미국 지역 은행들은 매파적인 연방준비제도이사회로 인해 상업용 부동산(CRE) 리스크를 줄이기 위해 고군분투하고 있습니다. 투자자, 애널리스트, 변호사들은 연방준비제도의 입장으로 인해 은행이 CRE 익스포저를 줄이기 위해 사용하던 거래의 창구가 닫히고 있다고 지적합니다.
특히 소규모 지역 및 커뮤니티 은행은 팬데믹 이후 사회적 행동 변화로 인한 사무실 공실 증가와 부동산 가치의 급격한 하락으로 인한 채무 불이행 위험 증가로 인해 CRE 익스포저를 줄이려고 노력해 왔습니다.
채텀 파이낸셜에 따르면 지난 몇 년간 미국 금리가 상승하면서 고정금리 '백북' 대출의 가격이 현재 시장 금리와 비교했을 때 잘못 책정된 것으로 나타났습니다. 이러한 잘못된 가격 책정은 은행이 익스포저를 상쇄하지 못할 경우 손실을 초래하고 은행의 대차대조표를 약화시킬 수 있습니다.
작년 3월 은행 붕괴에 대응하여 일부 지역 대출 기관은 위험을 완화하고 유동성을 개선하기 위해 수십억 달러의 대출을 민간 투자자에게 매각했습니다. 다른 대출 기관들은 대출 풀 손실에 대비한 보험에 가입하여 자본을 확보했습니다. 그러나 이러한 거래에 참여한 9명의 투자자, 애널리스트, 변호사는 은행이 CRE 노출을 줄이는 방법을 계속 모색하고 있지만 투자자들은 은행으로부터 이러한 자산을 매입하는 데 관심이 줄어들고 있다고 말했습니다.
이러한 투자자들의 관심 감소는 연방준비제도의 금리 인하에 대한 기대감의 변화에 따른 것입니다. 6월 금리 인하에 베팅했던 연방기금 선물 트레이더들은 3월 초 예상보다 기대치를 낮췄습니다. 현재 트레이더들은 올해 금리 인하 폭을 80bp 정도로 예상하고 있는데, 이는 당초 예상보다 낮은 수치입니다.
사무실 및 다가구 주택과 같은 특정 CRE 시장 부문에서 채무 불이행 위험이 증가했습니다. 무디스 애널리틱스는 특히 오피스 빌딩의 부동산 가치가 2019년 최고점 대비 25~30% 가까이 급락했다고 지적했습니다. 올해 만기가 도래하는 대출의 상당수가 이러한 최고 가치에서 시작되었습니다.
한편, CQS는 손실 가능성을 예측할 수 없는 고위험 CRE 포트폴리오를 인수할 계획이 없다고 밝혔습니다. CQS는 위험 이전 거래에 17억 달러를 투자했습니다. 익명의 또 다른 투자자는 지역 은행이 소비자 및 기업 대출의 경우 한 자릿수의 높은 수익률을 제공하는 데 비해 CRE 대출에 대한 보험을 확보하려면 두 자릿수의 높은 수익률을 제공해야 할 수도 있다고 언급했습니다.
CRE 부문은 올해 4,410억 달러의 CRE 대출 만기가 도래하는 등 어려움에 직면해 있습니다. 무디스 애널리틱스는 문제가 있는 대출이 증가할 것으로 예상하고 있습니다. 올해 초 뉴욕 다가구 부동산 시장에 대한 뉴욕 커뮤니티 뱅코프(NYSE:NYCB)의 노출에 대한 우려로 규제 당국과 신용평가 기관의 면밀한 조사가 진행되었습니다.
은행은 대출자가 새로운 높은 이자율로 기존 대출을 재융자하는 데 어려움을 겪으면서 손실이 누적되어 일부 부동산의 수익성이 떨어질 수 있습니다. 증권으로 패키지화된 대출에서도 손실이 증가할 수 있으며, Reidy는 증권화 풀의 만기 오피스 대출 중 75%~80%가 적시에 상환 문제에 직면할 수 있다고 추정했습니다.
이러한 어려움에도 불구하고 은행들은 CRE 대출 포트폴리오를 실행하는 등 자산군의 손실 위험을 매각하기 위한 거래를 시도하고 있습니다. 메이어 브라운의 금융 서비스 규제 실무에 따르면 그의 회사는 지역 은행을 위한 여러 거래를 진행하고 있습니다. 2분기에 CRE 대출에 대한 위험 이전 거래가 있을 가능성이 있지만, 이러한 거래의 성공 여부와 시장 신뢰에 미치는 영향은 여전히 불확실합니다.
CRE 익스포저로 인해 일부 지역 은행의 채권을 공매도하고 있는 Mill Hill Capital은 이 문제가 보다 구조적인 문제이며, 향후 몇 년 동안 은행의 손실이 불가피하게 실현될 것임을 시사하고 있습니다.
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