닭과 달걀이 되어버린 집값과 금리 논쟁...“내년 집값은 어떻게 될까요?” [유은길의 뉴스쪼개기]

CityTimes - [시티타임스=한국일반]

집값과 금리 변수로 내년 부동산시장 분석!! [유은길의 뉴스쪼개기]

내년 집값은 어떻게 될 것인가? 최근 많은 전문가 및 연구기관들이 내년 집값전망 분석 보고서를 내놓고 있다. 언론사들 역시 이를 인용하거나 자체 전문가 설문조사 등을 하며 연일 집값 전망 기사를 쏟아내고 있다. 이들 내용을 보면, 일부 상승 전망도 있지만 대체로 '내년 집값은 소폭 하락한다'는 전망이 대세이고 폭락을 점치는 내용도 있다. 최근 거래 급랭 및 집값 하락 전환 상황을 보면, 통계수치는 내년 집값에 대한 하방압력이 강화되고 있는 모양새다.

그런데 최근 미국 연준이 쏘아올린 '내년 금리인하 예고'로 한국 역시 내년에 금리를 인하하면 부동산시장에 훈풍이 불 것이라는 기대감이 갑자기 살아나고 있기도 하다. 많이 앞서가는 언론사들은 내년 금리인하를 기정 사실화하면서 부동산개발 및 분양시장이 살아날 것이라는 기사들을 내놓기 시작했다. 사실 집값에 영향을 미치는 변수는 너무나 많다. 그 모든 변수들을 지금 다 분석하는 것은 무리이고, 현재의 경제상황이 급격히 변화하는 않는다는 전제를 깔고 보면, 내년 집값에 가장 큰 영향을 미칠 변수는 단연 ‘금리’라고 본다.

올해 초 집값이 하락세에서 2분기 3분기 상승 전환하고 다시 4분기 들어 집값이 하락 전환한 것은 ‘금리 변수’가 가장 컸다. 올초 불경기에 고금리 고물가 상황이 되니, 부동산시장이 침체됐던 것이고, 이를 조금이나마 살리기 위해 정부가 청년 및 신혼부부를 중심으로 대출금리 및 한도에 있어 혜택을 주자, 실수요가 살아나면서 집값이 상승으로 방향을 틀었던 것이다. 그런데 하반기 들어 급격히 가계대출이 급증하자, 정부가 시장 관리 차원에서 다시 대출 조건을 조이기 시작했다. 여기에 고금리 고물가 상황이 변하지 않고 지속되자, 집값이 다시 하락 전환한 것이다.(물론 다른 변수들도 있지만 올해 가장 큰 변수는 ‘금리’였다)

따라서 내년에 금리인하가 이뤄지면 집값이 다시 살아날 가능성이 있다. 반대로 현재의 고금리가 유지된다면 집값이 오르기는 어렵다. 그럼 금리는 언제 어떤 조건에서 내릴 수 있는가?

부동산업계쪽 사람들은 미국 연준이 기준금리를 내리면 한국도 따라서 금리를 내리고 그러면 부동산시장이 살아나 집값이 오를 것이라고 전망하고 있다. 미국 연준이 이르면 내년 3월 늦으면 6월경부터 금리를 내릴 것이라는 전망이 우세하다. 그래서 한국 부동산시장은 2분기 늦어도 3분기부터 호전될 것이라는 희망섞인 예측이 나오고 있다.

그런데 금융업계쪽 사람들은 미국 연준의 금리인하 결정이 모든 것을 규정지우는 절대 변수가 아니고, 한국 시장 상황이 더 중요하다고 본다. 즉, 한국 부동산시장의 침체상황이 더 악화되고 경기가 하강 국면에 있게 된다면, 그때 우리 금융당국이 경기를 살리기 위해 금리인하를 검토할 것이고, 이때 금리를 내리더라도 부동산시장에 미치는 영향이 아주 미미할 것이라는 확신이 있어야 한다는 것이다.(금리인하로 안정화된 집값에 다시 불쏘시개가 된다면 망설일 가능성이 있다는 것이다.)

결국 부동산과 금융업계 양측이 서로 다른 입장으로 원인과 결과를 각각 거꾸로 전망하고 있다.

* 부동산시장쪽: 금리인하 -> 집값상승

* 금융당국 및 금융시장쪽: 추가 집값하락 -> 금리인하 -> 집값영향없음

한마디로 닭이 먼저인지, 달걀이 먼저인지, 아주 오래된 논쟁이 부활되는 느낌이다.

과연 내년 상반기 한국 금융 및 부동산시장은 어떻게 될 것인가?

필자는 한국 금융당국의 금리인하 조건은 다음과 같다고 전망한다.

* 상황변수 : 총선 앞둔 정부여당 정책판단

즉, 지금 보다는 조금 더 집값이 하락 분위기를 보이되, 물가는 더 이상 오르지 않고 안정세를 유지하는 가운데 미국이 금리를 내린다면, 그때 금리를 인하할 것이다. 따라서 그 시기는 부동산업계쪽 사람들 바람과는 달리, 생각보다 조금 더 늦을 수 있고, 어쩌면 내년에 상당기간 동안 오지 않을 수도 있다.

다만 4월 총선이라는 정치 일정표가 정부 여당의 마음을 조급하게 움직여 경제상황과는 다른 변수를 촉발시킬 수도 있다. 부동산시장은 항상 경제논리로만 움직이지 않는다는 특징이 있다. 가끔은 정치변수가 크게 개입되는 경제시장이기 때문이다. 이 정치변수는 사실 예측하기가 쉽지 않다. 그럴 개연성을 늘 염두에 둘 뿐이다. 이 점은 내년 1분기를 살다 보면 윤곽이 드러날 것이다.

[유은길의 뉴스쪼개기]

뉴스 및 핫이슈를 잘게 쪼개서 각 종 보도 배경과 그 이면을 이해하기 쉽게 분석해드립니다.

시티타임스(CityTimes) 편집국장 겸 경제전문기자

前 한국경제TV 증권부장, 산업부장, K-VINA 센터장

前 중앙대 사회개발대학원 및 한성대 부동산학과 외래교수(부동산학 박사)

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