By Michael Ashton
(2022년 5월 23일 작성된 영문 기사의 번역본)
이 글은 인베스팅닷컴 단독 기고문입니다.
목요일의 기존주택판매 데이터에서는 최근 필자가 이야기했던 바가 분명하게 나타났다. 경제성장은 인플레이션의 원인이 아니며 경기침체는 디스인플레이션(물가는 상승하지만 그 상승률이 지속적으로 낮아지는 현상)의 원인이 아니다. 따라서 필자는 경제성장에 대해 부정적인 전망을 가지고 있지만, 경제성장 둔화가 인플레이션의 열기를 식히는 데 도움이 된다고 생각하지는 않는다.
지난주 기존주택판매 데이터는 실망스러웠고, 이를 통해 높은 모기지 금리와 경제 둔화로 거래 트래픽과 주택소유 회전율이 저해될 것이라는 주택건설업체 및 부동산 중개업체의 우려가 확인되었다. 4월 기존주택판매건수는 561만 건(계절 조정된 연율)으로 집계되었는데, 예상치를 하회하는 수치이고 팬데믹 봉쇄조치가 시행된 이래 가장 낮은 수준이었다. 코로나 팬데믹 이전과 비교하면 상대적으로 건전한 비율이지만, 금리인상이 주택소유 회전율을 둔화시키고 있다는 데는 이론의 여지가 없다.
4월 기존주택판매 데이터는 높은 금리가 경제활동의 둔화를 초래한다는 점을 명백하게 보여 주었고, 이는 분명히 연준이 의도한 결과다. 연준은 뜨거운 주택시장을 둔화시키고 주택 가격 상승을 완화시키려고 하며, 이 두 가지 중 하나는 나쁘지 않다고 본다.
4월 주택 가격은 전월 대비 4.28% 상승했고, 전년 대비 14.8% 상승했다. 주택 가격은 계절성이 강하면서도 견고하다. 2000년대 들어서는 4월 주택 가격이 전월 대비 높았던 때는 2오직 2005년과 2013년뿐이었다. 2005년은 주택 시장 버블이 커지던 시기였고, 2013년은 버블이 붕괴된 후 반등기였다.
블룸버그의 아래 차트를 보면 지난 5년간 전월 대비 주택 가격 변동을 확인할 수 있다.
주택 판매가 저조할 때에도 주택 가격 상승은 강력하게 유지되었다. 물론 연간 15~20%씩 상승할 수는 없다.
하지만 중요한 포인트는 주택 판매와 주택 가격의 연결 고리가 미약하다는 것이다. 그 이유는 최소 2가지가 있는데, 하나는 시장 전반에 적용될 수 있는 내용이다. 첫 번째 이유는 높은 모기지 금리에 우선적으로 영향을 받는 것이 가격에 민감한 구매자들이기 때문이다. 그러나 더 큰 이유는 전반적 가격 수준이 빠른 속도로 상승하는 한, 고정 자산의 명목 가격도 오르게 되기 때문이다.
가격 수준은 변동한다. 전년 대비 인플레이션이 8%대일 때 전년 대비 주택 가격이 14% 상승한 것은 2% 인플레이션 상황에서 8% 상승한 것과 실질적(real term)으로 동일하다. 14% 상승이 엄청나게 느껴질 수 있지만 2% 인플레이션을 기준으로 생각해서 그렇다. 1999년 이후 주택 가격 중앙값은 연 평균 상승률이 2.3%였고, 여기에는 2000년대의 호황과 불황 시기가 모두 포함된다. 현재 실질 상승률은 6%이고 장기 지속이 가능한 수준은 아니지만, 필자가 보기에는 완전히 이상한 수치도 아니다. 2% 인플레이션 기준으로 판단하는 것은 잘못된 것이라는 점을 기억해야 한다.
