By Haris Anwar
(2022년 6월 23일 작성된 영문 기사의 번역본)
- S&P Homebuilders Select Industry Index, 2007년 이후 가장 큰 연간 하락 예상
- 미국 30년 모기지 금리가 2008년 후반 이후 최고 수준인 6% 급등하자 투자자들 주택건설주 매도
- 미국 2위 주택건설업체 레나, 가격 낮추고 구매자 인센티브 제공 시작
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미국 주택시장이 상당히 둔화될 것이라는 예측 속에서 올해 투자자들은 주택시장 종목을 매도해 관련 주가는 크게 하락했다.
레나(NYSE:LEN), KB 홈(NYSE:KBH), DR 호튼(NYSE:DHI) 등이 포함된 ‘S&P Homebuilders Select Industry Index'는 올해 40% 정도 하락했으며, 올해 2007년 이후 최대 연간 하락을 기록할 것으로 보인다.
주택시장 섹터 매도세는 미국 30년 모기지 금리가 2008년 말 이후 최고치인 6%로 급등하면서 나타났다. 주택시장 및 경제 전반에 있어서 티핑 포인트가 될 수 있는 수준이다.
지난주 미 연준은 인플레이션을 완화시키기 위해 1994년 이후 최대폭의 금리인상(0.75%p)을 발표했다.
그러나 강력한 매도세 이후 주택 섹터는 현재 약세장에서 장기적 기회를 찾는 투자자들에게는 매력적인 리스크-보상 비율을 갖게 되었다.
일부 주택건설업체들의 선행 주가수익 멀티플은 한 자릿수로 낮아져 상당한 매수 신호를 모내고 있다. 또한 미국 주택 공급은 여전히 타이트하게 유지되고 있고, 재택근무 문화가 장기적인 수요를 뒷받침할 수 있다.
이번 주에 실적을 발표한 미국 2위 주택건설업체 레나는 투자자들에게 수요 열기가 식어가는 일부 지역에서는 가격을 낮추고 구매자 인센티브를 제공하기 시작했다고 밝혔다.
레나는 현재 올해 회계연도에 대한 초기 전망치인 주택건설 68,000건을 유지하고 있다. 그러나 팬데믹 이후 미국 모기지 금리가 올라가고 경기침체 가능성이 커지면서 레나의 스튜어트 밀러(Stuart Miller) 회장은 실적 발표에서 전망치를 따르기 위한 노력은 어디까지나 추측일 뿐 가이드는 아니라고 밝혔다.
“당사는 상당한 주택 공급 부족과 재택근무 인력이 유지된다고 판단하지만, 주택 가격과 금리 간 관계는 재조정 과정을 거치고 있다.”
애널리스트들의 등급 하향 조정
주택시장 역동성이 변화하면서 최소 3명의 애널리스트는 지난주에 주택건설업체에 대한 등급을 하향 조정했다. 이는 이미 타격을 입은 주택 섹터에 단기적 고통 신호가 다가오고 있음을 의미한다.
웰스파고(Wells Fargo)의 애널리스트 디파 라가반(Deepa Raghavan)은 톨브라더스의 등급을 비중 확대에서 동일 비중 등급으로, MDC 홀딩스(NYSE:TOL) 및 메리티지 코퍼레이션(NYSE:MTH)에 대해서는 동일 비중에서 비중 축소 등급으로 하향 조정했다.
뱅크오브아메리카의 애널리스트들은 투자 메모에서 주택 구매에 대한 절박함이 사라지면서 주택시장 수요가 멈출 수 있고, 이런 상황은 2023년까지 확대될 것으로 예측된다.
“인구구조 변동 측면에서의 호재와 지난 10년 동안 건설 부족으로 인한 주택 공급 부족 등 신규 주택 수요의 장기 동인에 대해서는 긍정적이지만, 즉각적인 주택 구매 수요가 증발했고 수요 중단은 2023년까지 확대될 수 있다.”
높은 대출 비용으로 주택 가격 상승 속도가 둔화되었으나, 심각한 주택 공급 부족과 부동산에 대한 전통적 구매자와 투자자들의 강력한 억압수요로 인해 주택시장이 완전히 추락하지는 않을 것이고, 장기적으로는 주택건설업체들을 지지할 것이다.
블룸버그에서 주택시장 데이터업체 블랙나이트(Black Knight)의 보고서를 인용한 내용에 따르면, 2008년 금융위기 때와 비슷한 주택시장 붕괴는 일어날 가능성이 적다. 여전히 주택 공급보다는 수요가 높기 때문이다.
대부분 주택 소유자들은 특히 최근 주택 가격 급등 이후 주식 투자 비중이 높아졌고, 만약 재정적 어려움이 발생하는 경우 손실 없이 주택을 판매할 수 있다. 블랙나이트 보고서에 따르면 주택 가격이 현재 수준에서 10% 하락하는 경우 5,300만 주택융자 중 130만 정도가 소위 깡통주택이 될 것이다.
결론
주택건설주 하락은 모기지 금리 상승이 주택 수요를 없애고 수익에 타격을 줄 수 있다는 투자자들의 우려를 반영한다. 그러나 지금은 공급 부족, 임대료 상승, 재택근무 문화 등 많은 요인이 주택시장을 긍정적으로 뒷받침하고 있다.
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