비브마크 레지덴셜, BofA 부동산 컨퍼런스서 ’규모 확장’ 강조

Investing.com — 비브마크 레지덴셜(VMRK)은 2026년 9월 16일 수요일에 열린 BofA 뉴욕 글로벌 부동산 컨퍼런스 2026에 참석하여 새로 합병된 플랫폼의 강점과 대규모 합병이 수반하는 위험에 대해 설명했습니다. 경영진은 에쿼티 레지덴셜과 아발론베이 커뮤니티즈의 합병을 장기적인 수익 동력으로 전환하는 것을 목표로 한다고 밝혔으며, 통합 과정, 시장 차이, 여전히 어려운 공급 환경에 대처하고 있다고 덧붙였습니다.

회사는 전략이 규모, 데이터, 운영 규율에 기반한다고 말했습니다. 또한 합병이 더 강력한 성장의 여지를 창출하지만, 새로운 플랫폼이 약속된 시너지를 확보하고, 개발을 신중하게 확장하며, 통합 과정에서 혼란을 피할 경우에만 가능하다고 강조했습니다.

주요 내용

• 비브마크는 에쿼티 레지덴셜과 아발론베이 커뮤니티즈의 합병이 88일 만에 완료되었으며, 184,000채의 주택 플랫폼을 구축했고 순영업이익(NOI)의 95%가 중복 시장에서 발생했다고 밝혔습니다.
• 경영진은 총 1억 7,500만 달러 규모의 시너지를 확인했으며, 이 중 85%는 2027년 말까지 실현될 것으로 예상되지만, 이는 시작에 불과할 수 있다고 말했습니다.
• 통합 포트폴리오는 95.9%의 입주율, 3.6%의 순실질 임대료 성장률, 약 60%의 갱신율을 기록했습니다.
• 2026년 하반기부터 2027년까지 1억 2,000만 달러 이상의 개발 NOI가 발생할 것으로 예상됩니다.
• 경영진은 시너지, 운영 모멘텀, 공급 감소에 힘입어 2027년에는 2026년보다 더 높은 동일 점포 순영업이익(NOI) 성장이 있을 것으로 예상된다고 말했습니다.

합병 및 전략

비브마크는 이번 거래를 다가구 주택 부동산 부문의 변혁적인 순간으로 묘사했습니다. 회사는 이번 합병이 업계에서 가장 정교한 운영자 두 곳을 통합하고 중복 시장에서 이례적인 밀도를 가진 플랫폼을 만들었다고 밝혔습니다.

• 합병은 발표 후 88일 만에 완료되었습니다.
• 합병 회사는 184,000채의 주택을 소유하고 있습니다.
• 순영업이익(NOI)의 약 95%는 중복 시장에서 발생합니다.
• 회사는 규모 면에서 가장 크지만, 현재 다가구 주택 재고의 2%만을 차지한다고 밝혔습니다.
• 경영진은 목표가 미국에서 가장 신뢰받고 가장 우수한 성과를 내는 임대 주택 회사가 되는 것이라고 말했습니다.

최고경영자 벤 샬(Ben Schall)은 회사의 "비브마크 효과"가 구조적으로 더 높은 수익 성장과 더 나은 주주 수익을 창출하기 위한 것이라고 말했습니다. 그는 새로운 플랫폼이 각 합병 전 회사가 운영, 기술 및 자본 배분을 어떻게 처리했는지 비교한 다음, 최선의 접근 방식을 선택하거나 필요한 경우 세 번째 방식을 채택할 것이라고 말했습니다.

샬은 “모든 프로세스, 모든 시스템, 모든 결정은 합병 전 아발론베이가 어떻게 했고, 합병 전 EQR이 어떻게 했는지, 그리고 잠재적으로 더 나은 세 번째 방법이 있는지에 대한 평가”라고 말했습니다.

최고운영책임자 마이클 마넬리스(Michael Manelis)는 이번 합병이 다른 어떤 아파트 소유주도 필적할 수 없는 규모의 이점을 회사에 제공한다고 말했습니다.

그는 “현재 우리 NOI의 95%가 중복 시장에 있습니다. 184,000채의 주택과 결합된 그 밀도는 조달, 중앙 집중화, 내부화, 그리고 지역 단위의 인력 조직 방식에 있어 엄청난 기회를 제공합니다.”라고 말했습니다.

