어라운드타운, H1 2026 이익 안정적이나 부채 비용 증가

Investing.com — 어라운드타운 SA는 복합적인 거시경제 상황에도 불구하고 상반기 실적이 대체로 안정적이었다고 밝혔다. 순 임대 소득은 5억 9,100만 유로로 변동 없었으며, 동일 부동산 임대료 성장률은 2.7%를 기록했다. 또한 회사는 대규모 자사주 매입 프로그램에 힘입어 주당 FFO1이 3% 상승한 0.13유로를 기록했지만, 금융 비용 증가로 인해 전체 FFO1은 4% 감소한 1억 4,400만 유로를 기록했다고 밝혔다. 주가는 이전 종가 2.034달러에서 1.28% 하락한 2.008달러를 기록하며 52주 최저치인 1.994달러에 근접했다.

주요 요점

• 순 임대 소득은 처분에도 불구하고 2026년 상반기 5억 9,100만 유로로 안정적으로 유지되었다.
• 주거 및 호텔 자산이 주도하여 동일 부동산 임대료 성장률은 2.7%에 달했다.
• 자사주 매입에 힘입어 주당 FFO1은 3% 상승한 0.13유로를 기록했다.
• 회사는 39억 유로의 유동성과 10억 유로 이상의 미사용 신용 한도를 보유하고 있다고 밝혔다.
• 경영진은 2027년과 2028년에 구형, 저금리 부채 만기가 도래함에 따라 수익에 더 많은 압박이 있을 것으로 예상한다.

회사 실적

어라운드타운은 2026년 상반기 포트폴리오가 안정적인 수입과 평가액의 소폭 변화에도 불구하고 회복력을 유지했다고 밝혔다. 주거 및 호텔 자산은 각각 3.5%와 4.4%의 동일 부동산 임대료 성장률을 기록하며 계속해서 주된 역할을 했다. 이 두 부문은 포트폴리오의 53%를 차지하며 사무실보다 강한 수요로부터 이점을 얻는다.

사무실 사업은 여전히 부진했지만, 경영진은 여전히 안정적이라고 밝혔다. 공실률이 서서히 증가했음에도 불구하고, 사무실의 동일 부동산 성장률은 지수 연동과 임대료 인상에 힘입어 0.9%를 기록했다. 회사는 시간이 지남에 따라 사무실 노출을 줄이고 주거 및 숙박 자산으로 더 많은 자본을 전환하기 위해 처분, 전환 및 재배치를 사용하고 있다고 밝혔다.

회사는 또한 전반적으로 안정적인 포트폴리오 평가를 보고했다. 독립 평가 기관들은 사무실, 주거 및 호텔 자산의 소폭 상승과 건설 비용 증가로 인한 개발 부동산의 완만한 약세를 보이며 포트폴리오를 2025년 12월 수준과 대체로 일치한다고 평가했다.

재무 하이라이트

• 순 임대 소득: 5억 9,100만 유로, 전년 대비 변동 없음.
• 동일 부동산 임대료 성장률: 2.7%, 주거 및 호텔 주도.
• 조정 EBITDA: 5억 유로, 1년 전 5억 100만 유로와 거의 변동 없음.
• FFO1: 1억 4,400만 유로, 1억 5,000만 유로에서 4% 감소.
• 주당 FFO1: 0.13유로, 0.12유로에서 3% 증가.
• FFO2: 2억 6,800만 유로, 2억 유로에서 증가.
• 순이익: 2억 1,800만 유로, 5억 7,800만 유로에서 감소.
• 주당 EPRA NRV: 9.6유로, 9.4유로에서 2% 증가.
• 주당 EPRA NTA: 8.0유로, 7.8유로에서 3% 증가.
• 주당 EPRA NDV: 6.9유로, 6.6유로에서 5% 증가.

실적 대 예상치

회사가 제시한 2026년 6월 보고 기간의 주당 순이익 예상치는 0.08달러였지만, 실제 주당 순이익이나 매출액은 실적 데이터에 제공되지 않았다. 이는 가용한 수치만으로는 직접적인 예상치 상회 또는 하회 비교를 할 수 없음을 의미한다.

그럼에도 불구하고, 영업 실적은 엇갈린 그림을 보여준다. 한편으로는 순 임대 소득이 변동 없었고, EBITDA는 안정적이었으며, 주당 FFO1은 개선되었다. 다른 한편으로는 전체 FFO1이 감소했고, 경영진은 금융 비용 증가를 주요 걸림돌로 지적했다. 그런 점에서 이번 분기는 기대치를 크게 상회하기보다는 안정적인 모습을 보였다.

수익 프로필은 또한 회사의 전반적인 추세와 일치한다. 어라운드타운은 고금리 환경을 헤쳐나가면서 주당 지표를 보호하기 위해 자산 매각, 전환 및 자사주 매입을 활용하고 있다. 이는 전체 FFO1의 감소보다 주당 개선이 더 중요하게 만든다.

시장 반응

어라운드타운 주가는 최근 세션에서 2.034달러에서 1.28% 하락한 2.008달러를 기록했다. 현재 주가는 52주 최저치인 1.994달러보다 약 0.7% 높은 수준이며, 52주 최고치인 3.528달러보다는 약 43% 낮은 수준을 유지하고 있다.

이러한 움직임은 신중한 시장 반응을 시사한다. 투자자들은 안정적인 영업 이익보다는 부채 비용 증가 전망에 더 초점을 맞춘 것으로 보인다. 경영진은 향후 2년간 재융자가 금융 비용을 계속 증가시켜 수익에 압박을 가할 수 있다고 밝혔다. 주가가 연간 범위의 최저점에 가깝다는 점 또한 투자 심리가 여전히 약함을 보여준다.

