주택 구매 여력, 헤드라인이 말하는 것보다 나쁘지 않다

“한 세대가 집을 살 수 없게 됐다”는 비관론…실제 주택 상환액이 보여주는 반전

하지만 이 주장에는 중요한 문제가 있다. 실제로 매달 지불하는 주택 대출 상환액을 기준으로 현재의 주택 구매 여력을 측정하면 상황은 완전히 달라진다. 이 기준으로 보면 주택 구매는 모든 문제의 원인으로 지목되는 베이비붐 세대와 X세대가 집을 샀던 시기보다 오히려 지금이 더 쉬울 수도 있다.

먼저 현실을 정확히 짚고 넘어가자. 근거 없는 주장 위에 논리를 쌓지는 않겠다. 2019년 이후 중간 매물 가격은 약 34% 상승해 현재 약 43만 달러 수준에 도달했다. 중간 가격대 주택의 월 상환액은 2020년 초 약 1,700달러에서 2025년 말 약 3,100달러까지 뛰었다. 금리는 2021년 저점 대비 세 배 가까이 올랐다. 이 충격은 분명 현실이었고, 불과 5년이라는 짧은 기간에 발생했다.

따라서 주택 구매자들의 불만은 충분히 이해할 만하다. 하지만 최근 특정 지역에서 나타난 급격한 가격 상승을 모든 지역과 모든 구매자에게 적용되는 영구적인 ‘자연법칙’처럼 받아들이는 것은 설득력이 떨어진다. 오늘날 주택 구매 여력에 대한 정확한 현실은 언론 헤드라인이 말하는 것보다 훨씬 제한적이고, 지역별 차이가 크며, 해결 가능한 문제에 가깝다.

그렇다면 먼저 “베이비붐 세대는 쉽게 집을 샀다”는 주장부터 살펴보자. 한 X(옛 트위터) 사용자는 다음과 같이 적었다.

“베이비붐 세대는 운이 좋았다. 빵 한 덩이와 우유 한 갤런 가격으로 집을 살 수 있었으니까.”

베이비붐 세대도 결코 쉬운 환경은 아니었다

하지만 이런 서사는 중요한 부분을 놓치고 있다. 1980년에 집을 구매했던 베이비붐 세대는 **30년 고정금리 13.74%**로 대출을 받아야 했다. 금리는 1981년 10월에는 18%를 넘어섰고, 당시 구매자들은 금리가 다시 내려갈 것이라는 보장조차 없었다. 매달 내야 하는 대출 상환금은 마치 끝이 보이지 않는 부담처럼 느껴질 수밖에 없었다.

생각해보자. 1980년 중간 주택 가격이 6만4,600달러였고, 20%를 선납했다고 가정하면 해당 가구는 재산세를 제외하고도 소득의 약 39%를 주택담보대출 상환에 사용했다. 여기에 세금까지 더하면 당시 일반 가구는 소득의 약 47%를 주거비로 지출했다.

반면 현재 구매자가 약 41만7,000달러를 6.5% 금리로 대출받는 경우, 주택담보대출 상환액은 소득의 약 32%, 세금 등을 모두 포함한 전체 주거비 부담은 약 43% 수준이다.

두 개의 독립적인 분석에서도 같은 계산 결과가 나왔다. 실제 구매자가 매달 부담하는 상환액 기준으로 보면 1980년의 주택 구매 환경은 2026년과 비슷하거나 오히려 더 어려웠다.

결국 오늘날 주택 구매 여력 문제의 핵심은 집값 자체가 아니라 월 상환 부담(payment)이다. 그리고 상환액을 기준으로 계산하면 현재 상황이 반드시 과거보다 불리하다고만 볼 수 없다.

중요한 점은 분석 과정에서 드러난 사실이다. 문제의 핵심은 주택 가격이 아니라 금리였다.

주택 구매 위기는 전국적 문제가 아니라 지역적 문제다

이제 실제로 ‘주택 구매 여력(home affordability)’ 문제가 어디에서 발생하고 있는지 살펴보자. 아이오와주의 일반적인 주택 가격은 가구 소득 기준 약 3.7년치 수준으로, 이는 2000년 당시 미국 전역의 주택 구매자가 직면했던 수준과 비슷하다.

