EPS: 836원 | BPS: 4,425원 | PER: 10.49배 | PBR: 1.98배 | 현재주가: 8770원| 배당수익률: 2.08%
◈ 투자포인트
1. 2017년 꾸준한 성장 예상
2. 거의 완벽에 가까운 재무제표
3. 주요 도심 (여의도, 강남) 신탁 재건축 시장 빠르게 선점 중
◈ 핵심내용
-14년 이후 연평균 60%의 수주 증가세를 기록했다. 확보된 수주만으로 2~3년 실적 성장은 정해졌다고 보면 된다.
- 자사주 매입의 효과가 크지 않았었다. 단기간 내에 집중적으로 사든지 했어야 했다.
- 고객 자산 운영함에 있어서는 밸류와 동일함. 밸류는 고객한테 돈을 받아서 주식/채권 운용우린 부동산 자체를 받아서 여러 가지 관리함. 거기에 따른 개발수익을 지급함. 신탁이라는 제도를 이용해서 여러 가지 금융적인 자산관리를 하고 있다고 보면 된다.
- 신탁을 이용해서 부동산개발에 접목시켜 부동산개발을 좀 더 잘 할 수 있게 도와주는 것이라고 생각하면 쉬움.
- 신탁: 관리형토지신탁이 있다. 부동산 개발 사업이라는 게 하나의 회사처럼 돌아간다. 설립과 청산이 빠른 회사. 부동산 개발하는 주체는 개인/법인이 하는 것. 디벨로퍼가 수행을 많이 함. 시공사 선정하고 해서 파는 것. 그 사람이 다른 사업도 하지 않냐 (다른 채무가 있지 않냐) -> 그런 리스크를 가지고 있음. PF토지 이용해서 디벨로퍼가 토지 이용한다. 그럼 동시에 우리에게 관리형토지신탁 체결하고 토지를 신탁한다. 그럼 토지 명의가 바뀐다. 디벨로퍼 채권자는 명의가 바뀌었으니 가압류를 하지 못하게 된다.
- 어차피 돌아갈 거 압류할 수 있지 않냐고 하는데 법적으로 그게 안 되는게 신탁이다. 신탁의 독립성이라는 특징이라고 볼 수 있다. 관리형신탁으로 체결하면 우리 명의로 사업을 하는 것이다. 분양대금 받은 것을 다 우리 통장으로 받았다가 공사비도 주고, PF도 갚고 -> 이래서 관리형인 것이다. 디벨로퍼도 그렇지만 질적으로 진행하는 게 달라진다.
- 신탁으로 하는 이유: 사업의 안정성이 첫 번째. 그 다음은 자금조달 (이론적으로 땅값만 조달하면 된다. 우리나라는 선분양을 하기 때문에 땅값만 있으면 되지만, 분양대금이 없을 경우를 대비해서 누가 지불할지도 사전에 계약을 하는 것이 신탁의 특징. 분양이 많이 되면 많이 될수록 우리가 돈이 들어갈 확률은 없다.)
- 우리는 굳이 타인 자본 쓰면서 할 필요가 없다. 타인 자본은 그만큼 마진이 적다. 지금은 8%가 다 우리 수익이다. 타인 쓰면 4%다.
대표상품인 관리토지신탁같은 경우는 관리만 하니 수수료는 낮음. 관리자산의 요율을 제공해서 수주를 받는다. 토지신탁은 ‘개발’목적이다. 개발에 의해 파는 재산 (우린 분양매출이라고 한다) 으로 매출액 (분양매출)을 잡는다.
- 운용사는 연간단위로 하지만, 우리는 프로젝트당으로 한다. 한 사업으로 잡는다. 분양이 3~4년 동안 발생하는 것이니 우리도 그만큼 매출이 나는 것이다.
◈ Q&A
Q: 우리는 자기자본 돌려서 1000억 이상 번다. ROE따지면 25%인데 좋게 생각하는데 이 부분을 이해를 못하나?
A: 우리가 영업이익률이 높긴 하다. 근데 ‘원래 산업 자체가 그런거다’라고 보는 곳이 많다.
Q: 관리토지신탁은 보수가 1.1%였다 (12년 전) 왜 내려갔나?
A: 신탁이 똑같다. 수수료가 경쟁 때문에 깍일 수 밖에 없다. 2010~2011년까지 깎이다가 더 이상 내릴 곳이 없기 때문에 정체가 됐다.
Q: 여의도 차입형인가?
