[Q&A]공시가격 산정 근거 시세·현실화율 공개될까?

[이코노믹리뷰=권일구 기자]앞으로 10~15년에 걸쳐 공시가격이 시세의 90%까지 현실화 될 전망이다. 국토교통부는 3일 이 같은 내용을 담은 ‘공시가격 현실화 계획’을 수립·발표했다. 국토부가 공시가 현실화를 추진한 이유는 그동안 50~70% 수준의 낮은 현실화율, 유형별‧가격대별 현실화율 격차 등으로 인한 불형평‧불균형 등 문제가 누적됐기 때문이다. 현실화 계획과 함께 서민에 대한 재산세 완화방안도 마련한 만큼, 현실화로 인한 서민 부담은 최소화될 예정이다.

사진=이코노믹리뷰 박재성 기자

다음은 이와 관련된 일문일답이다.

공시가 현실화율 목표, 시세의 90%인 이유?

부동산의 적정가격을 공시하기 위해서는 시세의 100%를 반영해야 하나, 시세산정 시 발생할 수 있는 오차를 고려했다. 시세산정의 통상적 오차 범위는 5% 이내이나 최대 가능한 예상오차를 감안해 목표치를 90%로 보수적으로 설정했다.

공시가격이 시세를 초과할 가능성

목표 현실화율을 90%로 설정한 만큼, 극단적 오류가 발생하지 않는 한 시세 초과 가능성은 매우 낮다고 보고 있다. 실거래 자료 등 다양한 자료가 축적돼 있고 조사·평가기법도 발전해 과거에 비해 시세산정의 정확도가 높아졌다. 또 시세 조사기준을 명확화하고, 산정가격에 대한 검증‧심사절차도 더욱 강화해 운영 중이며, 부동산공시법에 따라 소유자 등의 의견청취, 이의신청 등 조정이나 권리구제 절차도 마련되어 있어, 시세 초과 가능성은 매우 낮다.

시세 9억원 미만 주택에 3년의 균형 제고기간

시세 9억 미만 주택들은 상대적으로 균형성이 미흡하다. 단독주택의 절반 정도가 평균 현실화율과 5%p 이상 격차를 보이는 등 불균형성이 심하다. 전체 주택의 약 95%에 해당하는 시세 9억원 미만에 대해 같은 가격구간 내의 형평성 조기 확보를 위해 3년의 先균형성 제고기간을 설정했다.

가격대별로 차등화한 현실화율 목표기간

연간 현실화율 제고 폭(약 3%p)이 유사해 지도록 설계한 결과, 가격대별 현실화율의 차이에 따라 도달기간에도 차이가 발생한다. 현실화율이 상대적으로 높은 고가주택의 경우, 같은 폭으로 제고하더라도 중저가주택 보다 빠르게 목표에 도달한다. 도달기간을 동일하게 할 경우에는 중저가 주택의 현실화 제고폭이 과다해지는 문제를 고려한 것이다.

현실화 기간 10~15년 설정 이유

공시가격과 관련된 제도가 60여 개인 점을 고려해, 점진적으로 현실화하면서 관련 제도를 운영하고 필요시 보완해 나갈 필요가 있다고 판단했다. 과거 단기 내 공시가격 또는 과세표준 현실화를 추진한 바 있으나, 논란 속에 완료되지 못한 경험도 고려한 것이다.

주택·토지간 공시가격 역전현상 해소되나

역전현상 원인이었던 주택공시비율(80%)이 ‘20년부터 폐지된 상황으로, 주택과 토지가 같은 수준으로 현실화되면 역전현상이 해소될 전망이다. 시세 9억원 이상 주택의 경우, 역전현상이 4∼5년 내 대부분 해소될 전망이며, 약 10년 경과 시에는 전체적으로도 상당폭 해소될 것으로 기대된다. 9억원 미만 주택의 경우 토지 보다 현실화율이 낮은 상태(단독주택 52.4%vs. 토지 65.5%)로 역전현상은 현실화 기간에 걸쳐 점진적 해소된다.

공시가격 산정 근거 공개되나

개정된 부동산공시법령에 따라 `21년 공시부터 가격산정 기초자료 및 공시가격 결정을 위한 심의 자료 등을 공개할 계획이다.

재산세율 인하 대상이 공시가 6억원 이하 1주택인 이유

정부는 1주택 실수요자 보호라는 원칙하에 서민 주거 안정을 지원하기 위해 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 기준을 설정했다. 세율 인하 폭은 공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지와 지방재정에 미치는 영향을 종합적으로 감안해 결정한다.

1세대 1주택 기준

같은 보유세인 종합부동산세의 1세대 1주택 기준을 참고하되, 보편과세인 재산세 특성을 고려하여 기준을 마련할 계획이다. 구체적인 기준은 지방세법 시행령 개정안에 담을 예정이다.

재산세율 인하 3년간 적용 이유

통상 조세 특례(감면)는 3년을 주기로 재검토하고 있다. 3년 경과 후 지역별 주택 시세 변동, 공시가격 현실화 효과 등을 종합적으로 감안하여 재검토 할 계획이다.

공시가 현실화에 따른 건보료 영향

공시가격의 변화는 소득에만 부과하는 직장가입자의 보험료에는 영향이 없으며, 지역가입자의 재산보험료에 영향을 미친다. 재산보험료는 재산등급표에 의해 결정되므로 공시가격이 올라도 재산등급이 동일하면 보험료는 변동이 없다. 또한, `22.7월 2단계 소득중심 부과체계 개편*이 시행되면 재산에 대한 부과 비중이 줄어, 공시가격에 의한 건보료 영향은 제한적이다.