아파트 가격의 급격한 하락은 급기야 역전세난으로 번지고 있습니다. 뉴스와 SNS에 올라오는 주요 아파트 가격 급락은 마치 2008년 금융위기 이후 2010년대 초반까지 나타났던 아파트 시장의 만인 군상을 단 몇 달 만에 펼쳐놓은 듯 아찔하기까지 합니다. 그런데 아직 부동산 시장은 조정다운 조정이 나온 것이 아닌 시작이다 보니 자칫, 부동산 시장 침체로 인하여 증시 악영향이 있는 것은 아닌가 걱정하는 분위기도 피어오르고 있습니다.
부동산과 아파트 시장은 주식시장에 후행: 증시가 먼저 움직여왔다
주식시장과 부동산( 이하 아파트 혼용 ) 시장 중 어떤 자산이 먼저 움직이는가를 따져보자면, 과거부터 주식시장이 먼저 움직이고 일정 시간이 흐름 후 아파트 시장이 비슷한 방향으로 움직였습니다.
그래서일까요? 예전 필자의 할머니께서 이런 말씀을 제게 하셨습니다. “주식시장이 움직이고 5년 안에 부동산이 움직인다.”
물론, 현재 들어와서 자산시장이 효율적으로 변하면서 그 시간 격차는 크게 줄어들었습니다만 과거 어르신들도 주식시장이 선행하였다는 것을 경험적으로 알고 계셨던 것입니다.
[ 원자료 참조: KB부동산 / KRX ]
위의 도표는 1986년부터 최근까지 코스피 지수와 KB부동산의 서울 아파트 가격 지수 추이입니다. 얼추 비교해 보더라도 주식시장이 먼저 움직였고 시간 격차를 두고 부동산 시장이 움직였음을 확인할 수 있습니다.
특히, 1990년대 깡통 계좌 일제 정리 상태, 90년대 후반 IMF 사태 그리고 2008년 금융위기처럼 날카로운 증시 급락 후에는 제법 긴 기간 아파트 시장이 회복하지 못하였음을 확인할 수 있습니다. 그 사이 증시는 또다시 상승 사이클을 타며 움직였고 그 후 후행하여 아파트 시장이 따라왔습니다.
이번 2020년대 사이클도, 과거와 비슷한 궤적을 그리고 있습니다.
한국 증시가 작년 하반기 이후 먼저 조정받았고, 아파트 시장은 1년 후인 올해 여름부터 본격적으로 하락하기 시작하였습니다.
아파트 시장이 어느 정도 조정받을지는 모르겠습니다. 아니 머릿속으로는 그리고 있지만 증시 토크에서는 제가 생각하는 수치를 언급하지는 않을 것입니다. 다만, 아파트 시장은 과거보다 더 심각한 수준까지도 각오하셔야 할 것입니다.
문제는 아파트 시장발 타격이 주식시장으로 전이될 것인가의 여부
결론부터 먼저 이야기해 드리겠습니다.
“주식시장은 과거보다 조금 더 세게 아파트 시장 침체로 인한 타격을 받을 것입니다. 다만,”
2020년대 동학개미 운동 속에 개인투자자 인구가 폭증하면서 2021년 연말 12월 결산법인 주주 수 기준 1,300만 명이 넘어서 있고, 올해 2022년까지 감안한다면 1,500만 명을 넘어서 있지 않을까 추정됩니다. 경제활동 인구의 절반 정도는 주식투자를 하는 것이지요.
문제는 이번 2020년 동학개미 운동 속에 “빚투”를 너무도 관대하게 사용했단 점입니다.
2010년대 초중반만 하더라도 은행 빚 1억이 무서워 덜덜 떨며 아파트를 못 샀던 사람들이 2020년에는 1금융권뿐만 아니라 2금융권까지 이용하여 수억 원 대출받아 아파트를 샀습니다.
빚에 대하여 관대해지니 주식투자 또한 당연히 빚으로 해야 한다는 분위기가 개인투자자 사이에서 당연시되었습니다. 작년 저의 증시 토크에서 “빚투 자제하시라” 취지의 글을 쓰면 달렸던 댓글 중엔 종종 이런 뉘앙스의 글도 있었습니다.
“빚 없이 투자하면 언제 부자가 되나요???”
이번 사이클에서 아파트와 부동산 시장은 빚투로 인한 매우 복잡한 상황이 발생할 것입니다.
첫 번째는 대출이자 급증에 따른 개인들의 부도 리스크
두 번째는 아파트 빚투 과정에서 단기 대출 부분의 경우 상환 리스크
세 번째는 갭투자의 경우 전세보증금 리스크에 따른 자금 경색 (임대인, 임차인 모두)
이러한 현상은 2010년대 초반에도 약한 수준에서 나타났었습니다. 당시만 하더라도 주주 수가 400만 명대로 현재의 1/3 수준에 불과하였습니다. 특히 2010년대까지만 하더라도 부동산 투자만 하시는 분들은 주식투자를 아예 쳐다보지도 않았던 경우가 대다수였다 보니 부동산 시장 침체가 주식시장으로까지 크게 전이 되지는 않았습니다.
하지만, 10년 사이 크게 늘어난 개인투자자 인구를 감안한다면 이번에는 10년 전 아파트 침체장보다 영향이 있을 것으로 보입니다.
주식시장과 부동산 시장이 빚으로 얽힌 부분이 늘어났기 때문이지요.
다만, 증시는 부동산 시장보다 선행하기에
하지만 주식시장은 아파트와 부동산 시장보다 선행합니다. 그러하기에 부동산 침체로 인한 주식시장 붕괴와 같은 극단적인 시나리오는 발생하지는 않으리라고 예상합니다.
대신, 아파트 가격이 급락하는 주간이나 월에는 주식시장도 무거운 돌덩어리를 어깨에 인 듯 힘들 수는 있습니다.
그리고 이 과정에서 자금난을 견디지 못한 개인의 경우, 부동산으로 인한 현금흐름을 빨리 메우거나 갚기 위해 주식을 묻지 마 식으로 헐값에 던질 수 있습니다.
물론, 이로 인하여 순간적인 개별 종목 급락에 산발적으로 나타날 수도 있습니다.
하지만, 마음의 여유를 가지고 투자하는 주식투자자는 오히려 이러한 주식시장의 급매물을 합리적으로 해석하고 투자에 임할 것입니다.
어차피 증시는 먼저 매를 맞았기에 부동산발 부담은 주식시장 관점에서는 막바지 고비로 해석될 수 있기 때문입니다.
2022년 12월 14일 수요일
lovefund이성수 (유니인베스트먼트 대표,CIIA,가치투자 처음공부 저자)
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