A: 그렇다 차입형이다. 기본 단위가 다르니 괜찮다. 현재 예상으로는 400억~500억 가까이 될 것 같다.
Q: 거기는 재건축 사업하다보면 안에 문제되는게 종교시설, 학교가 문제 될텐데?
A: 그 사업은 그런 이슈가 아닌 것 같다.
Q: 왜 머리가 아픈가?
A: 노인이 많은 것도 있다. 70% 이상은 동의서 받았다.
Q; 동의서가 뭘 의미하나
A: 토지 소유자가 동의서에 도장 찍는 것이다. 토지 1/3을 신탁해야 한다. 내 아파트 ‘명의’를 넘겨야 하는데 (신탁사에 맡겨야 함) 이건 30%가 안됐는데 33.3%가 넘어야 한다.
Q: 서울시 재건축 수요가 크게 많다. 먹거리가 많지 않나?
A: 재건축 아파트는 더 큰 현장이다. 장기 먹거리가 생긴 것이다. 거긴 좀 더 영속적인 이익을 낼 수 있는 밑거름이다. 이제는 디벨로퍼 할려고 해도 땅이 없다. 90년대 후반에는 신도시 먹고 살았다. 지금 신도시도 없으니까. 지금 신도시하고 지방 도시 다 해서 분양하지 않았냐. 이젠 논하고 밭밖에 안 남았는데. 그런 의미에서 새로운 먹거리가 등장한 것이다.
Q: 반포도 그렇고 재개발 아파트 쪽이 노후 되니 재개발을 예전엔 조합이 했는데 신뢰성이 떨어지니까 이제 신탁에 맡기는 것 아닌가? 조합으로 갈사람 가고 신탁으로 갈사람 가라고 선택권을 주라는 것이다.
A: 조합에 대한 의심은 사실 그냥 당연한 것이다. 이득이 생기니 그렇게 상상할 수 밖에 없다.
Q: 먹거리는 계속 생기는 구조 아닌가?
A: 건축물은 내구적인 기한이 있으니 끝나면 계속 일거리가 생기는 것이다.
Q: 조합원 것도 하는가?
A: 그렇다.
Q: 수주 금액 나온게 있나?
A: 수주라는 개념이 어렵다. 수수료를 약정한 금액의 합이 ‘신탁 수주’다. 2015년에 1700억 정도. 작년엔 2300억 정도 했다.
Q: 차입형 토지신탁이 압도적이다.
A: 차입형토지신탁은 업계 자체가 그렇게 돌아가고 있다. 전체 11개사의 비중이 비슷하다. 차입형토지신탁의 필요성을 말할 때 사업의 자금조달 역할을 하는 것이다. 부족할 때 매꿔주는 역할이다. 그것은 ‘신용공급’을 하는 것과 마찬가지다. 2008년 이후 꺼려하고 있는데 누군가는 해야 하는 사업이다. 그래서 차입형 토지신탁이 커진다고 보면 될 것이다. 어차피 제 3주체가 해야 하는데, 시공사나 금융기관은 없다. 금융기관은 못할 수 밖에 없다. 시공사는 예전 경험이 있어서 (100개 중 30개가 날라갔다) 잘 안될 가능성이 높다.
Q; 아파트 분양시장 조금 위축됐다. 대출규제 나서겠다고 하는데 우리 쪽은 관계가 없나? 압박 요인일 수 있을 것 같은데
A: 규제 핵심은 대출이다. 지금은 가계대출 (1300조)을 줄이기 위한 것이다. 가계대출의 약 10% 내외가 집단대출이다. 우리가 전체 타겟으로 하는 시장 자체가 조금 줄어들긴 하니까 우리 입장에서 영향이 있을 수 밖에 없다. 이런 문제가 아니더라도 14-15년에 연간 50만호 이상 분양해온 시장이고 작년도 40만호 넘게 분양했다. 이게 어떻게 보면 너무 많았던 시장이다. 전문가들의 의견에 따르면 30만호 언더에서 분양시장 있을거라 생각하고, 우리 역시 수급에 맞게 하기 위해서라도 그게 자연스러운 것이라고 생각한다.
다만 이것은 있을 것. 14~16까지 많긴 했지만 주는 중에서도 작년 같은 경우 프로젝트 개수로 하면 2015년에 150개 정도 (신탁업계 전체에서) 했다. 우리가 거기서 34개 했다. 2016년에는 55개 했다. 시장 자체가 200개 정도 됐다. 15-16년에 분양이 많이 됐지만, 15에서 16년이 줄긴 했지만 차입형토지신탁은 16년에 오히려 늘었다.
