최근 몇 달 동안 부동산 투자 신탁(REIT)이 강한 반등세를 보였습니다. 2024년 7월 1일부터 8월 16일까지 S&P 500 부동산 지수는 9.9% 상승하여 S&P 500 지수의 1.4% 상승률을 크게 앞질렀습니다.
이러한 랠리는 주로 연방준비제도(Fed)의 금리 정책 변화에 대한 시장의 기대감에 기인합니다. REIT는 일반적으로 외부 자금 조달에 의존하기 때문에 금리 변동의 영향을 받습니다.
이러한 긍정적인 실적에도 불구하고 Wells Fargo 애널리스트들은 부동산 섹터에 대해 여전히 신중한 입장을 유지하며 REIT에 대해 부정적인 견해를 가지고 있습니다.
Wells Fargo의 REIT와 전반적인 부동산 섹터에 대한 신중한 입장은 수년간 지속되어 왔습니다.
2022년 3월 이후, 애널리스트들은 S&P 500 부동산 섹터를 다른 S&P 500 섹터들과 비교하여 지속적으로 불리한 것으로 평가해왔습니다. 최근 REIT의 상승세에도 불구하고 Wells Fargo의 입장은 변하지 않았습니다. 이 증권사의 회의적인 시각은 몇 가지 주요 고려사항에 근거합니다.
첫째, 과거 데이터에 따르면 금리 하락이 항상 REIT의 강한 성과를 보장하지는 않습니다. 2020년부터 2022년까지 우호적인 금리 환경에도 불구하고 REIT의 상대적 성과는 저조했습니다. 이러한 과거 추세는 최근 상승세의 지속 가능성에 의문을 제기합니다.
"둘째, REIT는 수년간 상대적 강세가 약했으며, 우리는 이러한 장기 추세가 변했다고 확신하지 않습니다,"라고 애널리스트들은 말했습니다. 장기적인 부진 추세는 최근의 개선이 중요한 전환점인지 아니면 일시적인 이상 현상인지에 대한 의문을 제기합니다.
셋째, 애널리스트들은 2025년 초까지 미국 경제 성장이 둔화될 것으로 예측합니다. "만약 이런 일이 발생한다면, 부동산과 같은 경기에 더 민감한 분야들이 어려움을 겪을 수 있다고 생각합니다. 또한, 아래 차트는 최근 몇 년간 부동산 대출 연체율이 2013년 이후 최고 수준으로 상승했음을 보여줍니다,"라고 애널리스트들은 말했습니다.
Wells Fargo는 전반적으로 부동산에 대해 신중한 입장이지만, 몇몇 하위 섹터들이 덜 경기 순환적이며 특정 트렌드의 혜택을 받고 있다고 판단합니다.
데이터 센터 REIT는 데이터 저장 및 처리에 대한 수요 증가로 호황을 누리고 있습니다. 산업용 REIT는 전자상거래와 공급망 변화를 활용하고 있습니다. 셀프 스토리지 REIT는 다양한 경제 상황에서도 탄력성을 보입니다.
통신 REIT는 네트워크 인프라와 연결성 증가로 확장되고 있습니다. 이러한 하위 섹터들은 전반적인 부동산 섹터 내에서 더 유망해 보입니다.
Wells Fargo는 최근 여러 섹터에 대한 전망을 조정했습니다. 8월 6일자 보고서에서 이 증권사는 미국 소형주에 대한 전망을 상향 조정하며 최악의 운영 과제들이 지나갔을 수 있다고 언급했습니다.
커뮤니케이션 서비스 섹터는 검색, 소셜 미디어, AI 등 분야의 강한 구조적 성장 트렌드로 인해 상향 조정되었습니다. 헬스케어 섹터는 Wells Fargo가 더 빠른 경제 성장으로의 전환을 예상함에 따라 하향 조정되었습니다.
Wells Fargo는 최근의 시장 변동성 속에서 Bloomberg U.S. High Yield Corporate Bond Index 내 신용 스프레드가 증가한 것을 관찰했습니다. 이러한 신용 스프레드 상승은 고수익 과세 채권에 대한 매력적인 진입 시점을 만들어냅니다.
이 증권사의 업데이트된 지침은 이자보상비율 개선과 디폴트율 하락 등 개선된 펀더멘털을 인정하며 하이일드 채권에 대해 더 중립적인 입장을 반영합니다.
인수합병(M&A) 활동은 장기 평균치를 밑돌고 있지만 약간 증가했습니다. 이는 잠재적인 경기 둔화와 향후 금리 인하에 대한 낙관론 때문입니다.
현재의 거래 조건은 과거 추세와 일치하지만, 높은 금리와 경제적 불확실성이 여전히 거래 활동을 제한하고 있습니다.
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