By Tezcan Gecgil
(2022년 2월 3일 작성된 영문 기사의 번역본)
- 최대 순임대 부동산투자신탁(REIT) 중 한 곳인 리얼티 인컴은 올해 들어 3% 하락했다.
- 리얼티 인컴은 2월 22일에 분기 실적을 발표한다.
- 장기 투자자들은 리얼티 인컴 주가가 66.5달러 또는 그 밑으로 하락하는 경우 투자를 고려할 수 있다.
부동산투자신탁(REIT) 리얼티 인컴(NYSE:O)의 주가는 올해 들어 3.3% 하락했다. 그러나 지난 52주 동안에는 18% 정도 상승했다.
비교하자면 Dow Jones Equity REIT Index는 작년에 22.8% 상승했지만 올해 들어서는 8.2% 하락했다.
지난 1월 13일, 리얼티 인컴 주가는 72.5달러 사상 최고치를 기록했다. 그렇지만 그 이후 압박을 받았고 수요일(2일) 종가는 69.80달러였다. 52주 주가 범위는 56.43달러에서 72.55달러이며, 시가총액은 392억 달러 규모다.
리얼티 인컴은 현재 1만 1천 곳의 단독 클라이언트 상업용 부동산을 소유하고 있고, 대부분은 장기 순임대 계약이다. 리얼티 인컴의 클라이언트들은 미국, 영국, 스페인의 다양한 업계에 속해 있다. 동시에 잔여 임대 기간 가중 평균은 9년에 가깝고, 포트폴리오 입주율은 98.8%에 이른다.
상위 임차인에는 AMC(NYSE:AMC), 달러 제너럴(NYSE:DG), 페덱스(NYSE:FDX), 홈디포(NYSE:HD), 크로거(NYSE:KR), 월그린스 부츠 얼라이언스(NASDAQ:WBA), 월마트(NYSE:WMT) 등이 포함된다. 순임대 계약에 따라 클라이언트들이 대부분의 비용 지출(수리 및 정기 유지보수)을 부담하게 된다.
리얼티 인컴의 상업용 부동산 포트폴리오는 역사적으로 신뢰할 수 있는 임대 매출을 제공했다. 또한 부동산투자신탁이 과세 대상 소득의 90%를 주주들에게 지불하도록 하는 법률에 따라 리얼티 인컴은 “월간배당회사(The Monthly Dividend Company®)”라는 별칭으로 불리기도 한다.
리얼티 인컴의 최근 실적
지난 11월 1일에 리얼티 인컴은 3분기 실적을 발표했다. 매출은 4억 9,190만 달러로 전년 대비 21% 상승했다. 순이익은 1억 3,500만 달러로 전년 동기의 2,290만 달러 대비 큰 폭으로 상승했다. 희석된 주당순이익은 34센트인데, 전년 동기에는 7센트에 불과했다. 조정된 사업운영수익(AFFO)은 주당 91센트로 전년 대비 12.3% 상승했다.
서밋 로이(Sumit Roy) 최고경영자는 이러한 실적에 대해 다음과 같이 말했다.
“리얼티 인컴의 글로벌한 포지션은 지속적으로 구축될 것이다. 유럽 대륙에서의 첫 거래를 비롯해 3개국에서 올해 들어 지금까지 37억 8천만 달러 최고치를 투자했다.”
리얼티 인컴은 2월 22일 폐장 후에 4분기 실적을 발표한다. 경영진은 2021년 주당 AFFO를 3.55달러~3.60달러 수준으로 전망하고 있고, 이는 중간값 기준 연간 성장률 5.5%를 의미한다. 2022년 주당 AFFO 가이던스는 3.84달러~3.97달러로 제시되며 이는 연간 성장률 9.2%에 해당한다.
분기 실적 발표에 앞서, 리얼티 인컴 주가는 70달러 수준이다. 1월 13일 주가는 72.55달러 사상 최고치를 기록했고 지금은 69.80달러에서 거래되고 있다. 현재 주가 기준 배당수익률은 4.2% 이상이다.
리얼티 인컴 주가 전망
인베스팅닷컴에서 19명의 애널리스트를 대상으로 설문조사를 실시한 결과, ‘시장수익률 상회’ 등급을 받았다.
출처: 인베스팅닷컴
또한 12개월 목표주가 중간값은 78.25달러이고, 현재 주가보다 12% 높다. 12개월 주가 범위는 69달러에서 87달러까지다.
그러나 P/E 또는 P/S 배수나 잔존가치 등을 고려하는 다수의 밸류에이션 모델에 따르면, 인베스팅프로에서 계산한 리얼티 인컴의 평균 공정가치는 60.54달러다.
출처: 인베스팅프로
따라서 펀더멘털 밸류에이션에서는 주가가 12% 정도 하락할 것으로 제시한다.
또한 부동산 섹터의 경쟁업체들과 100가지 이상 요인을 비교하여 리얼티 인컴의 재무건전성을 들여다볼 수도 있다.
성장, 수익, 주가 모멘텀에 있어서 리얼티 인컴의 점수는 5점 만점에 3점이었다. 그러나 상대 가치는 1이었다. 결론적으로 전반적 3점은 ‘양호한’ 실적에 속한다.
현재 리얼티 인컴의 P/E, P/B 및 P/S 비율은 각각 82.9배, 2.9배, 21.6배로 나타났다. 비교하자면, 경쟁업체들은 21.9배, 2.0배, 9.4배다. 따라서 리얼티 인컴은 업계 평균에 비해 밸류에이션이 높은 편이다.
