USGB 주요 자산 중 하나인 연방항공국 (Federal Aviation Administration) 건물. 사진=신한글로벌액티브리츠
[더스탁=김효진 기자] 국내 최초 글로벌 부동산 펀드 투자 리츠(REITs)인 신한글로벌액티브리츠(신한글로벌액티브위탁관리부동산투자회사)가 6월 코스피 상장을 정조준 한다. 지난 24일 증권신고서에 효력이 발생한 만큼 공모절차에 본격 돌입할 예정이다.
리츠의 신규상장은 지난해 4월 유가증권시장에 입성한 삼성FN리츠 이후 1년여만이다. 리츠의 경우 신규 상장시 공모가를 5000원가량으로 확정한 다음 청약절차를 밟는 것이 일반적이다. 하지만 이번 신한글로벌액티브리츠는 기관 수요예측을 통해 공모가를 결정하기로 했다.
신한글로벌액티브리츠는 미국 현지의 부동산을 기초자산으로 둔 개방형 펀드에 투자하는 형태로 실물자산을 직접 편입해 운용하는 리츠와는 구조가 다르다. 아울러 리츠의 주요 매력 중 하나는 배당이라할 수 있는데 펀드에 대한 투자와 환매가 자유로운 점을 활용해 매년 특별배당을 지급하는 전략도 수립한 상태다. 현재 포트폴리오는 안정성에 방점을 두되 성장성도 겸비한 구조로 구성했다.
28일 투자은행업계에 따르면 신한글로벌액티브리츠는 지난 8일 금융위원회에 제출한 증권신고서의 효력이 발생해 본격적인 공모 절차에 돌입한다.
이번에 총 약 2,333만주를 공모한다. 공모가 희망범위는 3,000~3,800원이며, 이에 따른 공모 예정 금액은 700억~887억원이다. 내달 3일부터 5일까지 3일간 기관투자자 대상 수요예측을 진행해 최종 공모가를 확정하고, 같은 달 13~14일 일반청약을 받는다. 코스피 상장 예정시기는 6월 말이다. 상장 주관은 신한투자증권과 한국투자증권이 맡았다.
공모가밴드의 경우 지속되는 고금리와 금리인하 지연으로 해외 부동산 시장에 대한 우려가 있는 만큼 하향조정해 투자매력을 높였다는 게 주관사 측의 설명이다.
신한글로벌액티브는 자리츠인 신한글로벌제1호리츠를 통해 미국 유수의 부동산 투자사가 운용 중인 USGB, PRISA, CBRE USCP에 투자하고 있다. 자리츠에 대한 지분은 100%이며 이를 매입하기 위해 앞서 기관투자자들을 대상으로 프리IPO와 단기 대출을 진행한 바 있다. 이번 공모자금은 단기 차입금을 상환하는 데 주로 사용될 예정이다.
투자자금의 50%를 차지하는 USGB 펀드는 FBI, 연방항공국, 워싱턴 시청 등 미국 정부가 임차하고 있는 정부 인프라 자산에 투자하는 상품으로 안정적인 수익률이 장점이며, 미국 군인공제회의 자산운용사인 Affinius Capital이 투자, 운용하고 있다.
40%는 PRISA펀드에 투자중이다. 해당 펀드는 미국 전역에 걸쳐 약 40조원에 이르는 AUM을 보유하고 있는 대표적인 개방형 펀드로서 글로벌 보험사 푸르덴셜의 자산운용사인 PGIM이 투자 및 운용하고 있다.
나머지 10%는 최근 7년간 수익률 1위를 자랑하는 CBRE USCP펀드에 투자하고 있다. CBRE USCP펀드는 물류, 주거 등 미국에서 성장성이 뛰어난 섹터에 중점적으로 투자하고 있으며, 상업용 부동산 대표 컨설팅사 CBRE의 자산운용사인 CBRE IM이 투자, 운용하고 있다.
이 3개의 개방형 펀드를 통해 신한글로벌액티브리츠는 현재 550여개에 달하는 자산에 투자하고 있는 셈이다. 섹터별 비율을 살펴보면 정부 인프라 51%, 물류 15%, 주거 13%, 대체자산 7%로 다양한 섹터에 분산투자하고 있으며, 오피스는 단 8.4%에 불과하다. 또한 평균 LTV(담보대출비율)가 30% 수준으로 안정성이 높고, 각 펀드의 수익률이 설정 후 9.5%, 7.6%, 10%로 전체 포트폴리오 기준 연 평균 8.8%로 수익성면에서도 우수하다.
신한글로벌액티브리츠의 주요 경쟁력 중 하나는 특별배당을 정례화했다는 점이다. 이처럼 투자자들의 수익 환원에 집중할 수 있는 것은 실물자산에 직접 투자하는 일반적인 상장 리츠와 구조가 다른 데서 기인한다. 실물자산을 기초자산으로 직접 편입하는 일반 리츠의 경우 자산을 매각할 때에만 특별배당을 할 수 있고 회수된 원금을 재투자하려면 새로운 자산을 확보해야 한다. 하지만 개방형 펀드 투자는 중도 환매 및 재투자가 자유롭다는 이점이 있다.
이를 바탕으로 정기적인 부분 환매를 통해 매년 특별배당 실시를 계획하고 있다. 투자자들의 투자 안정성을 높이기 위해 상장 후 초기 2년간은 공모가(3,000원) 기준 연환산 8.5%의 배당을 목표로 하고 있다.
신한리츠운용 관계자는 “신한글로벌액티브 리츠는 개인 투자자분들이 지금까지의 해외 부동산 투자 방식에서 벗어나 개방형 펀드 투자를 통해 성장성이 뛰어난 미국 부동산 시장에 쉽게 접근하고 안정적이고 높은 수익을 확보할 수 있는 새로운 투자 기회”라며 “상장 이후 적극적인 리밸런싱 운용 전략으로 지속적인 투자 확대를 통해 한국 대표 해외 부동산 투자 상장 리츠로 성장할 것”이라고 전했다.