재무 성과

비브마크는 통합 포트폴리오가 기대에 부응하고 있으며 새로운 플랫폼의 초기 성과가 견조하다고 말했습니다.

• 통합 입주율은 95.9%로 96%에 근접했습니다.
• 합병 전 EQR의 입주율은 96.4%였습니다.
• 합병 전 AVB의 입주율은 95.2%였습니다.
• 통합 포트폴리오 전체의 순실질 임대료 성장률은 3.6%였습니다.
• 두 합병 전 포트폴리오 모두에서 갱신율은 약 60%였습니다.

경영진은 3.6%의 임대료 성장이 두 합병 전 회사의 2분기 가이던스와 일치했다고 말했습니다. 또한 거래 비용이 예상보다 낮게 나타나고 있으며, 주로 취득세가 예상치를 밑돌았기 때문이라고 덧붙였습니다.

회사는 18개월 동안 1억 7,500만 달러의 총 시너지를 확인했으며, 이 중 85%는 2027년 말까지 실현될 것으로 예상된다고 밝혔습니다. 이 총액 중 경영진은 현장 동일 점포 포트폴리오의 비용 절감에서 4,500만 달러 이상, 동일 점포 운영에서 총 6,000만 달러의 NOI 시너지를 지적했습니다.

비브마크는 또한 원래의 합병 실사 범위를 넘어선 추가 수익 기회가 있다고 말했습니다.

• 가구 완비 유닛 프로그램 도입으로 200만 달러.
• 임차인 보험 최적화로 400만 달러 (원래 예상치 100만 달러 대비).
• 기타 수입 확대로 1,200만 ~ 1,500만 달러 목표.

경영진은 이러한 항목들이 원래 거래 시나리오에 완전히 포함되지 않았으며, 이를 "성장 플러스" 기회라고 불렀습니다.

운영 현황

경영진은 통합이 신속하게 진행되었으며, 회사가 대규모 합병 후 발생할 수 있는 느린 의사 결정 과정을 피했다고 말했습니다.

• 사업 기능 및 지역 전반의 리더십 직책이 합병 완료 후 30~60일 이내에 확정되었습니다.
• 입주자와 예비 입주자를 위한 첫날 운영이 원활했다고 밝혔습니다.
• 조직 재설계 및 인재 평가가 완료되었습니다.
• 기술 구현 및 프로세스 표준화는 의존성 및 정책 정렬에 따라 순차적으로 진행되고 있습니다.

비브마크는 합병을 활용하여 지역 단위에서 운영을 관리하는 방식을 재고하고 있다고 말했습니다. 경영진은 회사가 이제 서비스를 중앙 집중화하고, 조달을 개선하며, 이전에 계약자에게 맡겼던 작업을 내부화할 수 있다고 밝혔습니다.

• 예를 들어, 카펫 청소 및 HVAC 교체가 있습니다.
• 회사는 이러한 노력으로 수백만 달러를 절약할 수 있다고 밝혔습니다.
• 인력 조직이 지역 단위로 재설계되고 있습니다.
• 시장 밀도는 구매력 및 서비스 효율성을 향상시킬 것으로 예상됩니다.

회사는 또한 두 합병 전 플랫폼의 데이터를 결합하여 더 강력한 운영 시스템을 구축하고 있다고 말했습니다.

• 합병 전 EQR에서는 서비스 AI 소프트웨어가 3.5개월 만에 완성되었습니다.
• 합병 전 AVB는 2024년 10월까지 완료를 목표로 유사한 출시를 가속화하고 있습니다.
• 두 회사 모두 동시에 독점적인 수익 관리 시스템을 시험 운영해왔습니다.
• 새로운 플랫폼은 기존 시스템 중 하나의 두 배에 달하는 독점 데이터를 결합할 것입니다.
• 회사는 현재 약 100만 개의 임대 거래 데이터 포인트와 수백만 개의 서비스 요청 및 고객 인사이트 데이터 포인트를 보유하고 있다고 경영진은 말했습니다.

샬은 회사가 새로운 커뮤니티를 플랫폼으로 가져오는 한계 비용을 매우 낮게 만들려고 노력하고 있으며, 이는 미래 성장에 도움이 될 것이라고 말했습니다.