우리는 월간 배당과 성장 잠재력이 있는 리얼티 인컴의 비즈니스 모델을 선호하지만, 4분기 실적에 대한 긍정적인 소식은 이미 주가에 반영되었을 수 있다. 따라서 향후 며칠 동안 4분기 실적을 발표하기 전까지 주가는 압박을 받을 수 있다.
리얼티 인컴 주가가 66.5달러까지 하락할 수 있다고 생각한다. 그런 경우 몇 주 동안 횡보세를 이어가다가 새로운 지지선을 찾아 반등을 시작할 수 있다.
리얼티 인컴 주식을 포트폴리오에 추가하기
리얼티 인컴의 단기적 변동성을 우려하지 않는 강세론자들은 주가 하락 시 매수를 고려할 수 있다. 목표주가는 78.25달러이다.
아니면, 투자자들은 리얼티 인컴 주식을 보유한 상장지수펀드를 매수할 수도 있다. 해당되는 펀드 중 일부는 다음과 같다.
- Fundamental Income Net Lease Real Estate ETF (NYSE:NETL)
- The Real Estate Select Sector SPDR Fund (NYSE:XLRE)
- Invesco S&P 500® Equal Weight Real Estate ETF (NYSE:EWRE)
- Invesco S&P 500® High Dividend Low Volatility ETF (NYSE:SPHD)
마지막으로, 옵션 전략을 경험해 본 적이 있고 리얼티 인컴 주가가 추가 하락할 수 있다고 생각하는 사람들은 약세 풋 스프레드 전략을 선호할 수도 있다.
그러나 대부분 옵션 전략은 소매 투자자들에게 적합하지 않다. 아래 논의 내용은 일반적인 소매 투자자들이 실제로 따르는 전략이 아니라 오직 교육 목적으로 제공된다.
리얼티 인컴 주식에 대한 약세 풋 스프레드
현재 주가: 69.80달러
약세 풋 스프레드 전략에서, 트레이더는 높은 행사가격으로 주식 풋 매수 그리고 낮은 행사가격으로 주식의 풋 매도를 설정해야 한다. 이 두 가지 풋옵션은 동일한 주식에 대한 동일한 만기일을 갖는다.
이 트레이더는 리얼티 인컴 주가가 하락하기를 원한다. 그러나 약세 풋 스프레드에서는 잠재적 수익과 손실이 모두 제한적이다. 약세 풋 스프레드는 순비용(또는 순차변)을 위해 설정될 수 있고, 이것이 최대 손실에 해당한다.
예시는 다음과 같다.
우선, 트레이더는 등가격(ATM) 또는 약간의 외가격(OTM) 풋옵션을 매수, 즉 3월 18일 만기되는 행사가격 67.50달러 풋옵션을 매수한다. 이 옵션은 현재 1.45달러다. 앞으로 1.5개월이 지나기 전에 만기되는 이 풋옵션을 보유하기 위해서는 145달러가 필요하다.
그다음으로 트레이더는 외가격 풋옵션을 매도, 즉 3월 18일 만기되는 행사가격 65달러 풋옵션을 매도한다. 이 옵션의 현재 프리미엄은 0.80달러다. 옵션 매도자는 트레이딩 수수료를 제외하고 80달러를 받을 수 있다.
최대 위험
이번 예시에서 최대 위험은 풋 스프레드의 비용 및 수수료의 합과 동일하다. 여기서 스프레드의 순비용은 0.65달러(1.45달러 – 0.80달러 = 0.65달러)이므로 리얼티 인컴 100주에 대한 최대 위험은 65달러다.
포지션이 만기일까지 유지되었고 두 풋옵션이 가치가 없는 상태로 만기되면, 트레이더는 이 금액을 모두 잃어버리게 된다. 즉, 리얼티 인컴 주가가 만기일에 풋 매도의 행사가격(여기서는 67.50달러)보다 높은 경우에 가치가 없어진다.
최대 잠재 수익
약세 풋 스프레드에서 잠재 수익은 두 행사가격의 차액에서 스프레드의 순비용을 빼고 수수료를 더한 금액으로 제한된다.
따라서 이번 예시에서는 두 행사가격의 차액은 2.50달러이고, 스프레드의 순비용은 앞서 살펴보았듯이 0.65달러다.
그러므로 최대 수익은 주당 1.85달러가 된다. 여기에 100을 곱하면(100주) 최대 수익은 185달러가 된다(수수료 제외).
리얼티 인컴 주가가 만기일에 풋 매도 행사가격(낮은 행사가격, 여기서는 65달러)과 같거나 그보다 낮은 경우 트레이더는 최대 수익을 실현할 수 있다.
만기 시 손익분기점
손익분기점에서는 트레이더의 수익 또는 손실이 없다.
만기일에 풋 매수 행사가격(여기서는 67.50달러)에서 지불된 순프리미엄(여기서는 0.65달러)을 뺀 가격이 손익분기점이 될 것이다.
따라서 이번 예시에서 손익분기점은 67.50달러 − 0.65달러 = 66.85달러(수수료 제외)가 된다.
결론
리얼티 인컴은 패시브 인컴을 원하는 투자자들이 주목할 만한 종목이다. 그러나 2월 말에 실적이 발표되기 때문에 그 전까지는 변동성이 나타날 수 있다. 관심 있는 투자자들은 리얼티 인컴 주가가 현재보다 5~7% 하락하는 경우 저가 매수를 고려해 보자.
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