전기 없인 AI도 없다…데이터 센터 풀가동에 유틸리티 전성기 오나?

한때 주식 시장의 조용한 구석이었던 S&P 500 유틸리티 섹터가 이제는 격렬한 논쟁의 중심지가 되었다. 지지자들은 데이터 센터, 암호화폐, 전기차(EV), 미국 내 제조업의 리쇼어링, 궁극적으로는 로봇의 성장이 전력 수요의 급증을 불러올 것이라고 믿는다.

지난 10년 동안 미국의 전력 수요는 에너지 효율성 향상 덕분에 연간 12% 증가에 그쳤지만, 12월 19일 발표된 피델리티 보고서에 따르면 향후 10년간은 연간 68%의 수요 증가가 예상된다.

반면 회의론자들은 데이터 센터 열풍에 거품이 끼고 있다며 경고한다. 지난 화요일, 이 중 한 명인 알리바바(NYSE:BABA) 회장 조 차이(Joe Tsai)가 데이터 센터 건설이 수요를 초과할 수 있다고 경고하면서 주목을 받았다. 그는 일부 프로젝트가 고객을 확보하기도 전에 자금을 조달하고 있으며, 수요가 확보되지 않은 상태에서 데이터 센터를 짓는 상황은 거품이 형성되고 있음을 보여준다고 말했다.

이러한 발언의 여파로 화요일 유틸리티 섹터는 1.6% 하락한 반면, S&P 500은 0.2% 상승했다. 그럼에도 불구하고, 유틸리티 섹터는 화요일 종가 기준으로 연초 대비(YTD) 플러스 수익률을 유지 중이며, S&P 500은 마이너스 수익률을 기록하고 있다.

화요일 종가 기준 S&P 500 및 11개 섹터의 YTD 수익률은 다음과 같다: 에너지(8.9%), 헬스케어(5.6%), 금융(4.3%), 소재(2.9%), 산업(2.1%), 부동산(1.6%), 유틸리티(1.6%), 필수소비재(0.9%), 커뮤니케이션 서비스(-0.1%), S&P 500(-1.8%), 정보기술(-7.7%), 임의소비재(-9.5%).

부동산 시장을 주시하는 이들은 조 차이(Tsai)의 평가에 동의하지 않는 것으로 보인다. 존스랑라살(Jones Lang LaSalle, JLL)의 최근 보고서에 따르면, 2024년 말 기준 기존 데이터 센터는 이미 가득 찼고, 곧 가동을 시작할 예정인 센터들도 대부분 임대가 완료된 상태였다. 이에 따라 데이터 센터 시장, 나아가 전력 수요는 앞으로도 수년간 강세를 유지할 것으로 전망된다. 보고서의 주요 내용은 다음과 같다:

1. 2024년의 공급 부족 시장
미국 데이터 센터의 공실률은 지난해 말 2.6%로 사상 최저치를 기록했다. 특히 북버지니아와 같은 인기 지역에서는 공실률이 0.6%에 불과하다. 보고서는 “상당한 규모의 데이터 센터 용량을 임대하려는 임차인은 평균 24개월을 기다려야 한다”며, “제한된 공급이 업계의 성장을 제약하고 있다”고 밝혔다.

이처럼 공급 부족한 시장 덕분에 2024년 데이터 센터 임대료는 전년 대비 평균 12% 상승했으며, 지난 5년간 누적으로는 약 50% 올랐다.

어제도 시장의 타이트함이 드러났다. 로이터 보도에 따르면, 마이크로소프트(NASDAQ:MSFT)는 미국과 유럽에서 2GW의 전력을 사용할 예정이던 신규 데이터 센터 프로젝트의 임대를 포기했다. 이는 “OpenAI의 ChatGPT 학습 워크로드 추가 지원을 하지 않기로 결정했기 때문”이다. 그러나 해당 데이터 센터들이 그대로 비게 될 가능성은 낮다.
알파벳의 구글(NASDAQ:GOOGL)과 메타플랫폼스(NASDAQ:META)가 이 임대를 인수할 것으로 예상된다.

2024년에는 2.5GW 규모의 코로케이션(colocation) 용량이 완공되었으며, 대부분이 완공 시점에 이미 임대 완료되었다. 연말 기준 6.6GW의 코로케이션 용량이 건설 중이며, 이 중 72%는 이미 임대가 끝난 상태다. 수요는 클라우드 사업자(43%), 기술업계(23%), 금융업계(9%)에서 발생하고 있다.

시장 우려 요인
향후 수년간 22.9GW에 달하는 신규 프로젝트가 계획되어 있으나, 아직 공사에 착수하지는 않았다. 공급 증가 가능성에 대한 우려에도 불구하고, 강세론자들은 다음 두 가지 이유로 낙관적인 전망을 제시한다.

