EPS: 2,652원 | BPS: 25,847원 | PER: 6.86배 | PBR: 0.70배 | 현재주가: 18,200원| 배당수익률: 1.37%
◈ 투자포인트
1. 2017년 꾸준한 성장 예상
2. 2016년 신규분양 YoY +47.3% 증가한 7,771세대 양
3. 초저평가 구간
4. 대규모 자체사업으로 포트폴리오 비중 변화 -> 수익성 증가 예상
5. 2014년에 했던 자체사업장 준공매출 + 신규 자체 매출 7개 Cross
◈ 핵심내용
- 올해 추진 예정 민간사업장: 자체사업이 많이 계획 되어있다.
- 순수 자체사업만으로는 4000세대 정도 공급 (매출규모는 거의 1조 5천억 가까이 된다)
- 자체사업이 분양이 안 되면 그 리스크가 모두 건설사에 부담이 된다. 그래서 이게 과연 분양이 될 만한 지역이냐가 판단이 중요한거다). 우리는 청라국제도시아파트에 준비하고 있다 5월에. 당시 토지 매입할 때 경쟁률이 굉장히 높았다. 청라가 조성된지 10년 이상 됐다. 어느정도 도시로서 성숙이 됐다. 기반시설, 편의시설, 학교가 완비가 됐다. LH공사에서 잔여용지로 남겨둔 것이었다 (도심 한 가운데)그 땅이 나온 것이다. 신도시에 신규공급을 한다고 하면 제일 큰 리스크가 생활편의 시설이 조성 안 된 것이다. 그런데 그런 리스크가 해소가 된 땅이라고 보면 된다. 이 땅은 분양리스크가 없다고 생각한 것이다.
- 세종은 분양이 잘 되는 지역 중 하나다. 설계공모를 통해서 입찰을 하는 토지같은 경우에는 그 지역에서 제일 좋은 땅이다. 제일 좋은 땅이기 때문에 아무 건물이나 들어오면 안된다. 도시에는 랜드마크 같은 것이 들어와야 미관에 긍정적인 영향을 미친다해서 설계를 잘 그려오는 회사에서 건축을 준다. 우리가 1등한 것이다. 세종시에서 제일 좋은 땅에 주변보다 좋은 시세에 받을 수 있는 기회다. 분양을 안 받을 이유가 없다 -> 주상복합 브랜드를 론칭하려고 하고 있다.
- 올해 준공인 자체사업건 (2014년에 했던): 상반기에 끝나는 게 1개. 나머지는 내년 초에 마무리. 그때 진행했었던 자체사업장 진행 매출인식이 극대화 되는 것이 올해인 것. 거기에 올해 착공 들어가는 자체 사업장이 초기에는 매출 인식이 많이 안 된다. 자체사업 들어가는 것이 올해 매출인식이 많이 되지는 않는다. 청라같은 경우 5월에 분양 들어가면 연말에 매출 인식이 발생된다. 2017년도에는 2014년에 했던 자체사업장 준공 매출 + 신규 자체 매출해서 7개 현장 매출이 cross가 되는 해다.
◈ Q&A
Q: 신규분양시장
A: 전체 공급세대수는 전년보다 줄어들 것이다. 선호지역하고 비선호지역에 대한 양극화가 극명하게 나눠질 것 같다. 지방 미분양이 증가하고 있다는 기사도 나온다. 그렇듯 지방 중소도시에 공급이 많이 이루어졌었다. 지방 중소도시에 신규대기물량은 소진이 된 것 같다. 앞으로 소화되는데 시간이 좀 걸릴 것으로 예상이 된다. 하지만 소비자들이 선호하는 지역에 대한 주택은 꾸준히 선호도가 유지가 될 것으로 보인다. 세종시, 부산 (해운대) 대구 일부 지역은 아직까지 수요가 탄탄한 것으로 보여진다. 지방중소도시같은 경우는 미분양이 조금 늘어날 것으로 보여진다
Q: 건설업황
A: 언론이나 너무 우려를 한다. 시장에 대해서 부정적인 기사가 나온다. 우리가 체감하는 주택경기가 급하락하고 있다는 느낌은 안든다. 근데 우리가 느끼는 부분에 있어서 문제는 가계대출 규제의 영향으로 인해 중도금대출. 예전보다 확실히 어려워진 그런 상황
Q:자체사업 어떤가?
A: 부산은 아직 핫하다. 부산에서 해운대를 기준으로 거리가 조금 있지만 부산에 마지막 남은 택지지구 하나로 평가를 받고 있다. 주변에 신규 아파트 공급되는 것을 기다리는 대기수요가 있는 것으로 알고 있다.
Q: 자체공사 비중이 높아지고 있다. 자체공사라는게 건설경기에 너무 좌우 되니까. 수도권이 좋다고 하더라도 공공공사는 비중이 줄고 있다. 공공에서 성장을 한 우리 회사가 자체로 스위칭 하는데 문제가 될 수 있지 않나?
