KB자산운용의 첫 번째 리츠(REITs)인 ‘KB스타위탁관리부동산투자회사’(KB스타리츠)가 오는 10월 코스피 시장에 상장한다.
KB스타리츠는 KB금융그룹에서 처음으로 내 놓은 상장리츠인 만큼 그룹의 적극적인 지원을 기반으로 리츠의 가치상승과 성공적인 운용을 이끌어낸다는 방침이다. 이를 바탕으로 10년 내 자산 10조 규모의 국내 최대 공모상장 리츠로 도약하겠다는 청사진을 그리고 있다. 안정적인 자산을 바탕으로 연환산 약 7.76%의 목표 배당수익률을 제시한 점도 투자자들에게 눈길을 끌 것으로 풀이된다.
30일 투자은행업계에 따르면 KB스타리츠는 서울 여의도 콘래드호텔에서 IPO 기자간담회를 열어 중장기 비전 및 성장전략 등에 관해 설명했다. 이 자리에는 임현규 본부장 외 주요 임직원이 참석했다.
이날 임현규 본부장은 “KB금융그룹은 첫 상장 리츠인 KB스타리츠가 시장에 안착하고 지속적으로 성장할 수 있도록 지원을 아끼지 않을 방침”이라면서 “국내 금융 리딩그룹인 KB금융그룹의 글로벌 네트워크를 활용해 다양한 투자처를 발굴하고 체계적인 리츠 운영 관리에 힘쓸 계획”이라고 밝혔다.
KB스타리츠는 현재 벨기에 ‘노스갤럭시타워’와 영국의 ‘삼성유럽HQ’라는 2개의 프라임 오피스를 기초자산으로 확보하고 있다. 두 곳 모두 우량한 신용도를 가진 임차임을 장기 확보하고 있어 높은 안정성을 자랑하고 있다. 리츠는 모자(母子)구조로 형성돼 있다. 자(子)리츠인 ‘노스갤럭시타워’는 100% 지분증권을 보유하고 있으며 ‘삼성유럽HQ’는 영국일반사모부동산투자신탁의 수익증권을 89% 보유하고 있는 재간접 투자 방식의 리츠다.
노스갤럭시타워’는 다양한 기업 및 국제기구가 밀집한 브뤼셀 CBD 권역 내에서도 중심부에 위치하고 있다. 벨기에 재무부가 99.65% 임대하고 있으며, 준공 당시에 벨기에 재무부의 데이터센터에 맞춤형으로 설계됐다. 현재 잔여 임차 기간은 9.3년인데, 향후 임차인인 벨기에 재무부가 자기 자본 약 680억원을 투입하여 추가 리모델링을 계획 중이어서 임대차 연장 계약 가능성이 높을 것으로 예상된다.
영국의 ‘삼성유럽HQ’는 런던권역의 Chertsey에 위치하고 있는 프라임 오피스다. 우량한 신용도를 가진 삼성전자가 20년간 100% 단독 임차했으며 현재 공실률이 제로다. 자산 매입 당시 임차인이 약 250억 원의 자금을 투입하여 대수선을 했다. ‘삼성유럽HQ’의 펀드만기일은 24년 12월까지이며, 잔여 임차 기간은 17.4년이다.
회사관계자는 더스탁에 “삼성유럽HQ 자산은 교통 편의시설, 업무 및 생활 편의성, 사옥의 기능성을 모두 갖추고 있다. 2019년부터 지난해까지 런던의 오피스 평균 공실률은 7%를 유지하고 있는데, 본 자산의 공실률은 0%다. 특히 런던지역은 유럽 주요 도시 중 가장 활발하게 거래가 이뤄지고 있어 글로벌 상업용 부동산 투자자들의 관심이 지속될 것으로 전망된다”고 설명했다.
KB스타리츠는 자산의 안정성과 낮은 공실률을 기반으로 매력적인 배당수익률을 제시했다. 현재 목표하고 있는 배당수익률은 연 환산 7.76%(현 8월 30일 기준 추정치) 수준이다. 여기에 통상적인 리츠의 배당월과는 다르게 1,7월 반기배당 전략을 통해 투자자들이 타 투자자산과 혼합해 최적의 현금흐름을 창출할 수 있도록 상품을 설계했다.
일반적으로 리츠는 인플레이션 헤지 자산으로 각광을 받고 있다. 하지만 최근 금리인상이 고강도로 이뤄진 탓에 기대수익률 저하를 걱정하는 목소리도 나오고 있다. KB스타리츠는 금리 인상에 대한 대책으로 물가 상승과 연동한 임대료 상승효과 및 일부 자산 선순위대출의 고정금리 헤지 등을 활용해 이자 비용 상승에 대한 부담을 완화한다는 방침이다.
아울러 최근 불안정한 증시에 대응하고 투자자의 만족도를 높이기 위해 상장 후 적극적인 투자자 IR과 주가관리에도 힘쓸 예정이다. 세부전략은 △리츠의 대표적 글로벌 벤치마크 지수(FTSE EPRA NAREIT Developed Asia)편입 추진 △적극적인 IR 및 마케팅 활동 △투자자를 위한 투명한 정보 제공 △매년 보유 자산 감정평가 △투자심의위원회 구성 등이다.
KB스타리츠는 앵커투자자인 KB금융그룹이 보유한 글로벌 네트워크를 활용해 국내외 우량 자산을 지속해서 편입하는 한편 재간접 투자도 병행하며 수익 극대화를 이룰 계획이다. 특히 투자 섹터에 따른 별도의 상장 리츠를 만들지 않고 KB스타리츠에 다양한 자산을 한꺼번에 담는 ‘ONE FIRM’ 전략을 추구하고 있다. 이에 따라 특정섹터에 편중되지 않고 다양한 자산을 포트폴리오에 담는 ‘멀티에셋’ 전략으로 수익성과 안정성을 모두 잡는다는 목표다.
KB스타리츠는 내달 6~7일 수요예측 후 15~16일 청약을 받는다. 대표 주관회사는 KB증권이 맡고 있다. 이번 공모를 통해 1,535억 원을 조달한다. 조달자금은 자리츠인 갤럭시타워리츠의 유상증자 및 영국일반사모부동산투자신탁의 수익증권 지분 추가로 취득에 사용할 예정이다.
