AEW UK 리츠, UK 인베스터 매거진 컨퍼런스에서 가치 투자 강조

Investing.com — 2026년 9월 29일 화요일, AEW UK 리츠(AEWU)는 UK 인베스터 매거진 가상 투자 신탁 컨퍼런스에서 저평가된 부동산 매입, 사이클의 적절한 시점에 자산 매각, 적극적인 운용을 통한 임대료 인상이라는 전략을 제시했다. 운용진은 해당 신탁이 강력한 장기 수익과 꾸준한 배당을 제공했지만, 더 높은 금리로의 차환에 직면해 있으며 방대한 잠재적 기회 파이프라인에 대응하기 위한 신규 자본이 필요하다고 밝혔다.

주요 내용

• AEW UK 리츠는 영국 전역에서 잘못 평가된 부동산 자산을 찾는, 특정 부문에 얽매이지 않는 가치 중심 전략을 추구한다고 밝혔다.
• 신탁은 2억 1,570만 파운드 규모의 포트폴리오, 7.28%의 순초기수익률, 8.87%의 환원수익률을 보고하며 추가 소득 성장 잠재력을 시사했다.
• 42분기 연속 분기별 2펜스 배당금을 지급했으며, 이는 연간 8펜스, 약 8%의 수익률에 해당한다.
• 운용진은 신탁이 완전히 투자된 상태이며, 2억 파운드 이상의 잠재적 거래 파이프라인에 접근하기 위해 신규 자기자본 또는 합병이 필요하다고 밝혔다.
• 주요 단기 위험은 2026년 7월에 6천만 파운드 규모의 부채 시설을 현재 2.96%의 고정 비용보다 상당히 높은 금리로 차환해야 한다는 점이다.

전략 및 시장 배경

포트폴리오 매니저 로라 엘킨은 신탁이 모든 부문에서 기회를 찾고 자산이 내재 가치보다 낮게 평가될 때 매입한다고 설명했다.

그녀는 “우리는 특정 부문에 얽매이지 않는 가치 투자자입니다. 부동산을 역주기적으로 매수하고 매도하려고 합니다”라고 말했다.

• 신탁은 현재 영국 상업용 부동산 자본 가치가 2015년 IPO 이후 최저 수준이라고 밝혔다.
• 운용진은 이러한 약세를 금리 인상과 거래량 감소와 연관 지었다.
• 그들은 현재 최고의 기회는 시장의 많은 관심을 받았던 핵심 산업 및 물류 부문보다는 2차 및 3차 자산에서 자주 나타난다고 말했다.
• 신탁은 이러한 환경이 오랜 접근 방식에 부합하는 가격 오류를 만들어냈다고 설명했다.

재무 결과 및 포트폴리오 구성

AEW UK 리츠는 2024년 6월 3일 기준 포트폴리오 가치가 2억 1,570만 파운드라고 밝혔다. 포트폴리오는 상업용 부동산 34개와 세입자 130곳을 포함한다.

• 순초기수익률: 7.28%
• 환원수익률: 8.87%
• 공실률: 6.5%, 일반적으로 5%에서 10% 사이
• 현금 보유액: 1,300만 파운드
• 부채 시설: 6,000만 파운드
• 총자산 대비 대출 비율: 약 25%
• 현재 부채 고정 금리: 2.96%
• 차환 만기일: 2026년 7월

헨리 버트 보조 포트폴리오 매니저 겸 선임 자산 매니저는 신탁이 다양한 시장 상황에도 불구하고 배당금을 유지했다고 말했다.

그는 “현재 42분기 연속으로 2펜스 배당금을 지급했으며, 이는 연간 8펜스로 약 8%의 배당금에 해당합니다”라고 말했다.

• 분기 배당금: 주당 2펜스
• 연간 배당금: 주당 8펜스
• 배당 기록: 42분기 연속
• 과거 배당 커버리지: 90% 중반대

포트폴리오 구성 및 부문별 노출

신탁은 강세였던 지역의 자산을 매각하고 자본을 더 가치 있는 기회에 재투자하면서 포트폴리오가 시간이 지남에 따라 변화했다고 밝혔다.

• 산업 부문 노출: 약 40%, 과거 최고점인 60%에서 하락
• 소매 부문 노출: 약 40%, 자본 재활용을 통해 증가
• 기타 부문: 약 20%

운용진은 이러한 접근 방식이 의도적이라고 말했다. 그들은 산업 자산을 6%대 초반의 수익률로 매각하고, 가격이 더 매력적으로 보일 때 9% 이상의 수익률로 소매 및 레저 자산을 매입했다.

신탁은 또한 실수를 저지르고 거기서 배우는 것을 주저하지 않았다고 밝히며, 블랙풀과 포츠머스에서 발생한 소매 자산 매각 손실을 언급했다.

산업 포트폴리오 세부 정보

AEW UK 리츠는 산업 포트폴리오가 현재 임대료와 시장 잠재력 사이의 격차로 인해 미래 성장의 핵심 원천으로 남아 있다고 밝혔다.

• 순초기수익률: 6.12%
• 환원수익률: 9.56%
• 해지 가능 가중평균 임대 기간: 2.48년
• 만기 가중평균 임대 기간: 4.84년
• 평균 현재 임대료: 평방피트당 3.50파운드
• 평균 예상 임대 가치: 평방피트당 4.86파운드
• 평균 자본 가치: 평방피트당 48파운드

운용진은 자본 가치가 건설 비용(약 평방피트당 150파운드)에 훨씬 못 미치는 수준으로, 임대료가 상승하고 자산이 개선되면 가치 창출의 여지가 있다고 말했다.

신탁은 2026년부터 2030년까지 누적 산업 임대료 성장률이 약 18%에 달할 것으로 예상하며, 이는 영국 전체에 대한 CBRE의 13% 전망치와 비교된다.

