 갱신에 힘입어 67%였습니다.
• 전반적인 분기 재임대 스프레드는 25%로, 회사의 이전 예상치인 7%에서 8%를 훨씬 웃돌며, Now 수정된 연간 목표치인 10%보다도 높습니다.
• 경영진은 하이퍼스케일 임대 장부의 40%가 Now부터 2032년 사이에 만료될 것이라고 말했습니다.
• 만료되는 하이퍼스케일 임대료는 대략 $134에서 $160로, 평균 약 $140이며, 신규 리스는 $160에서 $220 사이로 체결되고 있습니다.

점유율 및 시장 상황

• 회사는 시장을 공급자 우위(seller’s market) 시장으로 설명했으며, 점유율은 98%에 달합니다.
• 노던 버지니아에서 디지털 리얼티는 $50메가와트의 임대 가능 용량과 $96메가와트의 개발 파이프라인을 보유하고 있다고 말했습니다.
• 경영진은 성숙 시장의 가용 용량이 점점 더 타이트해지고 있으며, 이는 부지 선정에 영향을 미치고 있다고 말했습니다.

전략적 자본 및 개발 모델

디지털 리얼티는 하이퍼스케일 프로젝트가 더욱 커지고 비용이 많이 들게 되면서 사모 펀드가 성과 계획의 핵심 부분이 되었다고 말했습니다.

• 회사는 첫 번째 클로즈엔드 펀드를 위해 $32억 5천만 LP 지분을 모금했습니다.
• 이 자본은 $100억 이상의 투자 활동 비용을 지원합니다.
• 경영진은 펀드 구조가 회사가 원하는 ’Zero-to-one 플러스 상호 연결’ 40%, ’하이퍼스케일’ 60%의 조합을 유지하는 데 도움이 된다고 말했습니다.
• 디지털 리얼티는 자사의 전략적 사모 자본 사업이 대규모 자본 집약적인 하이퍼스케일 개발 자금을 조달하면서 대차대조표 유연성을 보존하도록 설계되었다고 밝혔습니다.
• 회사는 1기가와트 용량이 $150억에 달할 수 있다고 말했습니다.

경영진은 또한 비용과 실행을 통제하는 방법을 설명했습니다:

• 10년 이상 운영되어 온 공급업체 관리 재고 프로그램을 사용합니다.
• 표준화된 설계와 글로벌 엔지니어링 및 건설 팀에 의존합니다.
• 종합 건설업체와 비용을 확정하기 위해 최대 보증 가격 계약을 사용합니다.
• 대규모로 장비를 구매하고 때로는 재고로 보관할 수 있으며, 경영진은 이는 사모 경쟁사들 사이에서는 덜 일반적이라고 말했습니다.

인력 및 건설 문제

강력한 수요 배경에도 불구하고, 경영진은 특히 숙련된 전기 기술자와 배관공 등 인력이 가장 큰 운영 제약으로 남아 있다고 말했습니다.

• 디지털 리얼티는 계약업체와 기술자들이 계속 참여할 수 있도록 기존 부지에서 일관된 작업 흐름을 유지하려고 노력하고 있다고 말했습니다.
• 10년 건설 계획을 가진 기가와트 규모의 부지인 디지털 덜레스(Digital Dulles)를 장기적인 작업이 인력 유지에 어떻게 도움이 되는지에 대한 예시로 들었습니다.
• 회사는 전 세계 30개에서 40개 시장에서 활동하고 있으며, 이는 자원 유치에 도움이 됩니다.
• 인턴십 프로그램이 확장되었으며, 많은 인턴이 정규직으로 전환되었습니다.
• 플랫폼 전반에 걸친 채용은 약 4.5년 동안 공격적으로 이루어졌습니다.

경영진은 이러한 조치들이 2026년 인력 부족으로 프로젝트 인도가 지연될 위험을 줄이기 위한 것이라고 말했습니다.

규제 및 정치 환경

디지털 리얼티는 지역 반대와 일시 중단 조치가 확산되면서 신규 데이터센터 개발 환경이 더욱 어려워졌다고 말했습니다.

• 경영진은 데이터센터가 AI, 일자리, 전력 사용에 대한 논쟁에서 눈에 띄는 표적이 되었다고 말했습니다.
• 회사는 뉴욕과 펜실베이니아를 포함한 가장 제한적인 관할 구역에 실질적인 노출이 없다고 말했습니다.
• 샬럿에서는 일시적인 중단에도 불구하고 세 개의 프로젝트가 확정되거나 승인 가능합니다.
• 경영진은 노던 버지니아는 여전히 중요하지만, 그곳의 미래 용량은 제한적이라고 말했습니다.
• 회사는 더 많은 가용 용량을 가진 시장으로의 전환의 일환으로 최근 캔자스시티에 토지를 매입했습니다.