시장 상황 및 지역 동향

경영진은 포트폴리오가 혼합적이지만 전반적으로 관리 가능한 시장 상황을 겪고 있다고 말했습니다. 일부 해안 시장에서는 강세를, 다른 시장에서는 개선의 조짐을 보이고 있다고 지적했으며, 특정 선벨트 시장은 여전히 압력을 받고 있다고 언급했습니다.

• 북부 캘리포니아와 뉴욕은 강세를 보입니다.
• 시애틀과 중부 대서양 지역은 성수기 후반에 초기 개선 조짐을 보이고 있습니다.
• 로스앤젤레스는 완화된 예상치와 일치합니다.
• 덴버와 노스캐롤라이나는 여전히 어려움을 겪고 있습니다.
• 일부 시장에서 양보금 사용은 여전히 높지만, 신규 공급이 흡수됨에 따라 하락 추세를 보입니다.
• 이직률(공실률) 추세는 여전히 양호합니다.

경영진은 뉴욕을 두 합병 전 회사가 이제 일치하는 시장으로 강조했으며, 입주율은 97%대 후반을 기록하고 있다고 밝혔습니다. 또한 두 합병 전 회사는 이전에 다른 입주 전략을 따랐는데, 하나는 낮은 임대료 성장으로 높은 입주율을 추구했고, 다른 하나는 더 강한 신규 임대료 성장을 위해 낮은 입주율을 허용했다고 말했습니다. 비브마크는 이제 어떤 접근 방식이 최고의 주주 수익을 창출하는지 연구하고 있다고 밝혔습니다.

회사는 시장에 대한 광범위한 견해로 2027년에는 공급이 완화되고 고용은 안정적으로 유지될 것으로 본다고 말했습니다. 이러한 조합이 사업을 뒷받침할 것이라고 덧붙였습니다.

개발 및 자본 배분

비브마크는 개발이 성장 계획의 주요 부분으로 남을 것이며, 과거 수준보다 활동을 두 배로 늘리는 것을 목표로 한다고 말했습니다. 경영진은 회사가 더 많은 것을 할 수 있는 자본, 운영 플랫폼 및 시장 접근성을 가지고 있지만, 여전히 엄격한 수익 규율이 필요할 것이라고 말했습니다.

• 개발 수익률은 기초 및 시장 자본화율보다 100~150bp(베이시스 포인트) 높은 스프레드를 달성해야 합니다.
• 2026년 하반기부터 2027년까지 1억 2,000만 달러 이상의 개발 NOI가 발생할 것으로 예상됩니다.
• 신규 착공의 가장 큰 변화는 서부 해안에서 예상됩니다.
• 동부 해안 기회는 여전히 매력적입니다.
• 선벨트 개발은 현재 시장 상황에서 더 어렵습니다.

경영진은 회사가 수년간의 어려운 경제 상황 이후 더 나은 바이아웃(buyout) 기회를 포함하여 서부 해안 시장에서 더 강력한 모멘텀을 보고 있다고 말했습니다. 또한 제3자 개발업체에 자본을 제공하는 개발업체 자금 지원 프로그램이 특히 선벨트 시장에서 여전히 중요하다고 밝혔다.

샬은 회사가 더 이상 단순한 해안 대 선벨트 분할 관점에서 생각하지 않는다고 말했습니다. 대신, 지리적 위치에 관계없이 위험 조정 수익률이 가장 강력한 곳에 자본을 배분할 계획이라고 덧붙였습니다.

회사는 또한 단독 주택 임대, 조립식 주택, 건축 후 임대 타운하우스를 포함한 인접 임대 주택 부문에도 개방적이라고 말했습니다. 경영진은 “임대 주택 회사”라는 더 넓은 비전은 의도적이며 아파트에 국한되지 않는다고 말했습니다.

신용 및 대차대조표

비브마크는 합병 첫날 S&P로부터 A 등급으로 상향 조정되었으며, 이는 다른 세 개의 리츠(REITs)만이 공유하는 등급 수준이라고 밝혔습니다. 경영진은 이번 등급 상향 조정을 재무 건전성의 신호이자 미래 유연성을 위한 지원으로 제시했습니다.

