[더스탁=김효진 기자] 한화그룹 스폰서 오피스 리츠인 한화위탁관리부동산투자회사(이하 한화리츠)가 3월말 코스피 상장을 통해 1160억원의 자금조달에 나선다.
한화리츠는 한화금융 계열사 등을 장기 임차인으로 보유해 수익 안정성과 신뢰성을 확보하고 있다는 설명이다. 여기에 한화그룹 금융계열사 핵심 오피스에 대한 우선매수협상권을 가지고 있어 안정적인 환경에서 리츠를 대형화할 수 있는 유리한 조건도 갖추고 있다.
한화리츠는 5년 평균 연평균 배당률 6.85%를 목표로 하고 있다. 이는 여타 오피스 상장리츠의 최근 시가배당률을 웃도는 수준이다. 아울러 지난해 급격한 금리인상으로 상장리츠 시장이 주춤했지만 앞으로 금리가 안정화될 경우 배당여력이 더 높아질 수 있는 점도 투자포인트로 제시했다.
한화리츠는 2일 서울 여의도에서 IPO 기자간담회를 갖고 회사의 주요 투자 포인트 및 향후 성장 전략을 밝혔다.
이날 박성순 한화자산운용 리츠사업본부장은 “상장리츠 시장은 지난해 침체에서 조금씩 벗어나고 있으며, 향후 금리 안정화 등의 호재가 이어질 경우 전체 규모 역시 지속 확대될 것”이라며 “한화리츠는 장기 임차 계약을 체결한 한화그룹 계열사와 더불어 대기업, 공공기관 중심의 임차인으로 구성된 안정적인 오피스 자산을 토대로 시장을 리드할 수 있는 핵심 리츠로 성장하겠다”고 말했다.
한화리츠는 초우량 스폰서 오피스 리츠를 표방하고 있다. 최고 수준의 신용등급을 가진 한화생명을 스폰서로 확보하고 있으며, 상장 전 한화손해보험 여의도빌딩과 함께 서울 노원구 및 경기 안양∙부천∙구리에 위치한 한화생명보험 사옥 4곳을 기초자산으로 담았다.
특히 한화그룹 계열사들을 주요 임차인으로 확보하고 있어 수익 안전성이 돋보인다는 평가다. 그룹 계열사는 전체 임차면적의 68.2%의 임차를 책임지고 있다. 이 중 한화생명, 한화손해보험 등 자산을 매각하면서 신규 임차하게 되는 일부 금융계열사들과는 5년에서 7년의 장기 임대차계약도 체결했다. 이외에도 대기업과 공공기관 등이 대부분의 임차인으로 구성돼 변동성이 적다는 장점도 있다.
한화손해보험 여의도빌딩은 서울 주요 도심권역인 YBD(여의도권)에 위치해 있다. 전체 임대율이 99.9%에 달하고, 이 중 한화그룹 계열사가 91.7%를 구성하고 있다. 한화생명보험 사옥들 역시 각 지역별 랜드마크 오피스 건물로서 유동인구가 많고 접근성이 뛰어나다는 설명이다.
한화리츠는 이 같은 안정성에 초점을 맞춘 자산구성으로 오피스 리츠 중 최상위권 배당수익률 제공한다는 전략이다. 향후 5개년 평균 기준 연평균 목표 배당률은 약 6.85%다. 이는 유사리츠 배당률보다 높은 수준이다.
리츠 관계자는 “목표배당률은 여타 오피스 리츠의 최근 시가배당률(4~5%대)을 상회하고 있다. 결산원을 4월과 10월로 해 연 2회 반기배당을 실시할 예정인데, 상장 직후 1개월만에 배당을 받을 수 있어 단기간에 높은 수익률을 기대할 수 있는 것도 매력이다. 3월 공모 이후 배당기준일인 4월말까지 단기 보유하더라도 반기배당금 전액을 받을 수 있다”고 밝혔다.
현재 상장리츠 시장은 급격한 금리인상으로 배당매력이 반감되면서 잔뜩 웅크린 상황이다. 하지만 이 점이 한화리츠에는 또 하나의 투자메리트로 작용할 수 있다 게 회사 측의 설명이다. 금리 초절정기에 리츠가 설계됐기 때문에 향후 금리가 안정화될 경우 대출이자 비용이 감소되면서 배당수익률이 더욱 올라갈 수 있다는 것이다.
회사는 리스크 헷지를 위해 대출만기를 차등화하고 2~3년 만기대출의 경우 변동금리를 설정했다. 이에 따라 금리가 하향 안정화되면 대출이자 비용 감소에 대한 직접적인 수혜를 입을 수 있다 또 조기 상환 수수료가 발생하지 않는 2024년 6월 이후에는 리파이낸싱에 대한 협상력도 갖출 수 있어 안정적인 자금조달도 가능해진다.
아울러 금리인상 여파로 가치가 하락한 타이밍에 자산을 매수한 점도 경쟁력이 될 전망이다. 리츠 관계자는 “유사 사례 대비 경쟁력 있는 가격으로 자산을 편입한 결과 투자 대비 수익률(Cap Rate)이 한화손해보험 여의도빌딩은 4.9%, 4곳의 한화생명보험 사옥의 경우 평균 6.6%를 나타내고 있다. 이는 비교 권역 대비 1.5배 정도 높은 수준”이라고 설명했다.
한화리츠의 상장 후 비전은 국내 1위 초대형 Core 리츠로 성장하는 것이다. 그 중심에는 핵심권역의 포트폴리오를 지속적으로 편입해 외형을 확장하는 전략이 있다. 한화리츠는 한화그룹의 대표 안전자산에 대한 우선매수협상권을 확보하고 있어 유리한 환경에 있다. 우선매수협상권을 가지고 있는 자산은 한화손해보험 신설동 및 서소문 사옥, 한화금융센터 서초빌딩, 한화금융센터 63빌딩으로 오는 2026년까지 편입을 마무리 지을 예정이다. 아울러 핵심권역을 중심으로 신규자산도 적극 발굴할 계획이다.
한화리츠는 영속성이 있는 공모 리츠인 만큼 의사결정 체계의 투명성을 높이기 위한 노력도 하고 있다. 기존 AMC (NYSE:AMC)(자산관리회사) 중심의 의사결정체계에서 탈피해 객관성과 독립성이 담보될 수 있도록 투명한 이사회 거버넌스를 구축했다. 한화그룹 이외의 투자자 측에서 두 명의 이사를 추천하고 추가로 중립적인 회계사 출신의 이사를 선임하도록 했다.
이번에 한화리츠는 총 2320만주를 공모한다. 단일 공모가 5,000원이 적용되며, 이에 따른 공모자금은 약 1,160억원이다. 기관투자자 대상 수요예측은 오는 6~7일 진행되며, 일반투자자 대상 공모주 청약은 13~14일 실시된다. 대표 주관회사는 한국투자증권과 한화투자증권이 공동으로 맡았다.
박성순 본부장은 “연초 정부에서 리츠 개선 방안을 발표하며 장기적인 관점에서도 리츠시장 전반의 확대를 위한 지원 발판이 마련된 만큼, 한화리츠는 상장 이후 회사만의 안정적인 배당수익률과 스폰서 지원을 기반으로 리츠시장의 상승세를 리딩하는 기업으로 자리매김할 것”이라고 밝혔다.