경영진은 11월 선거 이후 정치적 압력이 완화될지 여부를 예측하지 않고, 대신 현재 파이프라인 실행과 부지 신중한 선택에 집중하고 있다고 말했습니다.

Q&A 하이라이트

질의응답 세션 동안 경영진은 더 강력한 전망의 배경과 회사의 운영 가정에 대해 자세히 설명했습니다.

가이던스 변경에 대해

• 경영진은 주요 동인이 계약은 체결했으나 아직 개시되지 않은 $23억 리스 잔고라고 말했습니다.
• 이 잔고는 현재 가동 중인 데이터센터 매출의 30% 이상을 차지하며, 리스 개시 시 10% 이상의 복리 성장 잠재력을 창출한다고 말했습니다.
• 이러한 가시성 덕분에 회사는 가이던스의 주기를 재설정할 수 있었다고 경영진은 말했습니다.

AI 수요 지속성에 대해

• 경영진은 고객 행동이 AI 주기에 대한 확신을 강화했다고 말했습니다.
• 고객들은 첫 날 완전한 용량, 더 빠른 건설, 그리고 일부 경우 더 빠른 인도를 위한 추가 인력을 원합니다.
• AI 관련 워크로드는 Now ’Zero-to-one 플러스 상호 연결’ 부문의 21%를 차지합니다.

개발 수익률에 대해

• 디지털 리얼티는 10% 이상의 개발 수익률을 목표로 한다고 말했습니다.
• 현재의 $200억 파이프라인은 11.5%의 예상 초기 현금 수익률을 가지고 있다고 말했습니다.
• 경영진은 사모 경쟁사들이 종종 훨씬 더 많은 레버리지를 사용하기 때문에 그들과의 비교는 오해를 불러일으킬 수 있다고 주장했습니다.

재임대 스프레드에 대해

• 경영진은 스프레드가 일직선으로 움직이지 않으며 광범위한 시장 타이트닝에 뒤처지는 경향이 있다고 말했습니다.
• 가장 최근의 25% 분기별 스프레드 수치는 이례적으로 높았으며 영구적인 운영률로 해석되어서는 안 된다고 말했습니다.
• 하이퍼스케일 갱신 스케줄, 즉 Now부터 2032년까지 임대료의 40%가 만료되는 것이 미래 상승 여력의 원천이라고 지적했습니다.

자본 재활용에 대해

• 경영진은 전략적 사모 자본 플랫폼이 성숙 자산의 재활용을 지원한다고 말했습니다.
• 블랙스톤(Blackstone)과의 합작 투자에 대해 논의하며, 디지털 리얼티가 나머지 64% 지분을 약 $50억에 6.5% 캡 레이트로 매입했다고 말했습니다.
• 자산은 15년 리스 계약과 AA-신용 등급 임차인을 가진 3개의 신축 데이터센터로 설명되었습니다.
• 경영진은 그러한 자산들이 향후 펀드 상품의 재고로 사용될 수 있다고 말했습니다.

블랙스톤 거래에 대해

• 디지털 리얼티는 원래 JV(합작 투자)가 2023년 12월에 $80억 규모의 하이퍼스케일 개발을 위해 체결되었다고 말했습니다.
• 2024년 6월, 3개의 완전 임대된, 잘 개발된 자산에 대해 자본 재조정(recapitalize)을 진행했습니다.
• 경영진은 이 움직임이 기회주의적이었으며 회사의 장기적인 자본 전략에 부합한다고 말했습니다.

전망

디지털 리얼티는 AI 수요, 대규모 리스 잔고, 그리고 성장하는 사모 펀드 플랫폼의 조합이 지속적인 두 자릿수 성장에 대한 확신을 준다고 말했습니다. 경영진은 또한 갱신 가격이 강세를 유지하고 고객들이 더 빠른 인도와 첫 날 더 많은 용량을 계속 요구한다면 회사는 상승 여력이 있다고 덧붙였습니다.

동시에 회사는 인력 부족, 타이트해진 부지 가용성, 그리고 지역 정치적 저항이 여전히 실질적인 제약으로 남아 있다고 말했습니다. 경영진의 메시지는 수요가 성장을 뒷받침할 만큼 충분히 강하지만, 실행이 그 수요 중 얼마만큼 매출로 전환될지 결정할 것이라는 점이었습니다.

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