워터 타워 리서치, 아메리카 물류 자산: 자본 재활용 이익

Investing.com — 2026년 9월 22일 화요일, 로지스틱 프로퍼티스 오브 더 아메리카스(LPA)는 워터 타워 리서치 버추얼 인사이트 컨퍼런스에서 간단한 주장을 펼쳤습니다. 라틴 아메리카 물류 플랫폼이 공급 부족, 임대료 상승, 증가하는 임차인 수요로부터 이익을 얻고 있다는 것입니다. 동시에 경영진은 자본 배치에 대해 규율적인 태도를 유지하고 있으며, 멕시코가 주요 자산 매각 대금의 대부분을 흡수할 준비가 되어 있다고 말했습니다.

이 회사는 강력한 사업 모멘텀을 가진 사업을 설명했지만, 동시에 확장하면서 여전히 실행 문제를 직면하고 있다고 언급했습니다. LPA는 자사의 전략이 투기적인 건설보다는 선임대 개발, 선매입 및 선별적 인수에 달려 있다고 말했습니다. 경영진은 또한 무역 정책 불확실성을 지적하면서도, 지역 공급망 변화와 국내 수요가 사업을 지속적으로 뒷받침하고 있다고 주장했습니다.

주요 요점

• LPA는 3분기 연속으로 포트폴리오의 100%가 임대되었으며, 평방피트당 임대료는 전년 대비 10% 상승했고, 동일 자산 NOI는 거의 16% 증가했다고 밝혔습니다.
• 회사는 페루의 파르케 로지스티코 리마 수르를 1억 4,500만 달러에 매각했다고 발표했는데, 이는 현재까지 가장 큰 매각 건으로, 캡 레이트는 7%를 약간 상회했으며 장부가액 대비 22%의 이익을 기록했습니다.
• 경영진은 이 매각 대금 중 약 8,500만 달러를 향후 12~18개월 동안 멕시코에 재배치할 계획이며, 위험 감소된 기회에 초점을 맞출 예정입니다.
• LPA는 현재 개발 파이프라인의 약 92%가 선임대되어 임대 리스크를 줄이고 수익을 지원하고 있다고 말했습니다.
• 경영진은 멕시코가 여전히 주요 성장 시장이며, 페루와 콜롬비아는 Now 가장 강력한 가격 결정력을 보여주고 있다고 밝혔습니다.

재무 실적

LPA는 최근의 사업 실적이 4개국 플랫폼 전반에 걸쳐 강력한 가격 결정력을 반영한다고 말했습니다.

• 포트폴리오 임대율: 3분기 연속 100%.
• 평방피트당 평균 임대료: 전년 대비 10% 상승.
• 동일 자산 NOI: 전년 대비 거의 16% 상승.
• 매출 성장: 최근 분기에 25% 이상.
• 판매관리비(G&A): 매출이 25% 이상 증가했음에도 불구하고 감소.

회사는 임대 구조가 꾸준한 성장을 뒷받침한다고 말했습니다. 대부분의 임대 계약은 7년에서 10년이며 연간 임대료 인상 조항을 포함합니다. 포트폴리오 전체의 평균 잔여 임대 기간은 4.5년이며, 상당수의 임대 계약이 매년 재조정됩니다.

경영진은 이러한 결과가 시장의 수급 불균형에 의해 주도되고 있다고 말했습니다. 새로운 기관 투자자급 물류 공간은 여전히 제한적인 반면, 전자상거래, 물류, 소비재 전반에 걸쳐 수요가 광범위합니다. 회사는 또한 물류 인프라가 필요한 AI 관련 산업에서 초기 수요를 보고 있다고 언급했습니다.

자산 매각 및 자본 재활용

이번 컨퍼런스 콜에서 논의된 가장 큰 전략적 이벤트는 페루의 파르케 로지스티코 리마 수르를 이 나라 최고의 리츠(REIT)로 묘사되는 피브라 프라임(Fibra Prime)에 매각할 계획이었습니다.

• 매각 가격: 1억 4,500만 달러.
• 매각 캡 레이트: 7%를 약간 상회.
• 매각 이익: 장부가액 대비 22% 상승.
• 상태: 회사는 규제 승인을 받았으며 곧 거래가 종결될 것으로 예상한다고 말했습니다.

에스테반 살다리아가(Esteban Saldarriaga) 최고경영자(CEO)는 이번 거래가 “전체 플랫폼 모델과 우리가 가진 역량을 한 번에 진정으로 보여준다”고 말했습니다. 그는 LPA가 토지를 확보하고, 공원을 건설하고, 임대하고, 안정화하고, 자금을 조달하고, 자금을 지원했다고 설명했습니다.

