미국 지역 은행들은 상업용 부동산(CRE)의 잠재적 손실을 충당하기 위해 재정적 준비금을 늘리고 부동산 대출 매각을 가속화할 것으로 예상되며, 이 부문의 어려움이 지속되는 가운데 부동산 대출의 매각을 가속화할 것으로 예상됩니다. 이는 1년 전 실리콘밸리 은행과 시그니처 은행(OTC:SBNY)의 붕괴를 비롯한 중요한 업계 사건의 여파로 나온 것입니다.
특히 5가구 이상 다가구 대출에서 부동산 포트폴리오의 손실이 드러난 뉴욕 커뮤니티 뱅크의 4분기 깜짝 손실 보고 이후 CRE 노출에 대한 업계의 취약성에 대한 우려가 더욱 커졌습니다.
2022년 3월 이후 연방준비제도의 금리 인상으로 인해 대출 비용이 저금리 대출로 인한 수입을 초과함에 따라 지역 은행에 대한 조사가 강화되었습니다. 많은 은행이 미실현 손실이 있는 모기지담보부증권을 포함한 유가증권 포트폴리오를 보유하고 있습니다.
일요일에 여러 지역 은행들이 1분기 실적을 발표하기 시작했으며, 시장은 이들이 CRE 익스포저를 어떻게 관리하고 있는지에 대한 징후를 주시하고 있습니다.
팬데믹 이후 원격 근무로의 전환으로 인해 많은 사무실 공간이 공실로 남아 건물 소유주의 모기지 상환이 복잡해졌습니다. 특히 뉴욕과 샌프란시스코와 같은 도시의 다가구 부동산은 임대료 인상을 제한하는 과거 규제의 압박에 직면해 있습니다.
국제통화기금(IMF)에 따르면 미국 은행 포트폴리오에서 부실 CRE 대출의 비율은 1년 전 0.4%에서 2023년 말 0.81%로 두 배로 증가했습니다. IMF는 화요일에 발표한 반기 글로벌 금융 안정성 보고서에서 부실 CRE 대출에 대한 충당금 적립이 지속적으로 증가하고 있다고 강조했습니다.
모건 스탠리는 올해 지역 은행의 CRE 지급준비율이 10~20%포인트 상승할 것으로 예상했습니다.
CRE 부문은 대형 은행 대차대조표의 13%, 지역 은행의 44%를 차지할 정도로 미국 은행 산업에서 중요한 부분을 차지하고 있습니다. KBW 지역 은행 지수는 현재까지 13.5% 하락한 반면 S&P 은행 지수는 6.8% 상승했습니다.
3월에 S&P Global Ratings는 자산 품질과 실적에 영향을 미칠 수 있는 CRE 시장 스트레스로 인해 M&T Bank(NYSE:MTB)와 Valley National Bancorp(NASDAQ:VLY)를 포함한 미국 은행 5곳의 전망을 하향 조정한 바 있습니다. 이들 은행은 이번 신용등급 강등에 대해 언급하지 않았습니다.
S&P 글로벌 레이팅스의 매니징 디렉터는 은행의 CRE 연체율이 상업용 모기지 담보부 증권 시장보다 양호한 수준이라고 인정했지만, 악화를 지적했습니다. 지역 은행의 연체율은 4분기 말 기준 30일 만기 대출의 경우 1.2%로 CMBS의 4%보다 낮은 수준입니다.
이러한 어려움에도 불구하고 사모 펀드 투자자와 같은 잠재적 구매자의 지원 수준은 은행의 위험을 일부 완화 할 수 있습니다. 오피스 대출은 큰 폭으로 할인된 가격에 판매되고 있으며 다가구 부동산은 더 작은 할인율을 보이고 있습니다.
중요한 거래로, 파산한 시그니처 은행에서 나온 시그니처 브리지 은행은 168억 달러 규모의 부동산 대출 포트폴리오를 보유한 벤처의 지분 20%를 블랙스톤이 주도하는 컨소시엄(NYSE:BX)에 약 30% 할인된 12억 달러에 매각했습니다.
이러한 어려움에도 불구하고 분석가들은 상업용 부동산에 대한 은행권의 노출로 인해 갑작스러운 위기가 발생할 것으로 예상하지 않습니다.
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