킬로이 리얼티, BofA 뉴욕 글로벌 부동산 컨퍼런스 2026에서 임대 모멘텀 구축

Investing.com — 킬로이 리얼티 코퍼레이션 (KRC)은 2026년 9월 16일 수요일, BofA 뉴욕 글로벌 부동산 컨퍼런스 2026에서 샌프란시스코의 급격한 회복과 여러 다른 시장에서의 강한 수요에 힘입어 서부 해안 오피스 및 생명 과학 포트폴리오 전반에 걸쳐 임대 모멘텀이 개선되고 있다고 밝혔다. 경영진은 또한 2027년 대규모 임대 만료와 금리가 높은 수준을 유지할 경우 더 높아질 리파이낸싱 비용을 포함한 단기적 역풍을 언급했다.

주요 내용

• 샌프란시스코는 AI, 기술, 생명 과학 및 로봇 공학 수요에 힘입어 킬로이의 가장 취약한 시장에서 가장 강력한 시장 중 하나로 변모했다.
• 회사는 약 110만 평방피트의 임대 계약이 체결되었으나 아직 점유되지 않았으며, 이는 향후 몇 분기 동안 점유율을 뒷받침할 것이라고 밝혔다.
• 경영진은 2026년 2분기가 점유율 최저점이 될 것이며, 이후 연말 및 그 이후에 개선될 것으로 예상한다.
• 가장 큰 알려진 임대 위험은 엘 세군도(El Segundo)의 50만 평방피트 규모 다이렉TV(DIRECTV) 임대 계약으로, 2027년 4분기에 만료되며 규모 축소 또는 퇴거가 예상된다.
• 킬로이는 베벌리힐스, 델마, 토리 파인스와 같은 고품질 하위 시장에 자본을 계속 재투자하고 있다.

포트폴리오 및 시장 배경

킬로이는 포트폴리오의 약 절반이 샌프란시스코 베이 지역에 있으며, 태평양 북서부, 샌디에이고, 로스앤젤레스, 텍사스 오스틴에 주요 자산을 보유하고 있다고 밝혔다. 회사는 신경제 테넌트와 전통적인 오피스 사용자 모두로부터의 수요로 인해 해당 시장 전반에 걸쳐 임대 활동이 광범위하게 개선되었다고 설명했다.

• 베이 지역 노출은 포트폴리오의 가장 큰 부분을 차지한다.
• 기타 주요 시장으로는 벨뷰, 시애틀, 샌디에이고, 로스앤젤레스, 오스틴이 있다.
• 오스틴 중심 업무 지구에 위치한 75만 평방피트 규모의 인디드 타워(Indeed Tower)는 임대율 상승 중에 있다.

재무 및 시장 성과

경영진은 포트폴리오와 지역 시장에서 여러 회복 징후를 강조했다.

• 샌프란시스코의 201 서드 스트리트(201 Third Street)는 2024년 4분기 약 20%의 점유율에서 약 90%로 상승했다.
• 해당 부동산의 실질 임대료는 임대 시작 시점보다 약 30% 더 높다.
• 샌프란시스코 시장 임대료 성장은 연간 약 3% 수준으로 예상되며, 프리미엄 건물은 더 높은 성장을 보일 가능성이 있다.
• 회사에 따르면, 샌디에이고의 원 파세오(One Paseo)는 샌디에이고 카운티에서 기록적인 오피스 임대료를 달성했다.
• 킬로이는 주로 저품질 자산을 매각하고 더 강력한 지역에 재투자하여 지난 3년간 약 2억 5천만 달러에서 3억 달러의 자본을 재활용했다고 밝혔다.
• 바이오테크 지수(XBI)는 연초 이후 100% 이상 상승했으며, 이는 경영진에 따르면 IPO 및 후속 주식 시장이 재개되었음을 의미한다.

샌프란시스코: 취약 지역에서 성장 엔진으로

샌프란시스코는 킬로이가 설명한 회복의 가장 명확한 사례였다. 안젤라 아만(Angela Aman) 최고경영자는 현재 시장이 "정말 좋은 수요"를 보이며, 여러 다른 부문에서 활동이 나타나고 있다고 말했다.

