금융 서비스 가상 투자자 컨퍼런스에서 Granite REIT: 규율 있는 성장

Investing.com — 2026년 9월 24일 목요일, Granite REIT(GRT)는 금융 서비스 가상 투자자 컨퍼런스에서 꾸준한 성장과 엄격한 자본 규율을 보여주었습니다. 회사는 대규모의 다각화된 산업 포트폴리오, 높은 점유율, 그리고 증가하는 배당금을 강조하면서도, 투기적 개발, 주식 발행 및 레버리지에 대해서는 신중한 입장을 표명했습니다.

주요 요점

• Granite는 포트폴리오 가치가 약 96억 캐나다 달러(CAD)에 달하며 캐나다, 미국 및 유럽에 걸쳐 약 6,200만 제곱피트 규모라고 밝혔습니다.
• 점유율은 98% 이상을 유지했으며, 동일 속성 순영업이익(NOI)은 불변환율 기준 8.3% 증가했습니다.
• 회사는 AFFO 배당성향을 2021년 80%에서 2025년 약 65~66%로 줄였고, 연간 배당금을 CAD 3.00에서 CAD 3.55로 인상했습니다.
• 경영진은 개발 프로그램이 7%를 약간 넘는 가중평균 원가 수익률과 약 2억 CAD의 이익을 포함하여 강력한 수익을 창출했다고 말했습니다.
• Granite는 맞춤형 개발(build-to-suit) 프로젝트, 선별적 인수 및 재무 건전성 유지에 계속 집중할 계획이며, 현재 단위 가격으로 주식을 발행할 의사는 없습니다.

재무 결과

Granite는 스스로를 북미와 서유럽의 산업 및 물류 부동산을 중심으로 사업을 구축한 캐나다의 블루칩 리츠(REITs) 중 하나로 설명했습니다.

• 포트폴리오 가치: 약 CAD 96억
• 총 포트폴리오 규모: 약 6,200만 제곱피트
• 지역별 비중: 캐나다 20%, 유럽 30%, 미국 50%
• 5년간 단위당 FFO(Funds From Operations) 연평균 복합 성장률: 10% 약간 상회
• 동일 속성 NOI 성장률: 불변환율 기준 8.3%
• 점유율: 98% 이상, 유럽은 거의 100%
• 연간 배당금: CAD 3.00에서 CAD 3.55로 인상, 18% 증가
• 배당금 기록: 2011년 이후 15년 연속 연간 인상

최고경영자 케반 고리(Kevan Gorrie)는 “Granite는 캐나다의 진정한 블루칩 리츠 중 하나입니다. 우리는 캐나다, 미국 및 서유럽에 걸쳐 총 6,200만 제곱피트 규모의 산업 및 물류 자산으로 구성된 다각화된 포트폴리오를 보유하고 있습니다”라고 말했습니다.

그는 또한 회사가 2011년 설립 이후 15년 연속 매년 배당금을 늘릴 수 있었다고 덧붙였습니다.

대차대조표 및 자본 규율

경영진은 보수적인 재무 관리와 현금 유보를 강력히 강조했습니다.

• AFFO(Adjusted Funds From Operations) 배당성향: 2021년 80%에서 2025년 약 65~66%로 감소
• 연간 현금 유보: 1억 CAD 이상
• 총 부채/EBITDA(세전·이자지급전이익): 2분기 중반 6배 수준(경영진에 따르면)
• DBRS 레버리지 지표: 2025년 12월 31일 기준 7.1배
• 타깃 레버리지: 부채/EBITDA 7.0배 미만, 레버리지 비율 35% 이하
• 신용등급: DBRS로부터 BBB High 등급, 기준 충족 시 잠재적 등급 상향 가능성
• 신용 한도: 거의 사용되지 않음

고리는 회사의 자본 규율이 전략의 핵심 부분이었다고 말했습니다. 그는 “우리는 연간 1억 CAD 이상을 유보하고 있는데, 이는 많지 않게 들릴 수 있지만 Granite 규모의 리츠에게는 매우 중요하다고 생각합니다”라며, “배당성향을 보수적인 자본 비율로 유지하는 것이 우리 조직의 우선순위입니다”라고 덧붙였습니다.

그는 또한 회사가 2023년부터 2025년까지 약 5억 CAD를 투입하여 단위 매입(unit buybacks)에 적극적으로 참여했으며, 이러한 재매입은 부채가 아닌 잉여 현금 흐름으로 조달되었다고 말했습니다.

운영 업데이트

Granite는 산업 플랫폼이 특히 미국에서 강력한 임차인 수요로부터 계속해서 혜택을 받았다고 밝혔습니다.

