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오피스 공실률 증가 '대혼란기'...그런데 임대료는 왜 계속 비싼 걸까?

입력: 2024- 04- 01- 오전 03:51
오피스 공실률 증가 '대혼란기'...그런데 임대료는 왜 계속 비싼 걸까?
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[시티타임스=미국/북중남미]

뉴욕시의 한 건물

미국 오피스 시장은 치솟는 공실률과 기록적인 양의 전대 공간 그리고 채무 불이행 증가로 어려움을 겪고 있다. 그러나 흥미롭게도 사무실 임대료는 일정하게 유지되거나 심지어 오르고 있다. 왜 그런 걸까?

최근(현지시간 26일) 월스트리트저널은 데이터 회사인 CoStar Group 자료를 인용해 미국평균 사무실 임대료가 제곱피트당 35.24달러로 지난 2019년 4분기의 34.92달러와 별차이가 없다고 보도했다.

평균가격은 비슷하게 유지되고 있지만 경우에 따라서는 침체기임에도 불구하고 과거 호황기때보다 더 높은 임대료를 요구하는 사례도 많다. 임대료에 대한 요구 가격은 상업용 부동산 시장이 작동하는 '이상한 방식'을 반영하고 있다. 임대료는 대출 기관 및 기타 기관이 부동산 가치를 결정하는 데 사용하는 중요한 지표이기 때문이다. 소유주는 임대료가 비싸면 예비 세입자를 구하기가 어려줘지면서, 입주를 못시켜 공간을 비워 둘 수도 있지만, 임대료 삭감은 잘 하지 않는 경향이 있다.

빈 공간을 채우기 위해 임대료를 대폭 인하하는 건물주는 "건물의 감정가를 크게 떨어뜨릴 것"이라고 상업용 부동산 서비스 회사인 뉴마크 그룹의 글로벌 리서치 책임자인 데이비드 비트너는 말했다. "이는 결국 대출에 대한 약정 채무 불이행으로 이어지거나 최소한 재융자를 더 어렵게 만들 수 있다"고 비트너는 지적했다.

하지만 지금 시장 분위기라면 사무실 임대료는 결국 하락할 것으로 예상되며, 아마도 소유주와 대출 기관이 모기지를 구조조정하거나 부실 부동산을 매각해야 할 것으로 예상된다.

현재 소유주들은 새로운 세입자에게 값비싼 인테리어 공사를 비롯해 몇 달간의 무료 임대 및 기타 인센티브를 아낌없이 제공함으로써 임대표가 높은 수준을 정당화하려고 노력하고 있다.

"10년 임대 기간 동안 1년 동안 무료로 임대할 수 있다는 얘기도 들었다"고 CoStar의 전국 오피스 분석 책임자인 Phil Mobley는 말했다. 과거에는 많은 시장에서 표준 무료 임대료가 2년마다 1개월이었다.

일각에서는 이 전략이 한계점에 다다르고 있다고 말한다. 사무실 공실률은 기록적인 수준이며 팬데믹 기간 동안 유연한 업무공간 전략을 채택한 기업들이 더 적은 공간을 임대하고 있기 때문에 공실률은 계속 증가하고 있다.

실제 데이터를 보면, 미국 오피스 공간의 평균 공실률이 상승했고, 평균 임대료도 올랐다.

(좌측) 미국내 사무실 공실률 증가 차트 / (우측) 미국내 사무실 평균 요구 임대료 가격 [자료: CoStar Group]

CoStar에 따르면 현재 기업들의 점유공간은 지난 2020년 경기 침체 이전보다 2억 제곱피트가 적다. 향후 2년 동안 1억5천만 제곱피트의 공간이 더 공실이 될 것으로 전망되고 있다.

데이터 회사 Trepp에 따르면 증권으로 전환된 모기지의 사무실 연체율은 6.63%로 치솟았으며 이는 2020년 1월 1.87%의 3배 이상인 상태다.

이러한 사무실에 대한 구조조정 과정으로 인해 건물 일부는 매각 또는 압류로 이어질 것이며, 이는 임대료 상승이 아닌 시장 상황을 반영하기 위해 부동산 가치를 재설정하는 조치가 필요한 실정이다. MSCI 지수에 따르면 2022년 7월부터 올해 초까지 중심업무지구의 오피스 빌딩 가치는 평균 41% 가까이 하락했다.

이 때문에 앞으로 과거 보다 훨씬 낮은 가격을 지불하고 새로운 건물 소유주가 된 사람들은 임대료를 올릴 필요가 없게 된다. 실제로, 이들은 세입자를 유인하기 위해 임대료를 인하할 강력한 인센티브를 갖게 될 전망이다.

실제로 부동산 판매가 가장 부진한 곳 중 하나인 샌프란시스코 역시 임대료 상승세가 가장 급격히 하락하고 있다. 평균 가격은 2019년 4분기 제곱피트당 75.93달러에서 올해 1분기 53.78달러로 떨어졌다고 CoStar는 분석했다.

글로벌 핀테크 기업인 Adyen은 작년 초 북미 본사를 위한 새로운 샌프란시스코 사무소를 찾기 시작했을 때 수많은 매력적인 옵션 제안을 받았다. 이 회사는 최근 15만 제곱피트의 전대 공간으로 이전할 것이라고 발표했다. 상대적으로 저렴한 임대료의 공간을 찾았기 때문이다.

Newmark에 따르면 현재 사무실 임대의 70% 이상이 팬데믹 이전에 체결되었다. 갱신을 앞두고 있는 임차인들은 시장 임대료의 하락 추세 혜택을 받게 될 전망이다. 많은 기업이 더 적은 공간을 필요로 하는 새로운 하이브리드 업무공간 전략에 전념하고 있기 때문이다.

직장 전략을 추적하는 스쿱 테크놀로지스(Scoop Technologies)에 따르면 하이브리드 전략을 사용하는 회사들은 2월에 직원들에게 일주일에 2.57일 사무실에 출근하도록 요구했는데, 이는 1년 전의 2.49일에 비해 약간 증가한 것이다. 하이브리드 전략을 사용하는 회사는 임대를 갱신할 때 공간을 덜 차지하는 경향이 있다. "임대 갱신으로 인한 하향 압력이 계속 가해질 것"이라고 스쿱의 최고 경영자인 Rob Sadow는 말했다.

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