그러나 주택판매건수가 하락하고 있다는 데는 의심의 여지가 없고, 연준은 성공적으로 경제를 둔화시키고 있다. 제롬 파월 연준 의장이 약속대로 금리를 계속 인상하고 경착륙을 감수하려고 한다면, 결국 정책 효과는 좋겠지만 경제는 경착륙을 하게 될 것이다. (필자는 증시가 계속 하락하고 실업률이 다시 상승하기 시작하는 경우 연준이 신경 쓰지 않을 수는 없을 것으로 의심하지만, 연준이 지금까지는 이러한 경제적 치킨 게임을 수긍했다고 생각한다.)
한 걸음 물러서서…
가격 수준은 변화하며 “2% 인플레이션 기준”으로 판단하면 때때로 사실이 왜곡될 수 있다는 점을 잊지 말자. 주택 가격의 정점 인플레이션이 지나갔다고 해도 주택 가격이 반드시 하락한다는 것을 의미하지는 않는다.
통화량 증가로 인해 코로나 위기 이전보다 통화의 가치가 하락했다. 2010년 이후 M2 통화량이 148% 증가하는 동안 주택 가격은 단 122% 상승했을 뿐이다.
2010년 말부터 시작되는 아래 차트(출처: 전미부동산협회, 연준, 인듀어링 인베스트먼트의 계산)를 보면, 명목적(nominal term)으로 주택 가격이 하락하는 것으로 보이지는 않는다. 필자는 지난번 버블 이후 저점의 바닥에서 상승분을 측정해 보았다.
또한 통화공급 증가가 변곡점을 보인 시점에 주택 가격도 변곡점을 보인다는 사실이 흥미롭다. 굉장한 우연이다. 그렇지 않은가?
이러한 비교는 모든 종류의 자산과 소비 항목에 대해서도 적용해 볼 수 있다. 지금 주택 시장에서 확인되는 것은 기존주택판매건수가 하락했지만 가격은 지속적으로 상승하고 있다는 사실이다. 일반적으로 주택판매건수 상승이 둔화되는 것은 실질 성장의 둔화로 볼 수 있지만 가격은 지속 상승한다.
매출 변동과 관련해 실적 컨퍼런스 콜에서 이야기를 들어보면, 기업들은 2가지에 대해 말한다. 달러 매출 성장은 단위 가격 변동과 결합된 단위 판매 변동이다. 이 두 가지는 다른 것이고 또 다른 요인에 의해 각자 영향을 받는다. 전반적 가격 수준이 상승하면, 단위 가격이 상승하는 동안에도 단위 판매 성장이 둔화된다는 점에는 전적으로 일관성이 있다. GDP는 실질 단위로 측정된다.
간단히 말하자면 이것이 바로 인플레이션이 나타나는 동안에도 실질 GDP는 하락할 가능성(즉, 경기침체)이 높은 이유다. 연준은 성공했다. 게디 리(Geddy Lee)라는 가수는 천사들이 가끔은 우리의 기도를 들어줌으로써 우리를 벌하기도 한다는 노래를 불렀다.
모든 가격이 같은 비율로 상승한다거나 그 어떤 가격도 코로나 팬데믹 이후 급등분을 상실할 수 없다고 말하려는 것이 아니다. 상대적 가격 변화와 절대적 가격 수준 변화 간의 차이점을 인식하는 것이 매우 중요하다는 말이다. 각 제품의 가격은 마치 파도와 같이 오가며 변동한다. 가격 수준이 파도라면, 지금은 파도가 밀려오고 있다. 모래성을 파도로부터 더 멀리 옮겨 놓도록 하자.
주: “인플레이션 가이(Inflation Guy)”로도 잘 알려진 마이클 애쉬튼(Michael Ashton)은 인듀어링 인베스트먼트(Enduring Investments, LLC)의 대표이사입니다. 그는 인플레이션 시장의 선구자로서 높은 인플레이션 환경 속에서 부를 지켜내는 부분에 대한 전문성을 가지고 있으며, 격월 팟캐스트 ‘센츠 앤드 센서빌리티(Cents and Sensibility)’를 통해 관련 의견을 제시합니다.
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