Q: 올해는 어느 정도 될 것 같나? (차입형토지신탁 수주)
A: 작년에는 2000억 이상 말했지만, 그 이상 달성할 것 같다.
Q: 1분기 수주실적
A: 공시되어야 하겠지만 흐름은 괜찮다.
Q: 건설경기가 좋다고 한다.
A: 우리나라 전체가 1500만호라고 생각해봐라. 50만호씩 하면 몇 년이면 다 바뀐다는 것인데 말이 안된다. 총량이 줄어드는 것은 맞다. 일시적으로 좋다고 느낄 순 있지만 이 속도로 갈 수는 없다.
Q: 가구수 변동이 있을 것 같은가?
A: 늘어날 것이다. 지금 1500만호 수준인데 2000만호 될 수 있다. 집도 작아지고 하니까 1인가구도 늘어나니 가능하다.
Q: 한자산은 (뉴스테이) 공격적으로 하는 스타일은 아닌 것 같다.
A: 그런 것은 아니다. 우리도 뉴스테이 5개 해서 작게 하는 것은 아니다. 이름도 그럴 듯 하니까 (문재인 대통령이 뉴스테이 재검토 하겠다고 하니) 이슈가 되는 것이다. 우리는 당연히 하는 것이 좋다. 인건비 몇 배의 수익을 얻을 수 있다. 뉴스테이가 논리가 있는 것은, 향후에는 ‘임대로 가는 주택시장’도 생각을 해야 한다. 여태까지 안 한 것은 시장원리다 (임대가 많이 안 나오니까) 주택은 비싸면 수요가 굉장히 낮아진다. 우리가 뉴스테이을 하는 것은 언젠가 생길 임대형 시장에 발을 담그는 것이다.
Q: 여당/야당과는 관계 없나?
A: 여당/야당이나 크게 다르지 않아서 크게 영향은 없다.
당자료는 상기 회사에 대한 조사분석담당자의 의견을 반영하고 있으나 이는 자료제공일 시점에서의 추정치로서 실적치와 오차가 발생할 수 있으며, 투자를 유도할 목적이 아니라 투자자의 투자판단에 참고가 되는 정보제공을 목적으로 하고 있습니다.따라서 종목의 선택이나 투자의 최종결정은투자자 자신의 판단으로 하시기 바랍니다
◈ 투자포인트
1. 2017년 꾸준한 성장 예상
2. 거의 완벽에 가까운 재무제표
3. 주요 도심 (여의도, 강남) 신탁 재건축 시장 빠르게 선점 중
◈ 핵심내용
-14년 이후 연평균 60%의 수주 증가세를 기록했다. 확보된 수주만으로 2~3년 실적 성장은 정해졌다고 보면 된다.
- 자사주 매입의 효과가 크지 않았었다. 단기간 내에 집중적으로 사든지 했어야 했다.
- 고객 자산 운영함에 있어서는 밸류와 동일함. 밸류는 고객한테 돈을 받아서 주식/채권 운용우린 부동산 자체를 받아서 여러 가지 관리함. 거기에 따른 개발수익을 지급함. 신탁이라는 제도를 이용해서 여러 가지 금융적인 자산관리를 하고 있다고 보면 된다.
- 신탁을 이용해서 부동산개발에 접목시켜 부동산개발을 좀 더 잘 할 수 있게 도와주는 것이라고 생각하면 쉬움.
- 신탁: 관리형토지신탁이 있다. 부동산 개발 사업이라는 게 하나의 회사처럼 돌아간다. 설립과 청산이 빠른 회사. 부동산 개발하는 주체는 개인/법인이 하는 것. 디벨로퍼가 수행을 많이 함. 시공사 선정하고 해서 파는 것. 그 사람이 다른 사업도 하지 않냐 (다른 채무가 있지 않냐) -> 그런 리스크를 가지고 있음. PF토지 이용해서 디벨로퍼가 토지 이용한다. 그럼 동시에 우리에게 관리형토지신탁 체결하고 토지를 신탁한다. 그럼 토지 명의가 바뀐다. 디벨로퍼 채권자는 명의가 바뀌었으니 가압류를 하지 못하게 된다.
- 어차피 돌아갈 거 압류할 수 있지 않냐고 하는데 법적으로 그게 안 되는게 신탁이다. 신탁의 독립성이라는 특징이라고 볼 수 있다. 관리형신탁으로 체결하면 우리 명의로 사업을 하는 것이다. 분양대금 받은 것을 다 우리 통장으로 받았다가 공사비도 주고, PF도 갚고 -> 이래서 관리형인 것이다. 디벨로퍼도 그렇지만 질적으로 진행하는 게 달라진다.