폴 스미스(Paul Smith) 최고재무책임자(CFO)는 이 거래가 자본 재활용의 논리를 보여준다고 말했습니다. 즉, LPA가 재배치하여 벌어들일 수 있다고 생각하는 수익률보다 낮은 수익률로 안정화된 자산을 매각한 다음, 더 높은 수익률을 제공하는 개발 프로젝트에 자금을 투입한다는 것입니다. 그는 매각 대금 중 약 8,500만 달러가 향후 12~18개월 동안 멕시코에 재배치될 것이라고 말했습니다.

경영진은 이번 매각이 회사의 회계가 보수적이라는 견해를 뒷받침한다고 덧붙였습니다. LPA는 IFRS에 따라 보고하며, 가치 평가는 제3자 독립 평가에 기반한다고 말했습니다. 매각 이익 22%는 시간 경과에 따른 임대료 상승과 NOI 증가로 인한 가치 상승을 반영한다고 밝혔습니다.

운영 현황

회사는 시장이 여전히 공급 부족 상태이며, 새로운 기관 투자자급 건물이 거의 들어서지 않고 있다고 말했습니다. 이러한 희소성이 임대율과 임대료 상승을 모두 뒷받침하는 데 도움이 되고 있다고 밝혔습니다.

• 수요 동인: 전자상거래, 물류, 소비재 및 초기 AI 관련 수요.
• 공급 배경: 지역 전반에 걸쳐 제한된 신규 공급.
• 가격 결정력: 페루와 콜롬비아에서 가장 강력하며, 현재 임대료가 시장가보다 낮은 상태.
• 임대료 성장: 일회성 급등이 아닌 꾸준한 다년간의 추세로 설명됨.

LPA는 새로운 임차인인 펩시코 덕분에 페루가 50% 이상의 매출 성장을 기록했다고 말했습니다. 콜롬비아는 약 30% 성장했으며, 멕시코는 아직 확장 초기 단계에 있습니다. 회사는 국내 수요 시장 또한 수출 주기에 덜 묶여 있기 때문에 균형 효과를 제공한다고 말했습니다.

경영진은 포트폴리오의 임대료 성장이 연간 인상과 시장 가격에 따른 갱신에서 비롯된다고 말했습니다. 살다리아가는 이들이 "실질적인 가격 결정력을 가진 공급 부족 시장이며, 우리는 그 방정식의 올바른 편에 있다"고 말했습니다.

멕시코 전략

멕시코는 LPA 다음 성장 단계의 핵심입니다. 경영진은 멕시코가 라틴 아메리카에서 가장 큰 물류 시장이자 북미 공급망과 가장 밀접하게 연결된 시장이라고 언급했습니다.

회사는 멕시코시티 외곽의 USMCA 고속도로 회랑인 57D 회랑과 북부 국경보다 덜 혼잡한 하위 시장에 집중하고 있다고 말했습니다. 이러한 접근 방식을 통해 기관 투자자급 임차인에게 접근할 수 있으면서도 시장의 가장 경쟁이 치열한 부분을 피할 수 있다고 밝혔습니다.

• 시장 초점: 57D 회랑 및 선별된 하위 시장.
• 임차인 기반: LPA의 다른 시장에서 이미 활발한 동일한 기관 고객.
• 노출: 자동차 산업 노출은 전혀 없으며, 경영진은 이로 인해 다른 곳에서 제약을 받을 수 있는 곳에서 성장할 여지가 남아 있다고 말했습니다.
• 자본 계획: 페루 매각 대금 중 약 8,500만 달러를 12~18개월 동안 멕시코에 배치할 예정.

살다리아가는 멕시코가 "거의 모든 활주로"를 가지고 있다고 말하며, 이 지역에서 가장 큰 물류 시장이자 북미 공급망과 가장 밀접하게 연결되어 있다고 덧붙였습니다. 그는 LPA가 아직 시장 초기 단계에 있지만, 지역 플랫폼과 운영 모델이 우위를 제공한다고 믿는다고 말했습니다.

선매입 및 개발 파이프라인

멕시코 전략의 한 예는 센트럴 파크 57(Central Park 57) 선매입 구조입니다. 이 접근 방식에 따라 LPA는 처음부터 토지 보유 및 개발 리스크를 떠안는 대신, 건설이 완료되면 안정화된 자산을 매입하기로 약정합니다.

경영진은 이 구조가 공개 시장에서 매입하는 것보다 더 나은 진입 원가를 제공하면서도, 회사가 기관 투자자급 임차인을 위한 건물을 형성할 수 있도록 한다고 말했습니다. 또한 LPA는 나중에 위험이 감소된 단계에서 자본을 배치할 수 있습니다.

회사는 현재 개발 파이프라인의 약 92%가 이미 선임대되어 있다고 말했습니다. 경영진은 이는 개발에서 가장 큰 위험인 임대 리스크가 건설 시작 전에 대부분 제거됨을 의미한다고 말했습니다.