거래량 데이터가 제공되지 않아, 이번 움직임이 이례적으로 활발한 거래량과 함께 발생했는지 여부를 판단할 수 없다.

전망 및 가이던스

어라운드타운은 2026년 연간 FFO1 가이던스를 2억 7,500만 유로에서 3억 500만 유로, 또는 주당 0.24유로에서 0.27유로로 유지했다. 회사는 또한 주당 FFO1의 50% 배당성향을 기준으로 주당 0.12유로에서 0.135유로의 배당금을 제시했다.

경영진은 회사가 해당 가이던스를 충족할 궤도에 있다고 밝혔다. 임대료 성장, 인수, 그랜드 시티 프로퍼티(Grand City Properties) 지분 확대, 비용 절감 및 영구채 거래 효과가 지원될 것으로 예상된다. 이러한 긍정적인 요인들은 처분 및 재융자로 인해 부분적으로 상쇄된다.

더 나아가, 회사는 2027년과 2028년에 저금리 구형 부채가 만기 도래하여 더 높은 금리로 재융자됨에 따라 FFO1이 압박을 받을 수 있다고 경고했다. 경영진은 2029년이 전환점이 될 것이며, 이때 재융자 역풍이 완화되고 임대료 성장이 수익으로 더 직접적으로 유입되기 시작할 것이라고 말했다.

단기적인 역풍에도 불구하고, 인베스팅프로는 어라운드타운에 5점 만점에 2.7점의 "양호"한 재무 건전성 점수를 부여했으며, 특히 상대 가치(Relative Value) 점수는 4.57점으로 강세를 보였다. 구독자들은 수익성, 현금 흐름 및 성장 지표에 대한 상세 분석과 독점적인 적정가치(Fair Value) 추정치, 그리고 AT1에 대한 10개 이상의 추가 프로팁(ProTips)에 접근할 수 있다.

회사는 또한 전환 및 재배치 프로젝트를 통해 2030년까지 연간 5,500만 유로의 추가 임대 수입을 기대한다고 밝혔다.

경영진 논평

바락 바르-헨(Barak Bar-Hen) CEO는 사무실 부문이 안정적인 가운데 포트폴리오가 더 강력한 부문으로부터 이점을 얻고 있다고 말했다. 그는 "포트폴리오의 53%를 차지하는 주거 및 호텔 부문은 강력한 시장 순풍과 우리가 상승 잠재력을 파악하고 추출하는 능력 덕분에 계속해서 이점을 누리고 있다"고 전했다.

요나스 틴텔노트(Jonas Tintelnot) 최고재무책임자(CFO)는 자사주 매입 프로그램이 매우 가치 상승에 기여했다고 말했다. 그는 "이 프로그램은 장부가치 근처에서 실행된 처분 수익을 활용하여 내재 가치(intrinsic value) 대비 큰 할인율로 주식을 재매입했기 때문에 특히 가치 상승에 기여했다고 생각한다"고 밝혔다.

틴텔노트 CFO는 또한 장기적인 수익 구조를 언급했다. 그는 임대료 성장, 전환 및 자본 재활용(capital recycling)을 언급하며 "2029년부터는 주당 FFO 성장으로 직접 전환될 것이며, 금리가 하락한다면 그 이상이 될 것"이라고 말했다.

위험과 도전 과제

• 금융 비용 증가: 회사는 향후 2년간 재융자로 인해 부채 비용이 증가하여 FFO에 압박을 가할 수 있다고 밝혔다.
• 사무실 시장 약세: 수요는 여전히 부진하며, 공실률은 계속해서 서서히 증가하고 있다.
• 거시경제 변동성: 경영진은 지정학적 불확실성이 여전히 존재하여 상황이 복합적이라고 설명했다.
• 개발 비용 인플레이션: 높은 건설 비용이 개발 부동산 평가에 계속 부담을 주고 있다.
• 레버리지 및 커버리지 압박: 이자 보상 배율은 사이클 후반에 개선되기 전까지 더 하락할 것으로 예상된다.

Q&A

분석가들은 레버리지, 재융자 및 수익 성장 속도에 크게 집중했다. 질문들은 회사가 여전히 얼마나 많은 재무제표 역량(balance sheet capacity)을 사용할 수 있는지, 인수가 주로 처분을 통해 자금을 조달할 것인지, 그리고 금융 비용이 얼마나 빨리 증가할 수 있는지에 초점을 맞췄다.

경영진은 현재 레버리지에 대해 만족하며 내부 가이던스 하에 여전히 여유가 있다고 밝혔다. 회사는 또한 부채에만 의존하기보다는 처분 수익을 활용하여 고수익 자산에 자본을 재활용하고 자사주를 매입한다고 말했다.

또 다른 주요 주제는 이자 보상 배율이었다. 어라운드타운은 2026년 말 이 비율이 상반기 3.3배에서 감소한 3배 이상을 유지할 것으로 예상한다고 밝혔다. 경영진은 회사가 채권 계약 조건(bond covenant threshold)인 1.8배보다 훨씬 높은 여유를 가지고 있다고 강조했다.

분석가들은 또한 사무실 임대료, 전환 프로젝트 및 독일 호텔 시장에 대해 질문했다. 경영진은 사무실 회수 잠재력(office reversion potential)이 약 30%이며 호텔 수요는 여전히 강하다고 말했다. 회사는 사무실-서비스 아파트 전환 및 호텔 재배치를 미래 임대료 성장의 핵심 원천으로 강조했다.

이 기사는 인공지능의 도움을 받아 번역됐습니다. 자세한 내용은 이용약관을 참조하시기 바랍니다.