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@ 리츠(REITs) 의 개념
REITs는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권에 투자 및 운영하여 배당수익 등을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자형식의 주식회사로, 해당 회사의 주식을 산 뒤, 그 회사가 투자한 상업빌딩 등으로부터 나오는 임대료의 90%를 정기적으로 배당금을 받을 수 있는 투자방법입니다.
일반 주식투자와 비교해보면, 전기전자, IT, 자동차 등 설비, 연구개발, 마케팅 등에 투자하여 기업의 이익을 증가시키고, 이에 따른 기업의 가치와 주가가 상승하여 주주들의 주식 보유가치가 상승하고, 기업의 이익 증가에 따른 배당금을 받는 반면, REITs는 공모된 자금을 통해 임대수익이 안정적이고, 중장기적으로 발생하는 입지가 좋고, 공실률이 적게 발생하는 상업빌딩 등 부동산에 투자하는 차이가 있으며, 임대수익은 안정적이지만 투자자산이 지속 증가하지 않는 한, 배당금이 증가하지 않는 단점이 있습니다.
따라서 일반기업에 대한 투자는 경기가 활황이고, 해당 기업의 산업 또한 매년 성장률이 높아 전망이 밝을 경우 좋은 투자 방안이 되겠으며, 부동산 리츠투자는 저금리 상황과 주식시장이 정체, 불황일 경우, 대체 투자 방안으로 적합한 것이라 생각하면 되겠습니다.
@ 회사개요
신한알파리츠는 현재 두 개의 자산을 보유하고 있습니다. 한 곳은 판교 크래프톤(구.알파돔)타워를 LH공사로부터 매입하였고 한 곳은 용산프리미어타워의 지분을 매입하여 임대수익을 창출하고 있습니다.
판교 크래프톤 타워의 경우 임대면적에 대해 99.7% 계약이 체결되어 있고 분당지역 업무시설 월 평균 임대료인 평당 52,500원보다 높은 68,537원(올해 6월기준)으로 측정되어 있으며 판매시설은 134,759원의 임대료수익이 발생합니다. 용산프리미어타워는 임대율은 96.9%로 업무시설은 59,579원, 판매시설 101,129원으로 측정되고 매년 2.5%의 임대료 인상계약이 체결되어 있어 연간 임대료 수익이 증가하여 이에 따른 매년 안정적인 배당금을 받을 수 있습니다.
다만 앞서 말씀드린바와 같이, 제품이나 상품, 서비스를 판매하는 기업에 대한 주식투자와 달리 매년 안정적인 임대료 수익으로 이익이 발생하기 때문에 해당 기업에 대한 투자금 대비 배당수익금을 따져봐야 합니다.
동사에서 제시한 배당수익률은 초기 공모가 5,000원 기준 5년간 6.44%, 10년 평균 7.44%를 제시하고 있으므로 5,000원 1주를 보유하고 있다면 5년간 매년 322원씩 받을 수 있지만, 현재 가격은 약 8,000원대로 동사가 추가로 부동산을 매입하여 임대료 수익이 증가하지 않는 한 투자금 대비 배당금이 줄어들게 됩니다.
올해 12월기준 주당 배당금은 140원 지급 예정이며, 6월 지급 기준 137원으로 만약 8천원에 매수했다면 배당수익률은 3.46%정도 입니다.
※ 올해 보통주에 대한 상반기 배당금은 65.2억, 하반기 배당금은 66.7억으로 1.5억 정도 증가하였습니다.
참고로 신한알파리츠 주가는 공모이후 꾸준히 상승하여 11월초 9천원대를 넘기도 하였으나, 이후 하락하여 8천원대를 횡보 중입니다.
@ 임대료수익, 추가 자산 매입여부, 공실률을 살펴봐야
일반 기업의 가치를 평가하여 주식투자를 하듯이, 부동산 리츠투자 또한 향후 주가 상승을 예측하기 위해서는 보유자산의 임대료 증가, 또는 추가자산매입을 통한 수익증가와 경기불황, 임대차계약을 한 기업들이 안정적인 수익을 내서 공실률이 발생하지 않는지 복합적인 요인을 따져봐야 합니다.
수익증가의 주요 요인인 임대료는 매년 2.5%로 고정되어 있으며, 추가자산매입 계획은 아직까지 확인된 바는 없으며, 크래프톤 타워의 경우 크래프톤(구. 블루홀 게임사), 스노우, 네이버 등 비교적 안정적인 기업 위주로 임차가 되어 있고 더프라임타워의 경우 신한생명보험, 유베이서, DB생명, MG손해보험 등 금융업종의 기업들로 임대차계약이 되어 있습니다. 또한 두 곳 모두 입지가 좋아 상업시설 공실률이 증가할 가능성은 다소 낮은 편이라 판단됩니다.
※ 다만 1층위주 판매시설은 임대료 상승, 경기가 불황일 경우 공실률이 상대적으로 커지므로 추가적인 판단이 필요합니다.
그러므로 향후 신한알파리츠 주가가 상승하기 위해서는 추가자산매입계획을 통한 임대료수익 증가 여부가 제일 중요하다고 판단되며, 만약 이러한 추가계획이 없다면, 현재 신한알파리츠 주가 대비 배당금은 일반예금보다 아직 배당수익률이 높은 3.46%기 때문에, 7~9천원대로 지속 정체할 가능성이 있겠으며, 외부적인 요인으로 부동산 경기가 하락추세로 접어든다면 투자심리 악화에 따라 현재 주가대비 추가 하락할 가능성이 있으므로 참고하시기 바랍니다.
※ 참고로 주요 해외 부동산 경기는 정체국면에 있어 다소 긍정적이진 않으므로, 관련기사들을 꾸준히 접하시기 바랍니다.
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