은퇴 준비는 빠르면 빠를수록 좋다. 55세에 직장을 그만둔다고 할 경우, 일정한 소득이 없다면 행복해야 할 은퇴 후의 삶이 고통의 시간으로 다가올 수도 있다. 보통 30세에 직장에 들어가 30년간 온갖 어려움을 감내하고 직장생활을 하면 받은 국민연금은 매달 100만원 내외이다. 그런데 추가로 월세 100만원이 나오는 오피스텔이나 소형 아파트를 가지고 있다면 그 사람의 노후는 훨씬 풍요로울 것이다. 200만원, 300만원, 400만원으로 금액이 높아질수록 그 사람의 노후는 안정적이다.
월세가 나오는 부동산은 많다. 가장 쉽게 접근하는 오피스텔, 원룸주택, 다가구주택, 소형 아파트와 같은 주거용 부동산과 상가, 상가주택, 고시원, 건물 등 상업용 부동산, 물류창고, 공장 등 산업용 부동산 등 다양하다. 이외에도 펜션, 호텔, 게스트하우스, 셰어하우스도 있다. 부동산 투자 경험이 많거나 임대관리 노하우가 있는 사람이라면 상가주택이나 건물, 다가구주택 등이 좋다. 이런 물건은 상대적으로 대출을 제외한 투자금이 최소 5억~10억원 정도로 어느 정도 자금 여력이 있어야 한다. 반면 부동산 투자 경험이 많지 않고 안정적인 운영을 원하는 사람이라면 오피스텔이나 소형 아파트, 구분상가가 적합하다. 임차인이 1명이기 때문에 관리가 쉽고 투자금액도 상대적으로 적은 편이다. 가령 시세가 1억5000만원인 오피스텔은 60% 대출을 받는다고 할 경우 6000만원만 있으면 투자할 수 있다.
소형 아파트의 월세 수익률은 연 3%대로 낮지만 매각차익의 비중이 다른 상품보다 높은 편이어서 매각차익을 중시하는 사람이라면 소형 아파트도 좋다. 구분상가는 상권의 부침이 심한 상품이지만 잘만 투자하면 열 자식이 부럽지 않을 정도로 안정적이며 훌륭한 노후준비 상품이다. 상권이 좋아지면 임대료가 계속적으로 상승하고 자본차익도 기대할 수 있다. 전원생활을 하면서 노후 준비도 하고 싶다면 펜션사업을 고려할 만하다. 이 상품은 투자자가 부지런해야 하고 사람 만나기를 좋아하며 시골생활을 좋아하는 사람이 제격이다.
수익형 부동산 투자의 기본은 안정적인 임대수익이다. 연 5% 이상 임대수익을 기대할 수 있다면 접근해도 좋다. 특히 상가는 상권의 부침이 심한 상품이므로 경쟁상권 출현에도 흔들리지 않는 곳을 골라야 한다. 지하철 역세권 근린상가나 대단위 배후 가구로 둘러싸여 있는 항아리 상권이 대표적이다. 안정적인 임대수익 이외에 추가로 자본차익(매각차익)을 기대할 수 있다면 금상첨화다. 오피스텔은 잘 오르지 않는다는 통설이 많지만 잘만 선택하면 임대수익과 매각차익이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다. 마곡지구 오피스텔은 2014년 분양 당시보다 5000만~7000만원 상승했다. 또 하나 투자 시 체크해야 할 부분이 개발 호재다. 지하철 개통, 업무단지 조성, 대규모 공원 조성 등 개발 호재가 있는 부동산은 시간이 갈수록 가치가 상승한다.
우리나라의 고령화 속도는 세계 최고 수준이고 노인 빈곤율은 2013년 49.6%로 경제협력개발기구(OECD) 회원국 가운데 1위를 기록하는 등 노후 준비가 제대로 돼있지 않다. ‘하류 노인’이 되지 않으려면 전통적인 3층탑인 국민연금, 개인연금, 퇴직금 이외에 안정적인 월세소득이 필요함을 강조하고 싶다. 우리나라처럼 부동산이 자산에서 차지하는 비중이 높고, 상대적으로 부동산 투자가 안정적인 나라에서는 부동산을 통한 소득 창출은 현명한 선택일 수 있다.
임채우 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원
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