운영 현황 업데이트 및 자산 관리

프레젠테이션의 상당 부분은 신탁이 직접적인 자산 관리를 통해 어떻게 가치를 창출하는지에 초점을 맞췄다.

• 11년간 평균 매입가 대비 매각가 프리미엄: 41%
• 옥스퍼드 비즈니스 파크: 사무실 용도에서 생명 과학 용도로 전환 후 250% 이상의 수익으로 매각
• 런콘 다중 임대 산업 단지: 리모델링 및 재임대 후 임대료 42% 인상
• 최근 산업 임대 갱신: 10년 계약에 임대료 42% 인상
• 신규 임대: 임대료가 평방피트당 6.50파운드에서 9파운드 이상으로 상승

버트 매니저는 평균 매각 프리미엄 41%가 신탁의 접근 방식의 핵심 지표라고 말했다.

그는 “매입가 대비 평균 매각가 프리미엄이 41%인데, 이는 매우 강력한 통계입니다”라고 말했다.

신탁은 임대료를 높이고, 건물 품질을 개선하며, 리모델링을 통해 환경적 요건을 강화하기 위해 일부 공실을 유지하기도 한다고 밝혔다.

사례 연구: 브리스톨 퀸 스퀘어

운용진은 브리스톨 퀸 스퀘어 사무실 자산을 예로 들어 약세인 사무실 시장에서도 장기적인 적극적 관리가 어떻게 효과를 볼 수 있는지 보여주었다.

• 인수: 2015년 말
• 초기 점유율: 약 50% 공실
• 초기 평균 현재 임대료: 평방피트당 17파운드
• 18개월 후: 완전 임대, 임대료 평방피트당 20파운드
• 2021년: 임대료 평방피트당 30파운드 도달
• 2022년: 임대료 평방피트당 40파운드 도달
• 현재 수준: 완전 임대, 임대료 평방피트당 30파운드 중후반대

신탁은 이 자산이 광범위한 사무실 시장이 압박을 받을 때에도 위치, 리모델링 및 적극적인 임대 활동이 시간이 지남에 따라 수익을 높일 수 있음을 보여준다고 말했다.

미래 전망 및 자본 필요성

운용진은 8.5%에서 9% 이상의 예상 수익률을 가진 2억 파운드 이상의 잠재적 인수 파이프라인을 보고 있다고 밝혔다.

• 신탁은 지난 18개월 동안 완전히 투자된 상태라고 밝혔다.
• 파이프라인을 의미 있게 활용하려면 신규 자기자본이 필요할 것이라고 말했다.
• 검토 중인 옵션에는 합병과 단독 지분 발행이 포함된다.
• 운용진은 자본 조달 가능 경로에 대해 이사회 및 중개인과 협력 중이라고 밝혔다.

엘킨은 현재의 환원수익률 격차가 신탁의 전망을 뒷받침한다고 말했다.

그녀는 “환원수익률이 초기 수익률보다 상당히 높다는 것은 우리 전략에 대한 강력한 확신을 보여줍니다”라고 말했다.

그녀는 임대료 성장이 차환 후 더 높은 차입 비용을 상쇄하는 데 도움이 될 것이라고 덧붙였다.

그녀는 “그 금리가 상당히 오를 것이라는 점은 모두에게 명백하며, 우리는 이를 비밀로 하지 않습니다”라고 말했다.

• 예상 차환 영향: 상당히 높은 이자 비용
• 완화 방안: 자체 부채 팀이 대출 기관과 논의 중
• 임대료 성장 전망: 임대 계약 관련 이벤트, 임대료 재검토 및 재조정을 통해 뒷받침
• 수익 및 배당 커버리지 개선 예상 시기: 2028년경
• 장기 배당 커버리지 목표: 90% 중반대

질의응답 주요 내용

질의응답 세션 동안 투자자들은 합병, 자본 제약 및 금리 인상의 영향에 대해 질문했다.

• 제이슨은 합병 활동과 현금 제약이 성장을 제한하는지 여부에 대해 질문했다.
• 운용진은 신탁이 완전히 투자된 상태이며 파이프라인을 최대한 활용하기 위해 신규 자기자본이 필요하다고 답했다.
• 그들은 합병 기회와 단독 지분 발행 모두 모색 중이라고 말했다.
• 로저는 금리 및 다가오는 부채 차환에 대해 질문했다.
• 운용진은 6천만 파운드 규모의 시설이 2026년 7월에 차환될 때 상당히 높은 금리로 재조정될 가능성이 높다고 답했다.
• 그들은 임대 계약 관련 이벤트로 인한 임대료 성장이 시간이 지남에 따라 더 높은 부채 비용을 상쇄하는 데 도움이 될 것이라고 말했다.

성과 기록 및 장기적 포지셔닝

AEW UK 리츠는 지난 11년 동안 대부분의 기간에 걸쳐 부동산 수준 총 수익률이 MSCI 벤치마크의 두 배 이상이었다고 밝혔다. 운용진은 신탁이 설립 후 약 5년째인 2020년 초경부터 다각화된 리츠 동종업체들과 차별화되기 시작했다고 말했다.

• IPO: 2015년
• 운영 기간: 11년
• 배당 기록: 42분기 연속
• 초과 성과: 대부분의 기간에 MSCI 벤치마크의 두 배 이상
• 핵심 전략: 역주기적 매수 및 매도, 적극적인 자산 관리

운용진은 자산 매입, 개선 및 매각에 대한 신탁의 오랜 기록이 미래 수익에 대한 핵심 근거로 남아 있다고 말했다.

전체 논의 및 추가 세부 정보는 아래 회의록을 참조하십시오.

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