그녀는 AI 및 기술 임대가 가장 많은 주목을 받지만, 수요 그림은 더 광범위하다고 말했다. 전통적인 전문 서비스 회사, 금융 서비스 회사, 스트리밍 사업 및 복합 용도 테넌트 또한 활발하게 활동하고 있다.

• 201 서드 스트리트(201 Third Street)는 작년 약 20%의 점유율로 떨어졌다가 현재 약 90%가 점유되었다.
• 이 자산은 AI 및 기술 테넌트, 스트리밍 회사, 스펙 스위트 사용자를 유치했다.
• 경영진은 샌프란시스코에서 10만 평방피트 이상을 찾는 31개 테넌트가 있다고 밝혔다.
• 10만 평방피트 이상의 35~36개 대규모 공간 중, 킬로이의 제품과 진정으로 경쟁할 수 있는 것은 15~20개에 불과한 것으로 보인다.
• 테넌트들은 임대료가 상승함에 따라 고품질 공간을 놓치고 싶지 않아 조기 갱신을 추진하기 시작하고 있다.

경영진은 이러한 현상이 특히 조망권, 강력한 편의 시설 및 더 나은 레이아웃을 갖춘 건물에서 고품질 공간에 대한 경쟁 시장을 만들고 있다고 말했다.

태평양 북서부: 꾸준한 수요 및 재배치

킬로이는 벨뷰가 수년 동안 꾸준히 강세를 유지했으며, 점유율과 임대료가 모두 개선되고 있다고 말했다. 시애틀에서는 회사가 사우스 레이크 유니온(South Lake 유니온) 자산을 새로운 로비, 식음료 옵션, 야외 공간, 회의 공간 및 피트니스 시설로 재배치하고 있다.

• 시애틀과 사우스 레이크 유니온은 최근 몇 분기 동안 15만 평방피트 이상을 계약했다.
• 새로운 테넌트로는 최고 수준의 로펌, 포춘 100대 기업 및 금융 서비스 회사가 포함된다.
• 경영진은 일부 기술 그룹들이 다른 지역의 스타트업 중심 환경과 경쟁하지 않고 풍부한 인재 풀을 활용하기 위해 이 지역으로 이동하고 있다고 말했다.

샌디에이고 및 로스앤젤레스: 선별적 강점

샌디에이고에서 킬로이는 델마(Del Mar) 하위 시장이 꾸준히 강세를 보였으며, 회사가 해당 시장의 약 40%를 소유하고 있다고 말했다. 복합 용도 프로젝트인 원 파세오(One Paseo)는 특히 테넌트 유치에 효과적이었다.

• 경영진에 따르면, 원 파세오(One Paseo)는 샌디에이고 카운티에서 기록된 역대 최고 임대료로 오피스 임대 계약을 체결했다.
• 델마는 킬로이의 더 강력한 하위 시장 중 하나로 남아 있다.

로스앤젤레스에서 회사는 자본을 진입 장벽이 높고 수요가 많은 지역으로 전환하고 있다고 밝혔다.

• 베벌리힐스(Beverly Hills)에서는 최근 인수한 자산이 점유율과 임대료 모두에서 실적 예상치를 상회했다.
• 컬버시티(Culver City)의 블랙웰더(Blackwelder) 프로젝트는 핀테크 및 AI로의 테넌트 믹스 변화로 혜택을 받고 있다.
• 산타모니카(Santa Monica)에서는 킬로이가 2분기에 유니버설 뮤직 그룹(Universal Music Group)과 5만 평방피트 규모의 임대 계약을 체결했는데, 이는 팬데믹 이후 해당 지역에서 가장 큰 신규 임대 계약이다.
• 사우스 베이(South Bay)와 엘 세군도(El Segundo)에서는 항공 우주 및 방위 산업 수요가 다시 개선되고 있다.
• 경영진은 또한 앤더릴 인더스트리즈(Anduril Industries)가 롱비치에 계획 중인 12억 달러 규모의 캠퍼스를 광범위한 지역 활동의 징후로 언급했다.

생명 과학 회복 및 로봇 공학 수요

킬로이는 생명 과학 분야의 투자 심리가 급격히 개선되었다고 말했다. 경영진은 이러한 변화를 바이오테크 주식의 강력한 실적, 더 많은 IPO 및 후속 자금 조달, 그리고 대형 제약사들이 특허 만료에 대응함에 따른 인수합병 활동 증가와 연결시켰다.