• 미국 시장은 특히 중서부 및 남동부에서 임대 조건의 가장 강력한 개선을 보였습니다.
• 유럽은 거의 100%에 가까운 점유율로 꾸준히 긍정적인 모습을 유지했습니다.
• 광역 토론토 지역(GTA)은 꾸준했지만, 임대료 성장은 포트폴리오에서 가장 약했습니다.
• 경영진은 GTA 임대료 개선이 2027년 중반에서 하반기에 시작될 것으로 예상합니다.
• 임차인들은 더 긴 임대 계약을 체결하려는 의지를 보이고 있습니다.
• 수요는 단기 계약 및 제3자 물류 활동에서 직접 소매업체 및 유통업체로 전환되고 있습니다.

회사는 포트폴리오가 시장 수준으로 임대료를 재설정할 기회와 안정성 간의 균형을 맞추는 측정된 임대 만기 프로필에 의해 지지된다고 말했습니다. 또한 Magna International을 주요 핵심 임차인으로 포함하고 글로벌 소매업체 및 유통 운영업체와 함께 다각화된 임차인 기반을 지적했습니다.

경영진은 팬데믹 기간 동안 포트폴리오가 잘 유지되었다고 말했습니다. 고리는 유럽 포트폴리오의 안정성에 부분적으로 힘입어, 2020년에 임대료를 100% 징수하고 그해에 부실 채권이 없었던 유일한 리츠가 Granite였다고 말했습니다.

개발 프로그램 및 수익

Granite는 투기성 프로젝트에서 벗어났음에도 불구하고 개발 프로그램이 주요 가치 동인 중 하나로 남아 있다고 말했습니다.

• 가중평균 원가 수익률: 7% 약간 상회
• 수익 마진: 20%~25%
• 창출된 총 이익: 약 CAD 2억
• 단위당 이익: 약 CAD 3
• 내부수익률(IRR): 약 30%

고리는 회사의 개발 자산이 완전히 임대되었으며, 부가가치(value-add) 전략의 핵심이라고 말했습니다. 그는 이 프로그램이 "거의 2억 CAD에 달하는 총 이익"과 "거의 30%의 IRR"을 창출했다고 말했습니다.

Granite는 제3자 제공업체에 의해 검증된 적격 녹색 프로젝트에 10억 CAD 이상을 투입했으며, 이는 녹색 채권 약정의 87%에 해당한다고 밝혔습니다. 또한 지속가능성 공개 및 전반적인 점수 모두에서 2025년 GRESB 최고 등급을 획득했다고 말했습니다.

회사는 경제 상황이 약화된 후 2023년 하반기에 투기적 개발을 중단했다고 말했습니다. 현재는 포트폴리오 내 설계-시공(design-build) 프로젝트에 집중하고 있습니다.

현재 프로젝트는 휴스턴에 위치한 400,000제곱피트 규모의 맞춤형 개발(build-to-suit) 건물로, 포춘 50대 기업에 12년 임대 계약으로 완전히 임대되었습니다. Granite는 예상 무차입 수익률을 7.5%로 예상하며, 이 프로젝트가 2025년 실적에 기여하고 2027년 실적에 더욱 의미 있는 기여를 할 것이라고 말했습니다.

미래 전망

경영진은 맞춤형 개발(build-to-suit)을 우선시하고, 그 다음으로 선별적 인수 및 부채 감축을 우선시할 것이라고 말했습니다.

• 주요 초점: 투기성 프로젝트보다는 맞춤형 개발(build-to-suit)
• 부차적 초점: 전략적 인수 및 부채 감축
• 추정 인수 역량: 자산 매각 또는 주식 발행 없이 CAD 3억~CAD 4억
• 현재 단위 가격으로 주식 발행에 대한 관심 없음
• 잉여 현금 흐름은 매입 및 자본 배분의 주요 원천으로 유지될 것

Granite는 포트폴리오를 1등급 시장과 2등급 시장의 약 50-50 혼합에서 1등급 시장으로 재균형화하고 있다고 말했습니다. 회사는 영국과 미국의 일부 남동부 시장을 인수 타깃으로 삼고 있으며, 2분기에 약 CAD 2억을 인수한 후 4분기 초까지 약 CAD 1억 9,500만을 인수 완료했다고 밝혔습니다.

회사는 3년 이내에 6% 이상의 수익률을, 5년 이상에 걸쳐 더 높은 수익률을 제공할 수 있는 자산을 찾고 있다고 말했습니다. 경영진은 또한 주가가 매력적일 경우 더 많은 단위 매입을 고려할 것이지만, 잉여 현금 흐름으로만 진행할 것이라고 말했습니다.

