[랜드마크36회]공공재개발 가속도 붙을까?

[인포스탁데일리=마사현 감정평가사]

1. 공공재개발의 2차 후보지가 발표됐는데 소개해 주시죠

지난 1월에 기존 정비구역 중에 먼저 발표했고, 이번 신규지역 중에 16곳이 선정됐습니다. 노후도, 접도율, 호수밀도 등 서울시 정비구역 지정요건이 충족되는 지역 중에 정비가 시급하고, 공급효과가 크고, 사업의 실현가능성이 높은 지역이 우선 선정됐고 대체로 역세권, 5만제곱미터 이상 대규모 노후 주거지 위주로 서울에 골고루 선정됐습니다. 계획대로 사업이 완료되면 서울에 2만호가량 공급 될 예정입니다. 특히, 재개발에 대한 주민의 반대여론이 있는 지역은 최종적으로 후보지로 선정되지 않았습니다.

2. 기대가 높았던 한남1구역이 제외되면서 실망감이 큰 것 같던데 공공재개발에 대한 관심이 높은 것 같습니다. 공공재개발에 이어서 3기 신도시 공급우려를 불식시키려는 듯이 곧바로 3080+ 주택공급 방안으로 1차 선도사업후보지가 발표됐던데요.

지난 2.4대책에서 서울에서만 32만호를 공급하겠다는 계획을 발표했었습니다. 그 중 1차 선도사업으로 3년간 한시적으로 진행되는 ‘도심 공공주택 복합사업’ 후보지를 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구에서 총 21곳을 선정했고 약 2.5만호 규모입니다.

2-1. 소유자 동의도 없이 후보지로 선정이 됐다는 기사도 있던데 왜 그런거죠?

‘도심 공공주택 복합사업’은 공공재개발과 절차가 다르다고 보셔야합니다. 이번에 발표된 후보지는 토지 소유자들이 동의해서 제안한 사업구역이 아니고 지자체가 입지요건(범위,규모,노후도 등)과 사업성요건(토지주 추가수익, 도시계획 인센티브) 등을 먼저 검토해서 우선 후보지로 선정한 것입니다. 즉, 객관적인 상황을 보고 입지를 먼저 발굴했다고 보시면 됩니다.

2-2. 그럼 이번에 발표된 후보지들은 앞으로 사업으로 진행될지는 불투명한거네요?

네 확정적이지는 않습니다. 앞으로 사업계획과 사업효과 등에 대해서 주민설명회를 거쳐야하고 토지등소유자 10%가 동의하면 7월부터 예정지구로 지정이 됩니다. 이 때 토지등 소유자 우선 공급권 부여 기준시점이 되고 이 후 1년 이내에 토지등소유자의 2/3이상(면적 1/2이상) 동의를 받으면 지구지정이 확정되고 확정적으로 사업이 진행됩니다.

2-3. 주민동의율이 나오는지가 관건이네요.

정부에서 선도적으로 진행하려는 사업지인만큼 사업효과가 큰 지역들이 우선적으로 선정됐을 가능성이 높습니다. 앞으로 민간재개발 대비 사업효과를 기준으로 토지등소유자들과 협의해서 확정 수익률을 보장하고 아파트와 상가 우선공급도 주고 분담금도 감소됩니다. 특히, 이번 후보지들은 올 해 안에 주민동의율을 달성해서 지구지정이 확정되면 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발사업 대비 30%)을 보장하고 인허가 등을 우선적으로 지원하겠다는 계획이라 빠른 진행이 가능해서 긍정적으로 기대해도 좋을 것 같습니다.

3. 부동산 투기근절 및 재발방지대책이 발표되면서 토지를 취득할 때 규제가 될 예정인가봅니다.