- 신탁으로 하는 이유: 사업의 안정성이 첫 번째. 그 다음은 자금조달 (이론적으로 땅값만 조달하면 된다. 우리나라는 선분양을 하기 때문에 땅값만 있으면 되지만, 분양대금이 없을 경우를 대비해서 누가 지불할지도 사전에 계약을 하는 것이 신탁의 특징. 분양이 많이 되면 많이 될수록 우리가 돈이 들어갈 확률은 없다.)
- 우리는 굳이 타인 자본 쓰면서 할 필요가 없다. 타인 자본은 그만큼 마진이 적다. 지금은 8%가 다 우리 수익이다. 타인 쓰면 4%다.
대표상품인 관리토지신탁같은 경우는 관리만 하니 수수료는 낮음. 관리자산의 요율을 제공해서 수주를 받는다. 토지신탁은 ‘개발’목적이다. 개발에 의해 파는 재산 (우린 분양매출이라고 한다) 으로 매출액 (분양매출)을 잡는다.
- 운용사는 연간단위로 하지만, 우리는 프로젝트당으로 한다. 한 사업으로 잡는다. 분양이 3~4년 동안 발생하는 것이니 우리도 그만큼 매출이 나는 것이다.
◈ Q&A
Q: 우리는 자기자본 돌려서 1000억 이상 번다. ROE따지면 25%인데 좋게 생각하는데 이 부분을 이해를 못하나?
A: 우리가 영업이익률이 높긴 하다. 근데 ‘원래 산업 자체가 그런거다’라고 보는 곳이 많다.
Q: 관리토지신탁은 보수가 1.1%였다 (12년 전) 왜 내려갔나?
A: 신탁이 똑같다. 수수료가 경쟁 때문에 깍일 수 밖에 없다. 2010~2011년까지 깎이다가 더 이상 내릴 곳이 없기 때문에 정체가 됐다.
Q: 여의도 차입형인가?
A: 그렇다 차입형이다. 기본 단위가 다르니 괜찮다. 현재 예상으로는 400억~500억 가까이 될 것 같다.
Q: 거기는 재건축 사업하다보면 안에 문제되는게 종교시설, 학교가 문제 될텐데?
A: 그 사업은 그런 이슈가 아닌 것 같다.
Q: 왜 머리가 아픈가?
A: 노인이 많은 것도 있다. 70% 이상은 동의서 받았다.
Q; 동의서가 뭘 의미하나
A: 토지 소유자가 동의서에 도장 찍는 것이다. 토지 1/3을 신탁해야 한다. 내 아파트 ‘명의’를 넘겨야 하는데 (신탁사에 맡겨야 함) 이건 30%가 안됐는데 33.3%가 넘어야 한다.
Q: 서울시 재건축 수요가 크게 많다. 먹거리가 많지 않나?
A: 재건축 아파트는 더 큰 현장이다. 장기 먹거리가 생긴 것이다. 거긴 좀 더 영속적인 이익을 낼 수 있는 밑거름이다. 이제는 디벨로퍼 할려고 해도 땅이 없다. 90년대 후반에는 신도시 먹고 살았다. 지금 신도시도 없으니까. 지금 신도시하고 지방 도시 다 해서 분양하지 않았냐. 이젠 논하고 밭밖에 안 남았는데. 그런 의미에서 새로운 먹거리가 등장한 것이다.
Q: 반포도 그렇고 재개발 아파트 쪽이 노후 되니 재개발을 예전엔 조합이 했는데 신뢰성이 떨어지니까 이제 신탁에 맡기는 것 아닌가? 조합으로 갈사람 가고 신탁으로 갈사람 가라고 선택권을 주라는 것이다.
A: 조합에 대한 의심은 사실 그냥 당연한 것이다. 이득이 생기니 그렇게 상상할 수 밖에 없다.
Q: 먹거리는 계속 생기는 구조 아닌가?
A: 건축물은 내구적인 기한이 있으니 끝나면 계속 일거리가 생기는 것이다.
Q: 조합원 것도 하는가?
A: 그렇다.
Q: 수주 금액 나온게 있나?
A: 수주라는 개념이 어렵다. 수수료를 약정한 금액의 합이 ‘신탁 수주’다. 2015년에 1700억 정도. 작년엔 2300억 정도 했다.