Granite는 레버리지가 부채/EBITDA 7.0배 미만으로 유지되고 레버리지 비율이 35% 이하로 유지될 것으로 예상한다고 말했습니다. 또한 2026년과 2028년에 부채 리파이낸싱을 계획하고 있다고 덧붙였습니다.

시장 상황 및 산업 동향

경영진은 일부 관문 시장이 약화되었음에도 불구하고 광범위한 산업용 부동산 동향은 여전히 지지적이라고 말했습니다.

• 온쇼어링(onshoring) 및 니어쇼어링(nearshoring)은 산업 수요를 지지하고 있습니다.
• Granite 시장에서 제조업 활동이 증가하고 있습니다.
• 데이터 센터 개발 또한 산업용 공간 및 토지에 대한 수요를 지지하고 있습니다.
• Granite 포트폴리오 시장에서 시장 임대료 성장은 여전히 긍정적입니다.
• 로스앤젤레스 및 일부 관문 시장은 여전히 약세를 보이지만, Granite는 자체 시장이 더 잘 버티고 있다고 말했습니다.

고리는 회사의 가장 강력한 긍정적 놀라움은 레버리지가 아닌 임대 스프레드에서 올 수 있다고 말했습니다. 그는 일부 관문 시장에서 임대료 하락에 대한 광범위한 논의에도 불구하고 Granite 포트폴리오의 시장 임대료 성장은 여전히 긍정적이라고 말했습니다.

그는 또한 회사의 현재 점유율 수준이 이미 충분히 높기 때문에 이를 실질적으로 더 높이려 하면 임대료 성장을 저해할 수 있다고 말했습니다. "현재 98% 점유율"은 "충분히 반영된 수치"로 설명되었으며, Granite는 99% 점유율을 추구하기보다는 96%에서 98% 범위에 머무르는 것을 목표로 합니다.

이사회 및 거버넌스 업데이트

Granite는 자본 시장 및 국제 부동산 경험을 가져올 두 명의 추가 인력으로 이사회를 강화했다고 밝혔습니다.

• 앰버 초더리(Amber Choudhry): CIBC에서 부채 및 뱅킹 배경을 가지고 있으며, 자본 시장 및 캐나다 공공 시장 경험이 있습니다.
• 조나단 켈리(Jonathan Kelly): 영국에 기반을 둔 Blackstone 및 Brookfield에서 경험이 있으며, Blackstone 유럽 데이터 센터 펀드의 전 매니저입니다.

경영진은 이러한 추가 인력이 Granite가 포트폴리오를 계속 재편함에 따라 이사회가 성장, 자본 배분 및 위험을 평가하는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다.

Q&A 하이라이트

질의응답 세션에서 경영진은 NOI 성장, 배당성향, 레버리지 및 임대 수요와 같은 여러 반복되는 주제로 돌아갔습니다.

• 동일 속성 NOI 8.3% 성장은 주로 캐나다와 미국이 주도했습니다.
• 캐나다는 두 자릿수 기여를 했을 가능성이 높고, 미국은 9% 이상 기여했습니다.
• 경영진은 2분기 연간 가이던스의 폭이 좁아지면서 투자자들에게 연말 기대치에 대한 더 명확한 시야를 제공했다고 말했습니다.
• 약 66%의 AFFO 배당성향은 배당 성장과 자본 유보 사이의 균형을 반영합니다.
• 임대 스프레드는 긍정적으로 놀라움을 줄 잠재력이 가장 큰 지표로 설명되었습니다.

고리는 회사의 다각화가 때때로 저평가되곤 한다고 말했습니다. 그는 유럽의 CPI(소비자물가지수) 연동 임대 계약, 해당 지역의 거의 만실에 가까운 점유율, 그리고 팬데믹 기간 동안 모든 임대료를 징수할 수 있었던 회사의 능력을 포트폴리오 탄력성의 예로 들었습니다.

그는 또한 개발로의 전환이 단기 희석을 초래했음에도 불구하고 수익의 질을 위한 가장 중요한 결정 중 하나였다고 말했습니다. 회사는 이 전략이 포트폴리오 품질을 개선하고 미래 수익을 지원하는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다.

결론

Granite는 변화하는 산업 시장을 헤쳐나가면서 품질, 현금 흐름 및 규율 있는 성장에 계속 집중할 것이라고 말했습니다. 독자들은 더 자세한 내용은 아래 전체 녹취록을 참조할 수 있습니다.

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