현재는 투기과열지구와 조정대상지역에서 주택을 구입할 때 자금조달계획서를 제출하는데, 앞으로는 일정규모(면적 또는 금액) 이상 토지 취득 시에도 자금조달계획서 제출을 의무화하고 부동산거래분석원에 통보하게 됩니다. 농지도 취득이 더 까다로워지고, 신규로 농지를 취득 한 이후에는 매년 이용실태를 조사하게됩니다. 대출도 제한을 받게되는데 비주택담보대출은 금융권에서 자체적으로 LTV를 적용해왔지만, 앞으로는 개인이 비주거용 부동산을 매입하는 경우에는 전 금융권에서 LTV 규제가 신설될 예정입니다.

3-1. 앞으로는 주택 뿐만 아니라 토지를 취득할 때도 좀 까다로워지겠네요. 토지도 단기 양도소득에 대해서는 주택처럼 양도소득이 거의 회수되는 정도로 인상시킨다는 계획도 있던데요.

최근에 주택과 입주권도 2년 이내 단기 양도차익에 대해서는 60~70%의 세율을 적용하게됐잖아요. 토지도 주택처럼 단기적인 양도차익에 대해서는 주택과 동일하게 중과세율 20%를 적용받아서 주택과 동일한 양도소득세율을 적용받고 게 될 예정입니다. 토지를 장기보유하더라도 비사업용토지의 경우에는 장기보유특별공제(최대 30%) 적용을 배제할 예정이고, 특히 주말농장용 농지는 사업용 토지에서 제외되는 점 유의하셔야겠습니다. 관련 법령 개정되면 내년 1월 1일부터 시행 될 예정입니다.

3-2. 아파트를 신고가로 거래신고만하고 취소하는 사례들이 많아서 호가를 조장한다는 얘기들 많이 나왔는데 이런 부동산 시장 교란행위에 대해서도 형사처벌이 강화된다는데 얼마나 강화되죠?

부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따르면 부동산 거래계약이 해제되면 확정된 날부터 30일 이내에 신고하도록 되어있습니다. 만약 신고를 하지 않으면 현재는 3백만원 과태료가 최대였는데 앞으로는 미신고시 무조건 3천만원의 과태료가 부과될 예정입니다. 이전에는 과태료가 미미한 측면이 있었는데 대폭 상향됐습니다. 지금까지는 중도금 지급 시점을 계약시점 대비 한참 뒤로 미루는 방법 등을 쓸 수도 있지만 앞으로 부동산거래분석원까지 출범하게되면 이상 거래 모니터링이 수시로되니까 교란행위는 리스크가 더 커질 수 있습니다.

3-3. 이번에 LH 직원의 토지 투기 관련해서는 보상혜택이 제한된다는데 어떤 내용이죠?

정부합동조사단에서 조사해서 투기의심자는 수사의뢰가 된 상태입니다. 그리고 LH임직원은 대토보상 공급 대상자와 협의양도인 택지 공급 대상자에서 즉시 제외하도록 했습니다. 앞으로는 LH 이외에 유관기관 업무 관련 종사자까지 확대할 계획이고요. 그리고 이런 대토보상과 협의양도인 택지를 공급할 때 토지 장기 보유자에게 우선순위를 부여하도록 관련 법령이 개정 될 예정입니다. 단기적인 투기수익을 최대한 제한하려는 노력으로 보입니다.

4. 다음 주 관심 가져 볼 분양소식은?

대구광역시 동구 ‘동대구역 골드클래스’ 329세대 공급 예정이고 84기준 분양가는 5억원 초반 대이고 입지도 분양가격도 괜찮아서 관심들 많이 가지실 것 같습니다. 대구 수성구 ‘대구 두산동 호반써밋 수성’ 301세대 공급하고 84기준 분양가는 7억원 중후반 대입니다. 대구 달서구 ‘한양수자인 더팰리시티’ 800세대 84기준 5억 중반대로 관심 가지시면 좋을 거 같습니다. 경기도 용인 처인구 ‘용인 드마크 데시앙’ 1069세대, 84기준 분양가 4억원 초반대로 실거주 하실 분들 관심 가지시면 좋겠습니다.

마사현 431ghost@hanmail.net