Q: 차입형 토지신탁이 압도적이다.
A: 차입형토지신탁은 업계 자체가 그렇게 돌아가고 있다. 전체 11개사의 비중이 비슷하다. 차입형토지신탁의 필요성을 말할 때 사업의 자금조달 역할을 하는 것이다. 부족할 때 매꿔주는 역할이다. 그것은 ‘신용공급’을 하는 것과 마찬가지다. 2008년 이후 꺼려하고 있는데 누군가는 해야 하는 사업이다. 그래서 차입형 토지신탁이 커진다고 보면 될 것이다. 어차피 제 3주체가 해야 하는데, 시공사나 금융기관은 없다. 금융기관은 못할 수 밖에 없다. 시공사는 예전 경험이 있어서 (100개 중 30개가 날라갔다) 잘 안될 가능성이 높다.
Q; 아파트 분양시장 조금 위축됐다. 대출규제 나서겠다고 하는데 우리 쪽은 관계가 없나? 압박 요인일 수 있을 것 같은데
A: 규제 핵심은 대출이다. 지금은 가계대출 (1300조)을 줄이기 위한 것이다. 가계대출의 약 10% 내외가 집단대출이다. 우리가 전체 타겟으로 하는 시장 자체가 조금 줄어들긴 하니까 우리 입장에서 영향이 있을 수 밖에 없다. 이런 문제가 아니더라도 14-15년에 연간 50만호 이상 분양해온 시장이고 작년도 40만호 넘게 분양했다. 이게 어떻게 보면 너무 많았던 시장이다. 전문가들의 의견에 따르면 30만호 언더에서 분양시장 있을거라 생각하고, 우리 역시 수급에 맞게 하기 위해서라도 그게 자연스러운 것이라고 생각한다.
다만 이것은 있을 것. 14~16까지 많긴 했지만 주는 중에서도 작년 같은 경우 프로젝트 개수로 하면 2015년에 150개 정도 (신탁업계 전체에서) 했다. 우리가 거기서 34개 했다. 2016년에는 55개 했다. 시장 자체가 200개 정도 됐다. 15-16년에 분양이 많이 됐지만, 15에서 16년이 줄긴 했지만 차입형토지신탁은 16년에 오히려 늘었다.
Q: 올해는 어느 정도 될 것 같나? (차입형토지신탁 수주)
A: 작년에는 2000억 이상 말했지만, 그 이상 달성할 것 같다.
Q: 1분기 수주실적
A: 공시되어야 하겠지만 흐름은 괜찮다.
Q: 건설경기가 좋다고 한다.
A: 우리나라 전체가 1500만호라고 생각해봐라. 50만호씩 하면 몇 년이면 다 바뀐다는 것인데 말이 안된다. 총량이 줄어드는 것은 맞다. 일시적으로 좋다고 느낄 순 있지만 이 속도로 갈 수는 없다.
Q: 가구수 변동이 있을 것 같은가?
A: 늘어날 것이다. 지금 1500만호 수준인데 2000만호 될 수 있다. 집도 작아지고 하니까 1인가구도 늘어나니 가능하다.
Q: 한자산은 (뉴스테이) 공격적으로 하는 스타일은 아닌 것 같다.
A: 그런 것은 아니다. 우리도 뉴스테이 5개 해서 작게 하는 것은 아니다. 이름도 그럴 듯 하니까 (문재인 대통령이 뉴스테이 재검토 하겠다고 하니) 이슈가 되는 것이다. 우리는 당연히 하는 것이 좋다. 인건비 몇 배의 수익을 얻을 수 있다. 뉴스테이가 논리가 있는 것은, 향후에는 ‘임대로 가는 주택시장’도 생각을 해야 한다. 여태까지 안 한 것은 시장원리다 (임대가 많이 안 나오니까) 주택은 비싸면 수요가 굉장히 낮아진다. 우리가 뉴스테이을 하는 것은 언젠가 생길 임대형 시장에 발을 담그는 것이다.
Q: 여당/야당과는 관계 없나?
A: 여당/야당이나 크게 다르지 않아서 크게 영향은 없다.
당자료는 상기 회사에 대한 조사분석담당자의 의견을 반영하고 있으나 이는 자료제공일 시점에서의 추정치로서 실적치와 오차가 발생할 수 있으며, 투자를 유도할 목적이 아니라 투자자의 투자판단에 참고가 되는 정보제공을 목적으로 하고 있습니다.따라서 종목의 선택이나 투자의 최종결정은투자자 자신의 판단으로 하시기 바랍니다