오하이오, 인디애나, 일리노이, 캔자스 등 일부 지역에서는 여전히 30만 달러 이하 또는 그에 가까운 가격대에서 주택이 거래되고 있다. 대도시 가운데서는 시카고, 휴스턴, 댈러스, 애틀랜타, 필라델피아 등이 미국 내에서 상대적으로 주택 구매 여력이 높은 지역으로 꼽힌다.

결국 오늘날 주택 구매 여력은 세대보다 먼저 거주 지역, 즉 우편번호(zip code)에 의해 결정된다.

물론 비싼 주택 시장도 분명 존재한다. 하지만 이는 특정 지역에 집중된 문제다. 여기서 많은 보도가 놓치는 반전이 있다. 과거처럼 “저렴한 지역으로 이주하면 된다”는 선택지가 점점 사라지고 있다는 점이다.

대표적으로 몬태나는 이제 가구 소득 기준 주택 구입에 8.7년이 필요한 지역이 됐으며, 이는 캘리포니아나 뉴욕보다도 부담이 큰 수준이다.

부모와 함께 사는 청년층 비율에서도 같은 지역적 패턴이 나타난다. 뉴저지에서는 젊은 성인의 44%가 부모와 함께 거주하는 반면, 사우스다코타에서는 18%에 불과하다.

결국 “독립하지 못하는 자녀들”이라는 현상 역시 전국적인 세대 문제가 아니라, 주택 가격이 높은 지역을 중심으로 나타나는 현상에 가깝다.

앞서 언급한 “3명 중 1명”이라는 수치도 다시 살펴볼 필요가 있다. 이 통계는 18세부터 34세까지의 모든 인구를 포함하는데, 여기에는 대학생, 첫 직장을 구한 22세, 그리고 일정 기간 부모와 함께 사는 사람들도 모두 포함된다. 이를 실제 주택 구매 가능 연령대에 더 가까운 25~34세로 좁혀 보면, 부모와 함께 거주하는 비율은 약 18% 수준으로 낮아진다. 또한 부모와 함께 사는 25~34세 성인 가운데 약 70%는 취업 상태다. 따라서 오늘날의 ‘주택 구매 여력 문제’는 게으른 세대나 무너진 노동시장에 대한 이야기가 아니다. 핵심은 계약금을 마련하기 어려운 현실, 높은 임대료, 그리고 1980년 이후 약 6년 늦어진 결혼 연령에 있다.

회의론자들의 지적이 맞는 부분

상황이 아무것도 변하지 않았다고 주장할 생각은 없다. 실제로 두 가지 측면은 분명 더 어려워졌으며, 이를 외면하는 것은 독자를 무시하는 일이다.

첫 번째는 계약금(down payment) 문제다. 1980년에는 주택 가격의 20%에 해당하는 계약금이 연소득의 약 3분의 2 수준이었다. 하지만 현재는 연소득 1년치 이상이 필요한 수준으로 늘어났다. 이 때문에 현재 중간값 기준 생애 첫 주택 구매자는 주택 시장에 진입하기 위해 평균 9%의 계약금만 납부하는 경우가 많고, 첫 주택 구매자의 중간 연령도 29세에서 현재 약 40세 수준까지 높아졌다.

초기 자본을 마련해야 하는 이 장벽은 분명 현실적인 문제다.

두 번째는 보험 비용이다. 주택 보험료는 2021년부터 2024년 사이 24% 상승해 평균 3,303달러에 이르렀으며, 이는 물가 상승률의 두 배에 달하는 증가 폭이다. 전체 우편번호 지역의 95%에서 보험료가 상승했고, 유타주의 경우 보험료 상승률은 59%에 달했다.

이 비용은 개인의 책임이 아니며, 단순히 소비를 줄인다고 해결되는 문제도 아니다. 하지만 두 문제에는 공통점이 있다. 바로 특정 원인에 의해 발생한 해결 가능한 문제이지, 한 세대 전체에 내려진 피할 수 없는 운명이 아니라는 점이다.

오늘날 주택 구매 여력 논쟁에서 인정해야 할 두 가지 예외를 정확히 짚는 것이야말로, 분석과 단순한 온라인 논쟁을 구분하는 기준이다.

