홍콩의 부동산 개발업체들은 자금 조달 비용 증가와 부동산 시장 침체로 인해 2024년 어려운 한 해를 맞이할 것으로 예상됩니다. 홍콩의 주요 은행들은 차입금이 많거나 취약한 부동산 회사에 대한 신규 자금 조달을 중단했다고 홍콩 상황을 잘 알고 있는 네 명의 소식통이 전했습니다. 이 개발업체들은 이제 민간 신용 시장에서 더 비싼 대출을 찾고 있습니다.
한때 호황을 누렸던 홍콩 부동산 업계는 이제 불확실성으로 인해 은행들이 기존 대출을 줄이거나 추가 담보를 요구하고 있습니다. 이러한 신용 강화는 이미 주택 판매 부진과 높은 오피스 공실률로 어려움을 겪고 있는 개발업체의 자금 조달 비용을 증가시킬 것으로 예상됩니다.
2023년 항셍 부동산 지수가 30% 하락하고 2019년 4월 최고점 대비 60% 하락할 것으로 예상되는 등 투자자들은 여전히 신중한 태도를 유지하고 있습니다. A등급 오피스 공간은 16.4%의 높은 공실률을 기록했습니다.
홍콩 개발업체들은 2019년 반정부 시위, 코로나19 팬데믹, 현지 및 중국 본토의 부진한 경제 회복 등 일련의 위기에 직면해 있습니다. 이러한 위기는 자금 조달 비용의 급증으로 인해 수익성을 악화시켰습니다. 홍콩의 1개월물 HIBOR 은행 간 대출 금리는 11월에 5.66%로 치솟아 2022년 초 0.2%에 불과하던 것이 급격히 상승했습니다.
이러한 역풍에도 불구하고 홍콩 개발업체들은 일반적으로 본토에 비해 부채 비율이 낮고 수입을 뒷받침할 수 있는 다양한 사업을 영위하는 경우가 많기 때문에 채무 불이행은 예상되지 않습니다. 그럼에도 불구하고 상업 은행은 개발업체의 대출 상환 능력을 우려해 부동산 부문에 대한 익스포저를 줄였습니다.
홍콩 금융관리국의 데이터에 따르면 부동산 개발 및 투자에 대한 총 대출은 2023년 3분기까지 1분기 대비 5% 감소할 것으로 예상됩니다. 민간 신용 제공업체가 은행의 자금 공백을 메우기 위해 나서고 있으며, 이러한 대출의 이자율은 10~20% 사이로 은행의 약 6%보다 훨씬 높습니다. 담보가치 대비 대출 비율도 60% 이하로 유지되고 있으며, 때로는 30%까지 낮아져 추가적인 가치 하락에 대비한 안전망을 제공하고 있습니다.
부동산 하위 지수에서는 뉴월드와 와프 부동산 투자회사가 2023년에 각각 39%, 42% 하락하며 가장 급격한 하락세를 보였습니다. 매출 및 시장 가치 기준으로 홍콩에서 가장 큰 개발업체인 선훙카이 부동산은 21% 하락했고, 중국 본토의 소매 임대 수입에 크게 의존하는 항룽 부동산은 29% 하락했습니다.
JP모건은 더 많은 헤지펀드가 홍콩 부동산 숏 포지션을 고려하고 있다고 언급했습니다. 2024년 금리 인하 가능성에도 불구하고 투자자들은 2차 주택 가격, 사무실 및 소매 임대료와 같은 지표가 계속해서 기대에 미치지 못할 수 있기 때문에 시장 진입을 주저하고 있습니다.
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