회사는 또한 제3자 자본이 성장에 역할을 할 수 있다고 말했지만, 그 채널이 공개 리츠(REIT)의 대차대조표 자본보다 더 중요하다고 설명하지는 않았습니다.

향후 전망

비브마크는 2026년 전체 동일 점포 매출 성장률 가이던스 2%를 유지했으며, 3분기 실적과 함께 2026년 4분기 수익 가이던스 및 업데이트된 연간 동일 점포 가이던스를 제공할 예정이라고 밝혔습니다.

• 회사는 2027년 동일 점포 순영업이익(NOI) 성장이 2026년보다 높을 것으로 예상합니다.
• 경영진은 2027년에 시너지 확보, 운영 모멘텀, 1억 2천만 달러 이상의 개발 NOI 발생이라는 세 가지 순풍이 도움이 될 것이라고 말했습니다.
• 금리가 더 오랫동안 높은 수준을 유지한다면, 신규 공급 감소가 가장 큰 부문 수익 지원이 될 것으로 예상합니다.
• 경영진은 안정적인 고용과 공급 감소가 펀더멘털에 도움이 될 것이라고 말했습니다.

샬은 업계가 변곡점에 있으며, 향후 5~10년 동안 규모가 지난 10년보다 더 중요해질 것이라고 말했습니다.

그는 “업계는 향후 5~10년 동안 규모가 지난 10년보다 더 중요해질 변곡점에 있습니다.”라고 말하며, “기술, 중앙 집중식 서비스, 데이터의 힘, 시장 밀도의 힘이 어우러진 이 생태계. 이 모든 것을 통합하면, 우리는 ‘이제 이것이 구조적으로 더 높은 성장을 창출할 것입니다.’라고 말할 수 있습니다.”라고 덧붙였습니다.

경영진은 또한 비브마크의 운영자, 개발자, 투자자 역할을 활용할 수 있는 사모 펀드 플랫폼을 고려하고 있다고 말했습니다. 이러한 플랫폼은 즉각적인 우선순위보다는 장기적인 가능성이 될 것이라고 덧붙였습니다.

Q&A 주요 내용

질의응답 세션 동안 애널리스트들은 내재된 성장, 입주 전략, 기술, 인수 및 개발에 대해 경영진에게 질문을 쏟아냈습니다.

• 내재된 성장에 대해, 경영진은 구체적인 수치를 밝히지는 않았지만, 두 합병 전 회사 모두 예상대로 실적을 내고 있으며 상반기에 가이던스를 약 20bp 상향 조정했다고 밝혔습니다.
• 입주 전략에 대해, 경영진은 합병 전 EQR이 사용한 고입주율 접근 방식과 합병 전 AVB가 사용한 저입주율, 고임대료 성장 접근 방식을 비교하고 있다고 말했습니다.
• 수익 관리 시스템에 대해, 경영진은 두 회사 모두 동시에 독점적인 도구를 시험 운영해왔으며 통합 플랫폼은 이제 더 많은 데이터를 사용하여 더 나은 시스템을 구축할 수 있다고 말했습니다.
• 인수에 대해, 경영진은 우선 통합에 집중하고 있지만 기회주의적 거래를 배제하지는 않는다고 말했습니다.
• 개발에 대해, 경영진은 더 강력한 팀, 더 나은 기회, 더 많은 자체 자금 조달 자본에 힘입어 활동을 두 배로 늘리는 것이 기본 시나리오라고 말했습니다.

경영진은 또한 지역 단위 운영 모델과 내부 인력 전략이 어느 합병 전 회사도 단독으로 추구할 수 없었던 기회를 열어줄 수 있다고 말했습니다. 회사의 규모가 전체적으로 더 작아진 개발 파이프라인에서 더 큰 점유율을 확보하는 데 도움이 될 것이라고 덧붙였습니다.

현재로서는 비브마크는 핵심 플랫폼을 제대로 구축하는 것이 우선순위라고 밝혔습니다. 회사는 그렇게 한다면, 합병은 시간이 지남에 따라 더 강력한 수익, 더 나은 마진 및 더 많은 유연성을 지원할 것이라고 말했습니다.

독자들은 컨퍼런스 콜의 추가 세부 정보 및 발언에 대해서는 아래 전체 기록을 참조할 수 있습니다.

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