리츠는 다수의 투자에게 자금을 모아 개인이 투자하기 힘든 상업용 부동산, 데이터센터, 물류센터, 도로, 공항 등에 투자하고 임대료를 통해 수익을 창출하고 그 수익의 90%이상을 배분하는 주식회사다.
주식시장에 등록된 리츠를 상장 리츠라고 하는데 부동산 투자이지만 공정가격을 통해 언제든지 증권시장에서 매매할 수 있는 환금성을 확보하고 있다. 소액으로 상장 리츠를 통해 프라임 오피스 빌딩의 지분을 사고 내 지분만큼 배당금을 받으며 현금화가 필요하면 매도할 수 있다.
금리인상 시기에 부동산 리츠는 투자자들에게 매력적이지 않다. 수익창출원인 임대료에서 관리비용이나 대출이자를 제하고 투자자들에게 수익금을 배분해줘야 하는데 금리가 상승하면 자금조달 비용 즉 이자비용이 올라가서 수익배당금이 줄어들기 때문이다. 리츠 내 보유 부동산 가격평가는 임대료 수입을 시장 금리로 할인해 평가받는 방식이기 때문에 시장금리가 높을수록 부동산 가격은 저평가된다. 하지만 한국은행이 기준금리 인하를 예고하면서 좋은 부동산을 저렴하게 매입할 수 있는 저가매수 구간으로 보인다.
아울러 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 종식으로 재택근무 수요가 줄고 오피스 투자에 관심이 커지면서 기존 부동산을 찾는 수요가 늘고 있다. 주요 부동산의 공실율은 자연공실률 5% 미만으로 집계된다. 때문에 입지가 좋은 부동산의 임대료는 지속적으로 올라 갈 것으로 보인다.
부동산은 실물자산이기 때문에 인플레이션의 헷지 수단이 되기도 한다. 완만하게 인플레이션이 진행된다면 임대료도 물가에 맞춰 같이 상승하기 때문에 인플레이션 방어가 가능하다. 현재는 상업용 부동산 가격이 하락했으나 부동산의 신규 공급이 줄어 향후 기존자산의 가격 상승이 예상돼 리츠를 통한 부동산 매매차익도 노려볼 수 있다. 공실율 하락, 임대료의 상승, 부동산 가격상승 기대는 부동산 리츠 투자하기 좋은 조건이다.
마지막으로 국내 리츠의 최근 배당률은 연평균 6~7%를 상회하고 있어 꾸준한 현금창출을 기대할 수 있다. 금리가 내려가면 이자조달비용이 줄어 배당금이 늘어날 수 있어서다.
최근에는 '리츠배당 확대법'이 국회 본회의를 통과했다. 기존에는 리츠가 배당할 수 있는 이익을 계산할 때 자산 평가액이 하락하면 미실현 손실이지만 하락한 금액만큼 제하고 배당했으나 '리츠배당 확대법'이 시행되면 장부상 평가손실을 반영하지 않고 실제로 발생한 리츠 수익의 90%까지 배당할 수 있다. 투자자 입장에서는 실제 배당수익이 커질 수 있기 때문에 더욱 투자하기 좋은 환경을 기대할 수 있다.
리츠 투자, 배당 수익에 세금 고민해야
리츠 투자 시 반드시 살펴봐야 할 것이 있다. 바로 세금이다. 리츠 배당소득은 15.4% 금융소득 종합과세에 해당되고 매매차익은 비과세로 분류된다.
금융소득 종합과세가 고민되는 투자자는 IRP나 ISA와 같은 절세 계좌에 부동산 리츠를 편입해 운용하면 금융소득 종합과세 합산을 피할 수 있다. 아울러 상장 리츠를 투자하면서 5000만원 한도로 9.9%분리과세 신청도 가능하다. 거주자 조건, 3년 보유, 3개년 이내 금융소득종합과세 대상자 아닌 경우라면 추가적인 절세 효과를 볼 수 있다.
또한 23개의 상장 리츠가 중에서 인프라 시설에 특화된 리츠, 대기업 보유 부동산 리츠, 주유소 시설 투자, 서울경기 지역의 상업용 오피스 투자 등 리츠마다 주요 투자처가 다르기 때문에 보유 부동산의 입지, 부채비율, 임차문제 등을 분석하는 것이 바람직하다.
올해는 부동산 시장의 흐름과 정부의 지원책 등 리츠 투자환경이 우호적으로 바뀔 것으로 보인다. 장기적인 관점에서 리츠 종목을 조금씩 분할 매수한다면 투자시점과 리스크 최소화 두 마리 토끼를 잡을 것으로 기대한다.