A: 좋은 포인트다. 그래도 우리 포트폴리오가 다변화되어 있어서 가능한 것이다. 최근 들어서 공공공사 발주가 거의 없다. 우리가 공공수주도 공격적으로 하는 회사 중 하난데 작년에는 수주가 근래에 가장 없었다. 여러 가지 원인이 있다. 작년에 여러 번 수차례 걸쳐 정부에서 가계대출 정책이 나왔는데. 공급부문부터 규제를 하겠다가 규제다. 더 이상 수도권에 택지공급은 없다는 것인데 그 얘기는 건설사 입장에서는 일단 토목 공사가 주는 것이다. LH 공사에서 발주하는 토목공사가 줄어든다는 이야기이기 때문이다. 부수적인 공사들 (기반시설)도 줄어들게 된다. 택지가 조성되고 나서 주공아파트 (LH아파트) 이것도 우리가 (관급에서 큰 포션 차지) 발주를 받는데 그것도 줄어든다는 이야기다. 사실 여러 가지로 관급 공사는 향후 줄 수밖에 없다. 그러면 포트폴리오는 제한적인 회사가 있다. 자체 사업 위주로만 매출을 하는 회사들도 다변화를 시켜야 하는 시점이다. 그래서 몇몇 회사들은 정비사업쪽으로 가는 회사들도 있다. 그런데 그 회사들이 공공공사쪽으로는 못 온다. 원가를 맞출 수가 없다. 원가 절감에 대한 노하우가 있는 회사가 아니면 공공공사 못 들어온다. 공공이 절벽인 상황에서 늘릴 수 있는 쪽은 민간이다. 우리에겐 좋은 것이다.
Q: 개발신탁 OP는 얼마 나오나?
A: 5% 내외 보면 될 것이다.
Q: 공공건축도 개발신탁처럼 나올테니 공공 부문이 줄면 마진은 오히려 올라가겠다.
A: 그렇다.
Q: 미담확약은 안한다고 들었다.
A: 어떤 사업을 하게 되면 미분양이 발생하지 않나? 공사비 지급을 못하고 은행에서는 PF대출 회수가 안 된다. 그럼 미분양 주택이나 상가가 발생되면 어떻게 할건가? 그러면 금융회사에서 미담확약을 해준다. 미분양 물건이 발생되면 책임을 지고 대출을 해 주는 것이다. 물론 수수료가 3%대로 높다. 2가지 요건이 필요하다. 건축물이 준공이 되어야 한다. 그래야 미담얘기가 나온다. 준공이 되고 나면 어떤 금융기관에서도 대출을 해준다. 근데 미담이 실행이 되면 미담은 금리가 8~10% 된다. 우리는 미담확약 가지고 하자고 하면 안한다고 한다. 그 정도로 자신 없으면 하지 말자 주의다다. 그 정도로 우리는 보수적으로 사업현장을 본다.
Q: 4분기 서프라이즈 이익이 나왔다. 그전에 안 나온게, 예상하지 못했던 돌발적인 회계적인 문제가 있는데, 올해 만약 자체물량이 많다고 하면, 올해도 이정도 수준은 나와야 하는 것이냐? 예측 못하는 사고 이런 건 없나?
A: 집약해서 말하면. 올해는 진검승부다. 다양한 이슈들이 다 지나갔다고 본다. 또한 회계상으로 떨어야 할 부분들도 많이 떨어냈다.
Q: 회계상으로 떨어져 나가도 물건은 있지 않나?
A: 다른 시공사로 넘긴 것은 아니지만 비용 다 털어낸거다. 만약 다른 시공사를 컨텍하면 지금까지 매물비용을 돌려받게 되면 환급이 되는 거고, 사업진행이 안되면 다 손실 쌓아둬서 정리를 한 것이다.
Q: 4분기 영업이익이 올해 숫자를 예상할 수 있게 되는 것 아니냐
A: 그걸 기초로 보면 된다. 가이드라인을 주자면 2017년도 매출은 2조 넘을 것이다. 영업이익도 800억 이상 예상한다. 자체 사업장에 수익률이 마진이 날 나올 수 있다면 1000억도 예상한다.
Q: 5년 후 모습은? 회사들이 계속 변신중이다. 우리는 현 위치에서 (여태까지 잘 해왔는데) 앞으로는 우리가 벤치마크를 할 수 있는 방향이 있을까?
A: 우리 회사가 외부에서 볼 때 긍정적인 부분도 있지만 가장 큰 단점이 캡티브가 없다는 것이다. 가장 큰 약점이다. 그런 부분 때문에 신용도라든지 모두 영향을 받는다. 자금차입에도 영향을 준다. 사실상 5년 후보다도, 지금 현재로써 우리가 할 수 있는 최선을 다하고 있는 상황이다 그 중 하나가 포트폴리오 비중을 변경하여 이익을 높이는 것이다.
Q: 작년 말 기준 순차입금 기준?
A: 2000억. 얼마 안 된다. 많이 줄였다. 현금을 2000억 가지고 있다.
Q: 미상환 CB는 누가 가지고 있나?
A: 여러 법인에서 가지고 있다. 우리가 280억 발행했었다. 40억 정도 전환됐다. 남아있던 것들도 나올 것으로 보는게 맞다.
Q: 베트남 어떤가? 10년 잘해왔는데 (토목하고 건축에 강점이 있는데)
A: 두 가지가 있다. 지난 10년 동안 베트남에서 해외사업을 했다. 다 차관공사였다. 마진은 없었어도 현지에서 인지도를 올리기 위한 것이다. 조금씩 만들어가고 있는 단계라고 보면 된다.
당자료는 상기 회사에 대한 조사분석담당자의 의견을 반영하고 있으나 이는 자료제공일 시점에서의 추정치로서 실적치와 오차가 발생할 수 있으며, 투자를 유도할 목적이 아니라 투자자의 투자판단에 참고가 되는 정보제공을 목적으로 하고 있습니다.따라서 종목의 선택이나 투자의 최종결정은투자자 자신의 판단으로 하시기 바랍니다.