• 선임대율: 파이프라인의 약 92%.
• 위험 프로필: 투기적 프로젝트보다는 이미 임대된 건물에 더 가깝습니다.
• 전략: 선임대 프로젝트, 선매입 및 선별적 인수.
• 수익 규율: 새로운 거래는 매각 캡 레이트를 명확히 상회하는 수익률로 안정화되어야 하며, 실행 비용을 위한 여유가 있어야 합니다.

플랫폼 및 경쟁 포지셔닝

LPA는 자사의 주요 이점은 토지 확보, 개발, 임대, 자산 관리 및 궁극적인 수익화를 포함한 전체 부동산 라이프사이클에 참여한다는 것이라고 말했습니다. 경영진은 이러한 구조를 통해 주주들이 수수료로 지불하는 대신 개발 마진을 포착할 수 있다고 말했습니다.

회사는 또한 지역 플랫폼이 단일 국가 개발업체에 비해 서비스 이점을 제공한다고 말했습니다. 임차인은 여러 국가에서 하나의 팀, 하나의 표준, 하나의 연락처와 협력할 수 있으며, LPA는 다국적 고객이 지역 공급망을 구축함에 따라 이것이 점점 더 중요해지고 있다고 말했습니다.

• 플랫폼 범위: 4개국 및 약 620만 평방피트.
• 운영 모델: 수직 통합 및 지역 다각화.
• 자본 구조: 영구 자본, 배당 의무 또는 펀드 만기일 없음.
• 임차인 매력: 시장 전반에 걸쳐 일관된 표준 및 쉬운 지역 확장.

경영진은 플랫폼이 몇 년 내에 3~4배 더 커질 수 있다고 말했지만, 규율 있는 성장을 강조했습니다. 또한 최신 분기에 매출이 25% 이상 증가하는 동안 판매관리비(G&A)가 이미 감소하면서 영업 레버리지가 나타나기 시작했다고 덧붙였습니다.

Q&A 하이라이트

질의응답 세션 동안 경영진은 가격 결정력, 자본 재활용 및 멕시코 전망에 대해 자세히 설명했습니다.

• 가격 결정력: 경영진은 페루와 콜롬비아에서 공급이 부족하고 현재 임대료가 시장가보다 낮기 때문에 가장 강력한 가격 결정력을 보여주고 있다고 말했습니다.
• 리마 수르 매각: 경영진은 이 거래가 자산 가치와 IFRS에 따른 회사의 보수적인 회계 접근 방식 모두를 입증한다고 말했습니다.
• 자본 재활용: 스미스는 안정화된 자산을 매각하고 훨씬 더 높은 수익률을 얻을 수 있는 프로젝트에 재투자하는 것이 목표라고 말했습니다.
• 멕시코 수요: 살다리아가는 무역 정책 불확실성으로 인해 일부 결정이 지연되고 있음에도 불구하고 임차인과의 대화가 이론에서 계획으로 바뀌었다고 말했습니다.
• 니어쇼어링: 회사는 다국적 기업들이 단일 국가가 아닌 지역 공급망으로 이동하고 있으며, 적시 생산(JIT)에서 만일의 경우를 대비한 재고 모델로 전환하고 있다고 말했습니다.
• 영업 레버리지: 경영진은 플랫폼이 일단 구축되면 각 신규 건물이 간접비를 거의 추가하지 않으므로, 멕시코가 확장됨에 따라 NOI가 비용보다 빠르게 성장해야 한다고 말했습니다.

경영진은 또한 회사가 신규 프로젝트에 대해 선별적이라고 말했습니다. 그들은 기회가 공급이 제한된 지역에 있어야 하고, 실제 수요가 있어야 하며, 선임대 또는 현지 파트너십과 같은 위험 감소 단계를 포함해야 한다고 말했습니다. 경영진은 기준을 낮추느니 거래를 포기하는 것을 선호한다고 덧붙였습니다.

전망

향후 12~18개월 동안 LPA는 투자자들이 세 가지 주요 발전 사항, 즉 리마 수르 매각 종결, 멕시코의 새로운 자본 투자 약정, 그리고 선임대된 파이프라인이 임대된 NOI로 계속 전환되는 것을 주시해야 한다고 말했습니다.

회사는 기본 포트폴리오가 높은 임대율과 두 자릿수 임대료 성장을 유지할 것으로 예상하며, 멕시코 확장이 자본 재활용 모델이 실제로 어떻게 작동하는지를 보여주기 시작할 것이라고 말했습니다. 경영진은 견고하고 탄력적인 포트폴리오를 구축하고 성과가 스스로 증명하도록 하는 것이 목표라고 말했습니다.

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