회의론이 틀린 부분

계약금 문제에 숨겨진 아이러니도 있다. 1980년 주택 구매자는 단순히 20% 계약금이라는 기준에 직면했던 것이 아니다. 당시 실제 평균 계약금은 약 28%에 달했다. 일반적인 주택담보대출에서 모기지 보험(PMI)을 피하려면 예외 없이 현금 20%를 직접 마련해야 했다. 지금처럼 3% 수준의 낮은 계약금이 가능한 일반 대출 상품도 없었고, 다양한 보조 대출 구조가 널리 활용되지도 않았다. 정부나 주(州) 차원의 지원금도 지금처럼 다양하지 않았다.

결국 돈을 한 번에 모으지 못하면 계속 세입자로 남을 수밖에 없었다. 하지만 오늘날 선택지는 훨씬 넓다. 생애 첫 주택 구매자는 일반 대출을 통해 최소 3% 계약금, Federal Housing Administration(FHA) 대출을 통해 3.5% 계약금, 자격 요건을 충족할 경우 U.S. Department of Veterans Affairs(VA) 또는 United States Department of Agriculture(USDA) 대출을 통해 **계약금 0%**로도 주택 구매가 가능하다.

심지어 계약금 마련에도 증여금, 401(k) 인출금, 주 정부 지원 프로그램 등을 활용할 수 있다. 결국 “집을 사려면 반드시 20% 현금을 먼저 마련해야 한다”는 규칙은 더 이상 현실이 아니다. 지난해 중간값 기준 생애 첫 주택 구매자의 실제 계약금 비율은 20%가 아니라 10% 수준이었다.

물론 계약금이 적으면 PMI 부담과 더 높은 월 상환액이라는 대가가 따른다. 하지만 20% 현금이 없으면 주택 시장에 진입할 수 없다는 믿음은 세입자를 붙잡아 두는 가장 큰 오해 중 하나이며, 이미 수십 년 전부터 사실이 아니다.

실행 전략: 오늘날 주택 구매 여력은 결국 개인의 선택에 달려 있다

그렇다면 어떻게 해야 할까? 전국 단위의 헤드라인을 자신의 상황에 대한 최종 판결처럼 받아들이지 않는 것부터 시작해야 한다.

“내 집 마련의 시대는 끝났다”는 말을 절대적인 사실처럼 받아들이는 구매자가 있다고 하자. 하지만 정작 자신이 사는 지역에서는 괜찮은 주택이 연소득의 3~4배 수준이면 구매 가능한 상황이라면, 그는 실제로 감당할 수 있는 기회를 스스로 포기하게 된다.

여기에는 Bob Farrell의 아홉 번째 시장 원칙이 들어맞는다. 모든 전문가와 전망이 한 방향으로 일치할 때, 시장은 오히려 반대 방향으로 움직이는 경우가 많다.

현재 주택 구매 심리는 사상 최저 수준까지 떨어졌다. 역사적으로 보면 바로 이런 순간에 인내심을 가진 구매자가 보상을 받는 경우가 많았다.

하지만 마인드셋만으로는 출발선에 설 수 있을 뿐이다. 이제 아무도 듣고 싶어 하지 않는 현실을 짚어보자.

일하는 것만으로는 충분하지 않다. 부모와 함께 사는 젊은 성인의 약 70%가 이미 직업을 가지고 있다. 즉, 단순히 월급을 받는다고 해서 자동으로 독립할 수 있는 것은 아니다. 집을 마련하기 위해서는 대부분의 사람들이 불편해서 피하려 하는 몇 가지 결정을 내려야 한다.

명확하게 이야기해보자.