• XBI는 연초 이후 100% 이상 상승했다.
• 자본 시장이 더 개방적이어서 생명 과학 테넌트들이 장기적인 약속을 할 수 있도록 돕고 있다.
• 기업들은 또한 고품질 공간으로 업그레이드하려는 의지가 더 강해지고 있다.

회사는 오이스터 포인트(Oyster Point)가 가장 강력한 생명 과학 자산 중 하나이며 캘리포니아 외부뿐만 아니라 주 내 테넌트도 유치하고 있다고 말했다. 또한 로봇 공학이 새로운 수요원이 되었다고 덧붙였다.

• 오이스터 포인트는 해변 편의 시설, 피트니스 센터 및 비즈니스 센터를 갖추고 있어 하위 시장에서 두각을 나타낸다.
• 오이스터 포인트 2단계는 3개 건물에 걸쳐 총 87만 5천 평방피트 규모이다.
• 한 건물은 UCSF에 전량 임대되었다.
• 다른 건물은 다중 테넌트이며 사이토키네틱스(Cytokinetics) 및 스트라이프(Stripe)와 같은 생명 과학 및 핀테크 사용자를 포함한다.
• 네 번째 건물은 복합 용도 임대를 위해 준비 중이다.
• 경영진은 반도 지역에 약 150만 평방피트, 샌프란시스코에 약 50만 평방피트의 로봇 공학 수요가 있다고 밝혔다.
• 실리콘밸리에서는 로봇 공학 수요가 약 400만 평방피트에 달할 수 있으며, 중공업 제조 용도를 포함한다.

최고 임대 책임자 롭 페레티(Rob Peretti)는 “우리는 보유하고 있는 공간보다 더 많은 테넌트들이 우리의 스펙 연구실 공간을 찾고 있으며, 대규모 사용자들도 시장으로 돌아오고 있습니다.”라고 말했다.

개발 파이프라인 및 자본 배분

킬로이는 또한 샌프란시스코 센트럴 소마(SoMa) 지역의 플라워 마트(Flower Mart) 부지에 대해서도 논의했다. 회사는 이 프로젝트가 240만 평방피트의 상업 개발 허가를 받았으며, 대부분 오피스이고 일부 소매점이 포함되어 있다고 밝혔다.

• 회사는 개발 협정 수정을 위해 시와 협력하고 있다.
• 경영진은 용도 혼합에 더 많은 유연성을 원한다.
• 시의 승인은 2026년 말까지 예상된다.
• 이 부지는 시장 상황이 신규 개발 경제성을 뒷받침할 만큼 충분히 개선될 때까지 보류될 가능성이 높다.

경영진은 자본 배분 전략이 약한 자산을 매각하고 강한 자산을 매입하거나 보유하는 데 계속 집중하고 있다고 말했다.

• 지난 3년간 회사는 할리우드와 산타모니카 노출을 줄였다.
• 베벌리힐스 및 델마와 같은 더 강력한 하위 시장에 투자했다.
• 2024년 12월 알렉산드리아 리얼 에스테이트 에퀴티스(Alexandria Real Estate Equities)로부터 매입한 토리 파인스(Torrey Pines)의 최근 인수한 노틸러스(Nautilus) 프로젝트는 강한 관심을 받고 있다.
• 또 다른 생명 과학 전환 프로젝트인 멘로 코퍼레이트 센터(Menlo Corporate Center)는 이전 경쟁 이후 테넌트 논의가 재개되고 있다.

임대 만료 및 점유율 전망

경영진은 2027년의 한 가지 대규모 알려진 사항을 제외하고 현재 임대 만료 일정이 관리 가능하다고 말했다. 회사는 서명되었지만 아직 점유되지 않은 110만 평방피트의 임대 계약이 향후 몇 분기 동안 가동될 것에 힘입어 2026년 2분기에 점유율이 바닥을 칠 것으로 예상한다.

