[시티타임스=세종/대전/충청]
세종시 아파트.
금리에 관한 관심이 무척 큰 시기이다. 기준금리에 따라 여러 경제지표가 민감하게 반응을 한다. 특히 대척점에 서 있는 부동산과 물가는 온도계처럼 움직일 것 같아 조심스럽다. 가져다주는 여파가 크기 때문이다.
우리나라 기준금리는 미국 기준금리와도 밀접한 관계가 되어 버린 지 오래되었고, 소비자물가지수(CPI)에 따른 기준금리 동향도 빼놓을 수 없게 된 것이다.
급변한 기준금리 역사.
2020년 코로나 펜데믹이 발생했다. 정부는 부양책으로 기준금리를 내리기 시작했고 결국 0.50%까지 내려갔다. 그리고 이 금리는 1년 3개월 동안 최저점 구간에 있었다.
그러나 2021년 8월 상승으로 전환하기 시작했다. 부동산의 과도한 상승과 주택담보대출의 빠른 증가뿐 아니라 인플레이션에 대한 우려와 경고가 시작되었기 때문이었다.
하지만 현재와 같은 금리를 예상하지는 못했다. 지금까지 유례없는 초단기 상승을 하면서 2%대의 주택담보대출 이자율은 순식간에 5%~7%대 이자율로 변해버린 것이다
이때부터 오른 기준금리는 2023년 1월까지 18개월이라는 짧은 기간 내 10차례 걸쳐 3.0%가 오른 3.5%가 되었다. 급격한 상승이었다. 현재도 이 금리는 12번째의 동결을 거치면서 1년 6개월 이상 유지 중이다.
세종 아파트의 놀라운 반전.
A 씨는 신규아파트를 사면서 대출비율 70%에 5년간은 이자만 상환하다가 이후에 원금과 이자를 상환하는 일부기간 거치식 대출을 받고 있었다,
2020년 코로나 펜데믹이 발생했지만, 풍부한 유동성 원인 등으로 아파트 가격은 날로 빠르게 상승하고 있었고, 세종 아파트 가격은 전국에서 가장 높은 상승률을 보여주었다. 거치기간 이자와 저금리 덕분으로 부담이 되는 대출 이자 비용마저도 줄어 평온한 시기였다.
그러나 2021년부터 금리가 본격적으로 상승하기 시작했고, 이 시기에 거치 기간까지 만료되어 원금과 이자를 동시 상환하는 시기에 도달한 것이다. 이자만을 상환하는 구조에서 갑자기 크게 오른 이자와 원금까지 상환은 감당하기 어려운 금액이 되었다.
매도를 고민해보고 있지만, 하락하는 시장 상황에서 매수자를 구하기는 쉽지 않아 보인다. 가격이 오르는 기분을 느끼는 생활에서 힘든 상황으로 반전된 것이다. 그런데 그 시기는 놀랍게도 1년 6개월 만이였다. 이제는 지혜로운 문제해결이 필요한 시기이다.
세종 아파트에서 배우는 지혜.
이자 상환금액은 언제나 보유해야 한다.
금융기관 대출상품 이자내용을 잘 파악하고 활용해야 한다, 장기연체시 경매 처분되는 위험성이 있다. 유동성을 보유해야 유사시에도 대출 상환을 할 수 있으며, 투자기회로도 활용할 수 있다.
대출제도의 제한적인 내용도 살펴봐야 한다.
신도시 진입 시 주택담보대출 지렛대 효과는 극대화된다. 미분양을 막기 위한 각종 대출 혜택이 많기 때문이다. 하지만 제한적으로 주어진 혜택 기간과 제도 등을 잘 파악해야 한다.
아파트도 환금성에 봉착될 수 있다.
부동산 중에 아파트가 환금성과 사용가치가 가장 우수한 것으로 알려져 있다. 하지만 때에 따라서는 기대하는 가격에 매도할 수 없음을 알았다. 전세를 활용했다면 자산가치 하락에도 대비하고 유사시 전세반환금을 준비하는 것이 좋다.
가격 하락기에는 매도가 쉽지 않다.
부동산도 수요와 공급원칙에서 거래된다. 부동산가격에 대한 부정적인 여론과 동향은 수요자 매수심리에 부정적인 영향을 미친다고 연구되고 있다. 상승 시기보다 하락 시기에 매도하기 더 어렵다. 상승국면으로 전환될 때 매도가 쉬워진다.
최저점 매수와 최고점 매도는 그 누구도 어렵다.
최저점에서 사고, 최고점에서 파는 것은 노력으로도 쉽지 않다. 적정한 수익률이 확보되었다면, 더 가치 있는 부동산으로 교체하는 것도 현명한 방법이다.
마냥 변하지 않을 것 같은 低 금리와 갑자기 급변하면서 다가온 高 금리의 두 얼굴에서 배우는 바가 크다. 부동산 시장은 장기적인 사이클을 가지고 있다. 금리 하락을 기다리는 것보다 현실을 해결하는 지혜가 필요한 때이다.
[유재술의 세종은 지금]
한국주택금융공사 세종지사 주택연금 상담실장(부동산학 박사)
전 KB국민은행 ACS 센터장, 지점장
전 한성대/서일대 부동산학과 외래교수
전 재건축 정비조합 상근 감사
대한민국 행정중심인 세종시의 도시 및 부동산을 주제로 다양한 은퇴준비 그리고 투자 동향을 전해드립니다.