• 숫자를 계산하고, 자동으로 저축하라: 25만 달러짜리 주택을 구매한다고 가정하면 3.5% 계약금은 8,750달러다. 1년 동안 모으려면 매달 약 730달러를 저축해야 한다. 만약 매달 730달러를 마련하지 못한다면, 문제는 지출 관리 또는 소득 수준에 있다. 그리고 두 가지 모두 결국 개인이 해결해야 할 문제다. 하지만 여기서 많은 사람이 놓치는 부분이 있다. 그 돈을 모으지 못하는 것은 단순히 계약금 부족 문제가 아니다. 아직 주택 소유를 감당할 준비가 되지 않았다는 신호일 수 있다. 모기지 상환액은 주택 보유 비용의 시작일 뿐이다. 여기에 연평균 3,303달러 수준으로 오른 보험료, 주택 가치의 약 1%가량이 매년 들어가는 유지·보수 비용, 그리고 해당되는 경우 HOA(주택소유자협회) 비용까지 더하면 실제 월 부담액은 훨씬 커진다. 세입자로 살면서 매달 730달러도 저축하지 못한다면, 집을 소유한 뒤 발생하는 각종 유지 비용에 압도될 가능성이 높다. 따라서 저축 능력 테스트는 진입 장벽이 아니다. 주택 구매 준비가 됐는지 확인하는 현실적인 점검 과정이다.
• 작은 지출이 아니라 큰 비용부터 줄여라: 매일 마시는 커피가 부모님 집에 머무르게 만드는 원인은 아니다. 하지만 월 650달러짜리 자동차 할부금, 유흥을 위해 선택한 도시에서 내는 월 1,900달러의 임대료, 그리고 휴대폰 화면 속에서 성공적으로 보이기 위해 유지하는 소비 수준은 분명한 영향을 준다. 할부 차량을 정리하라. 룸메이트와 함께 살아라. 더 작은 집을 선택하라. 현재 중간 신축 주택 규모는 1980년보다 38% 커졌다. 따라서 1,500제곱피트(약 42평) 수준의 첫 주택은 더 이상 궁색한 선택이 아니라 현실적인 선택지가 될 수 있다. 의도적으로 자신의 소득보다 낮은 생활 수준을 유지하라. 누군가가 당신의 생활비를 대신 보조해주지는 않는다.
• 돈이 있는 곳으로 이동하라: 좋은 일자리와 저렴한 주택은 대개 당신이 자란 비싼 지역에 함께 존재하지 않는다. 대신 콜럼버스, 디모인, 인디애나폴리스, 그린빌 같은 지역에서는 여전히 중간 소득으로 중간 가격대 주택 구매가 가능하다. 원격 근무는 이런 이동을 과거 어느 때보다 쉽게 만들었다. 물론 기회를 위해 이주하지 않을 수도 있다. 하지만 그렇다면 주택 구매 불가능은 운명이 아니라 스스로 선택한 결과가 된다. 
• 소득과 신용점수를 동시에 높여라: 월 1,000달러의 추가 소득은 1년도 안 돼 상당한 계약금 자금이 된다. 또한 신용점수를 580점에서 620점으로 높이면, 3.5% 계약금이 필요한 FHA 대출 대신 3% 계약금의 일반 대출을 이용할 수 있어 초기 비용을 수천 달러 줄이고, 장기적으로도 더 많은 비용을 절약할 수 있다. 그리고 매년 구매를 미루는 데에도 비용이 따른다. National Association of Realtors(NAR)는 30세에 주택 구매를 시작한 사람이 40세까지 미룰 경우, 일반적인 구매자는 약 15만 달러의 자산 형성 기회를 잃을 수 있다고 추산한다.

시장은 공정하지 않다. 애초부터 공정했던 적도 없다. 중요한 질문은 단 하나다.

그렇다면 당신은 무엇을 할 것인가?

주택은 모든 사람에게, 모든 지역에서, 영원히 감당할 수 없는 것이 아니다. 특정 지역에서, 특정 이유로, 특히 2020년 이후 비싸진 것뿐이다. 그 밖의 문제는 결국 거주 지역, 저축 습관, 그리고 사람들이 사실이라고 반복해서 믿게 된 이야기에 가깝다. 30년 넘게 시장의 사이클을 지켜본 입장에서 알게 된 한 가지는 분명하다. 가장 나쁜 재정적 결정은 숫자를 직접 확인하지 않고 시장의 서사를 그대로 받아들일 때 나온다. 오늘날 주택 구매 여력은 연준이 인정하는 것보다 더 나을 수 있다. 직접 자신의 숫자를 계산해보고 판단해야 한다.

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