• 엘 세군도(El Segundo)의 다이렉TV(DIRECTV) 임대 계약은 약 50만 평방피트를 차지하며 2027년 4분기에 만료된다.
• 킬로이는 해당 캠퍼스에서 상당한 규모 축소 또는 전체 퇴거를 예상한다.
• 회사는 3개 건물 캠퍼스의 분할을 포함하여 해당 부지에 대한 여러 옵션을 평가하고 있다.
• 또한 롱비치(Long Beach)에서 8만 평방피트의 임대 만료가 퇴거될 것으로 예상된다.
• 다른 모든 2027년 만료는 5만 평방피트 미만이다.
• 경영진은 2027년 나머지 보유 프로필이 팬데믹 이전 회사의 역사적 평균과 유사할 것으로 예상된다고 말했다.

미래 전망

킬로이는 AI, 로봇 공학, 생명 과학, 항공 우주 및 방위 산업, 그리고 전통적인 오피스 수요에 힘입어 시장 전반에 걸쳐 임대 모멘텀이 계속될 것으로 예상한다고 말했다. 경영진은 또한 광범위한 부문에서 2026년보다 2027년에 더 강력한 동일 점포 순영업이익 성장을 보일 것으로 예상된다고 말했다.

• 샌프란시스코 임대료 성장은 특히 프리미엄 건물에서 계속될 것으로 예상된다.
• 로봇 공학은 테넌트 범주로서 아직 초기 개발 단계에 있으며, 몇 년 전의 AI와 유사하다.
• 생명 과학 수요는 더 나은 자금 조달 조건 및 인수합병 활동으로 혜택을 받을 것이다.
• 남부 캘리포니아는 항공 우주 및 방위 산업 사용자 주변에서 더 많은 공동 입주 수요를 볼 수 있다.
• 회사는 제3자 자본이 향후 3년 동안 상장 REIT의 더 중요한 성장 동력이 될 수 있다고 말했다.

경영진은 또한 고금리 장기화 환경에서 가장 큰 위험은 리파이낸싱 비용이며, 낮은 거래 활동과 적은 신규 공급이 2차 효과로 나타난다고 말했다.

Q&A 하이라이트

질의응답 세션에서 경영진은 여러 주제에 대해 상세히 설명했다.

• 수요는 AI 및 기술을 넘어 법률, 금융 서비스, 스트리밍, 로봇 공학 및 항공 우주 테넌트를 포함하여 확장되고 있다.
• 로봇 공학 수요에는 대기업과 스타트업이 모두 포함되며, 일부 사용자들은 오피스 및 경량 연구실 공간을 필요로 하고 다른 사용자들은 중공업 제조 공간을 필요로 한다.
• 샌프란시스코 및 오이스터 포인트(Oyster Point)에서 로봇 공학 사용자들은 주로 오피스 및 경량 연구실 레이아웃에 집중한다.
• 실리콘밸리에서는 수요가 더 제조업 중심적이며 도요타(Toyota) 및 기타 기업가적 엔지니어링 팀과 같은 회사들을 포함한다.
• 항공 우주 및 방위 산업에서 엘 세군도(El Segundo) 갱신율은 역사적 평균보다 약간 개선되었으며, 롱비치(Long Beach)에서는 더 많은 신규 활동이 나타나고 있다.
• 경영진은 롱비치(Long Beach)의 앤더릴(Anduril)과 같은 캠퍼스 성장이 인근 서비스 제공업체 및 공급업체에 대한 2차 임대 혜택을 창출할 수 있다고 말했다.
• 베벌리힐스(Beverly Hills)에서는 소유주-사용자 통합이 공급을 줄이고 가치를 지지하고 있다.
• 컬버시티(Culver City)에서는 테넌트 기반이 엔터테인먼트에서 핀테크 및 AI로 전환되고 있다.

아만은 "샌프란시스코 베이 지역에서 정말 좋은 수요를 보고 있으며, 시장의 여러 부분에서 다양한 활동이 일어나고 있습니다."라고 말했다. 그녀는 회사의 201 서드 스트리트(201 Third Street) 자산이 급격히 반등했으며, 대규모 테넌트들이 현재 공간을 놓고 경쟁하고 있다고 덧붙였다.

독자들은 컨퍼런스 콜의 추가 세부 정보를 아래 전문에서 확인할 수 있다.

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