〈프랑스 노르망디 물류센터. 이미지=마스턴프리미어리츠〉
최근 지지부진한 장세가 지속되면서 공모리츠에 대한 관심이 높아진 가운데 마스턴투자운용(대표 김대형)의 첫 번째 상장리츠인 마스턴프리미어리츠가 5월 본격적인 공모일정에 돌입했다.
마스턴투자운용이 지난 2년간 준비해 온 마스턴프리미어리츠는 현재 국내외 이커머스 선두업체의 장기 임차 물류센터와 글로벌 우량기업이 임차한 코어 오피스를 담은 글로벌 멀티섹터 리츠로, 연 6%대 배당수익을 목표로 하고 있다. 이 리츠의 운용을 맡은 마스턴투자운용은 투자역량을 집중해 오피스, 물류센터, 데이터센터 등 최적화된 투자 포트폴리오를 구성하고 마스턴프리미어리츠를 한국 대표 상장리츠로 성장시키겠다는 계획이다.
마스턴프리미어리츠는 2일 온라인 IPO 기업설명회를 열고 중장기 성장 계획을 밝혔다. 이날 자리에는 조용민 부대표 및 주요 임직원이 참여했다.
마스턴프리미어리츠는 글로벌 물류센터 및 오피스에 분산투자하고 있다. 모리츠를 상장하고 자리츠를 통해 자산을 편입하는 모자리츠 구조로 설계됐다. 현재 기초자산은 △프랑스 아마존 (NASDAQ:AMZN) 물류센터(노르망디, 남프랑스) △인천 항동 스마트 물류센터 △프랑스 크리스탈파크 오피스다. 이 중 프랑스 아마존 물류센터 2곳은 마스턴프리미어리츠가 100% 보유할 예정이며, 항동 물류센터와 파리 크리스탈파크 오피스는 다른 투자자들과 공동으로 투자하고 있다. 4개의 자산 모두 신축 또는 전면 리모델링을 마친 친환경 등급의 부동산이다.
마스턴프리미어리츠는 우량한 임차인을 확보하고 있다. 아마존이 라스트마일 물류센터로 활용하는 프랑스 물류센터 2곳은 12년 플러스 9년의 임대차 계약이 체결돼 있다. 라스트마일은 소비지 인근에 위치해 주문 상품을 소비자에게 배송하기 위한 물류센터다. 글로벌시장에서 가장 투자가 선호되는 부동산 섹터라는 게 마스턴프리미어리츠의 설명이다.
인천 항동 스마트 물류센터는 쿠팡이 100% 임차 중인데, 쿠팡은 지난해 5년 임대차 계약을 체결하면서 직접 많은 시설 투자를 했다. 쿠팡은 계약 종료 후에도 5년씩 두 번 임대차 계약을 연장할 수 있는 옵션을 가지고 있다.
크리스탈파크의 경우 한국의 강남권과 유사한 파리 뇌이쉬르센(Neuilly-sur-Seine)에 위치한 오피스로 프라이스워터하우스쿠퍼스(PwC), IFF(International Flavors & Fragrances, 뉴욕증권거래소 상장사), 에스티로더(Estee Lauder) 등 다국적 우량 기업들이 입주해 있다.
마스턴프리미어리츠는 우량자산을 선매입해 자산가치 상승효과를 이미 보고 있다. 4개의 자산 중 3개의 자산은 준공 전 선매입했기 때문에 1~2년 전 가격으로 리츠에 편입됐다. 최근 시장 지표로 판단할 때 프랑스 물류센터 2곳은 최소 100억, 항동 물류센터는 투자 지분 기준으로 약 160억가량의 가치 상승이 있는 것으로 추정되고 있다는 설명이다. 아울러 프랑스 자산(물류센터, 크리스탈파크)은 물가상승률에 기반한 부동산 임대료 지수에 연동해 장기 임대차 계약이 체결돼 있다. 이에따라 물가 상승으로 인한 배당수익률 상승도 기대할 수 있다. 마스턴프리미어리츠는 연평균 6% 수준의 배당수익률을 목표로 하고 있다. 여기에 추가적인 배당을 기대할 수 있는 모멘텀도 있다.
마스턴프리미어리츠 관계자는 더스탁에 “오는 2024년과 2026년에 공동투자를 한 2건의 자산 매각이 예정돼 있다”면서 “매각 이익이 발생하면 특별 배당금을 지급할 계획”이라고 밝혔다.
마스턴프리미어리츠의 운용사인 마스턴투자운용은 2010년 11월 출범한 업계 톱티어 부동산 운용사다. 회사는 리츠, 펀드, PFV(Project Financing Vehicle) 등 부동산을 중심으로 168건의 대체투자분야에 투자했으며, 약 30조원을 운용 중이다. 마스턴투자운용은 개발에 전문성을 가진 운용사답게 리모델링이나 개발을 통해 가치를 끌어올려 수익을 내는 투자기법인 밸류애드(Value-Add) 전략과 개발 사업에 투자해 고수익을 추구하는 방식인 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 전략을 주로 구사하고 있다. 완공 후 안정된 우량 부동산을 시장 가격의 100%로 매입하는 Core 전략과 달리, 시장가격의 90%~95% 수준으로 자산을 편입할 수 있기 때문에 추가적인 부가 가치를 만들어 낼 수 있다는 장점이 있다.
마스턴투자운용은 ESG 경영에도 공을 들이고 있다. 이사회 직속으로 ESG 위원회를 신설하고, 위원장으로는 의 저자인 민성훈 수원대학교 건축도시부동산학부 교수를 선임했다. 회사는 지난해 녹색 친환경 건축물에 투자하는 ESG 채권을 발행해 한국기업평가(한기평) ESG 인증평가 최고등급(ST1)을 획득했다. 글로벌 운용사로 성장 플랜을 현실화하기 위해 마스턴투자운용은 지난해 미국 법인 설립에 이어 현재 싱가폴에 마스턴 APAC 설립을 준비 중이며 연내 유럽 합작법인 설립도 검토 중이다.
마스턴프리미어리츠는 장기 안정적인 임대 수입이 발생하는 투자 포트폴리오를 구성할 계획이다. 우선 검토 중인 자산은 국내 용인과 대구권의 물류센터, 미국 동부 멀티패밀리 등이다. 마스턴프리미어리츠 관계자는 더스탁에 “마스턴프리미어리츠는 마스턴투자운용의 다양한 투자 운용 조직과 시너지를 내면서 성장할 것”이라면서 “R&S(Research & Strategy)라는 부동산 리서치실의 자료를 바탕으로 마스턴의 투자 전문가들이 투자처를 발굴할 것”이라고 밝혔다.
마스턴프리미어리츠는 코스피 상장을 위해 이번에 1186만주를 공모한다. 공모가는 5,000원으로 총 공모금액은 593억원 규모다. 3일까지 국내외 기관투자자 대상의 수요예측을 진행한 후 12~13일 청약을 받는다. 대표주관사는 삼성증권이다. 상장 예정일은 오는 31일이다.