(1) 인공지능 수요 증가
AI는 데이터 센터 워크로드의 약 15%를 차지하고 있으며, 2030년까지 40%까지 증가할 것으로 JLL은 전망했다.

(2) 공급 진입까지의 긴 시간과 복잡성
프로젝트는 계획에서 완공까지 오랜 시간이 걸리며, 토지 용도 규제, 장비 확보, 전력 구매 등의 문제로 인해 완공이 지연되기 쉽다. 따라서 계획 중인 프로젝트들이 단기간에 시장에 한꺼번에 쏟아지지는 않을 것이라는 분석이다.

2. 건설에 따르는 과제
JLL은 “전력 확보”를 데이터 센터 산업이 직면한 가장 큰 과제로 꼽고 있다. 현재 미국 전력망은 거의 최대 용량으로 운영되고 있어, 새로운 데이터 센터를 짓기 위해서는 추가적인 발전 용량 확보가 필요할 수 있다. 전력 여유분이 있는 일부 유틸리티조차도 100메가와트(MW)에서 1기가와트(GW)에 이르는 데이터 센터 운영을 감당할 만큼 충분한 용량을 갖추지 못한 경우가 많다.

보고서에 따르면 과거에는 개발업자들이 투기적으로 땅을 사들인 뒤 유틸리티에 전력 연결을 요청해, 전력 인프라가 개선된 땅을 되팔아 수익을 내는 전략이 성행했다. 하지만 작년 여름부터 유틸리티 업체들이 요건을 강화하면서 이 같은 방식은 제동이 걸렸다.

현재 유틸리티는 개발 경험이 있는 프로젝트 리더, 임차 계약을 체결한 테넌트, 확보된 자금을 요구하고 있다. 또한 신청 수수료로 20만 달러 이상을 부과하며, 신용조사와 **전력 부하 영향 평가(load impact study)**를 요구하는데, 이 평가에는 보통 8~12개월이 걸린다.
게다가 승인을 받더라도 개발자는 인프라 연결 비용을 전액 부담해야 하며, 전력을 실제로 사용하지 않더라도 최소 사용량에 대해 요금을 지불하는 take-or-pay 계약을 체결해야 한다.

이로 인해 많은 개발업자들이 수익이 나지 않는 땅을 예상보다 수년 동안 보유하는 상황에 놓이게 되었다. 특히 지방에 위치한 데이터 센터 프로젝트는 전력망에 연결되기까지 4년 이상 걸리는 경우도 많다.

이러한 엄격한 요건들은 프로젝트 비용을 높이고 완공까지의 시간을 지연시킬 수 있지만, 동시에 “좋은” 프로젝트만이 살아남게 하고, 만약 거품이 형성되더라도 그 속도를 늦출 수 있다는 긍정적인 시각도 있다.

3. 공급망 병목 현상
땅과 전력을 확보한 데이터 센터 개발자들에게 장비 수급은 또 다른 장벽이다. JLL에 따르면, 데이터 센터 장비의 평균 납기 기간은 28주에 달한다. 이는 팬데믹 당시 64주에 비해 개선된 수치지만, 2019년의 18주와 비교하면 여전히 긴 편이다.

발전기, 변압기, 스위치기어는 평균 11개월의 리드 타임이 소요된다. 전체 데이터 센터 장비의 70% 이상이 아시아에서 제조되며, 일부 생산은 미국 또는 북미로 이전 중이어서 앞으로 개선될 여지도 있다.

4. 유틸리티 관련 데이터
S&P 500 유틸리티 섹터는 전기를 생산, 송전, 배전하는 기업들로 구성된 전기 유틸리티 산업 지수와, 전기, 가스, 수도 등의 서비스를 종합적으로 제공하는 멀티 유틸리티 산업 지수로 나뉜다. 2024년 연초 대비(YTD) 기준, 전기 유틸리티 지수는 3.2% 상승, 멀티 유틸리티 지수는 3.3% 상승했다.

두 지수 모두 양호한 매출과 이익 성장이 예상된다. 전기 유틸리티 산업의 전체 기업 매출은 올해 6.9%, 2026년 4.0% 성장하고, 수익은 올해 4.9%, 내년 7.7% 증가할 것으로 예상된다.

S&P 500 멀티 유틸리티 산업은 이보다 조금 더 빠르게 성장할 것으로 예상된다. 애널리스트들은 올해 10.2%, 2026년 4.4%의 매출 성장을 예상하고 있으며, 수익은 올해 7.3%, 2026년 7.7% 개선될 것으로 전망하고 있다.

두 산업 모두 최근 몇 년 동안 여러 차례 20을 상회하는 주가수익비율을 기록했으며, 현재 전기 유틸리티의 주가수익비율은 17.1, 멀티 유틸리티의 주가수익비율은 18.0이다.

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