공동주택(아파트) 선분양을 목적으로 자금조달을 한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 추가 대출 심사가 더욱 까다로워진다. 토지담보대출과 새마을금고 PF 사업장 등으로 평가 대상도 넓혔다. 자금 회수 리스크가 큰 사업장을 분류해 대출을 중단하고 일부는 경·공매 처분할 방침이다.
금융위원회는 13일 이 같은 내용의 '부동산 PF 정상화 대책'을 발표했다. 2021년 하반기 한국은행의 기준금리 인상이 시작되면서 사업성이 낮은 PF 사업장의 만기 연장이 잇따라 실패하며 부실 뇌관으로 부상했다.
금융권의 부동산 PF 연체율은 2.70%로 전년 대비 1.51%포인트(p) 상승했다. 숨은 만기 연장 사례를 포함시 실제 부실 규모는 더 클 것으로 추정된다. 금융당국이 이날 발표한 사업성 평가기준 개선안은 개별 사업장의 특성과 위험을 반영해 더 빠른 '옥석 가리기'를 유도할 예정이다.
평가등급은 기존 3단계(양호-보통-악화우려)에서 4단계(양호-보통-유의-부실우려)로 세분화한다. 연체이자를 상환지 못하고 4회 이상 만기 연장을 요청했거나 경·공매 3회 이상 유찰된 사업장은 최하위인 '부실우려' 등급을 받는다. 이들은 종전보다 두 배 이상인 대출액 75%를 충당금으로 쌓아야 한다.
이에 따라 제2금융권 단기 브리지론 단계인 사업장의 구조조정이 시작될 것으로 보인다. 평가기준도 바뀐다. 기존에는 본PF 사업장에 대해 보증사고·연체·공사지연 등을 점검했던 것에서 앞으로는 토지 매입 완료 여부 등도 문제 삼을 방침이다.
평가기준을 적용하는 대상도 확대한다. 저축은행의 토지담보대출과 개별 금융회사의 채무보증 약정도 평가 대상으로 추가된다. 대상 기관에는 새마을금고도 포함한다.
이에 따라 PF 사업성 평가 규모는 지난해 말 기준 약 230조원 수준으로 불어났다. 금융당국이 그동안 관리해온 PF 대출 잔액 규모는 지난해 말 기준 135조6000억원으로 100억원가량이 늘어난 것이다.
구조조정 등급인 '유의'와 '부실우려' 사업장은 전체의 5~10% 수준으로 추정된다. 이번 제도 개선은 오는 6월부터 시행된다. 금융위 관계자는 "사업장 재구조화와 정리 부담이 커지더라도 충당금 적립 등을 감안해 금융기관들이 감내할 수 있는 범위라고 판단된다"고 밝혔다.
만기연장이 2회 이상 된 사업장의 추가 만기연장시 대주단의 동의 요건은 기존 ⅔에서 ¾으로 높였다. 만기연장시 연체 이자를 상환해야 한다. 공매를 진행할 경우 실질 담보가치를 반영한 최종 공매가를 설정해야 한다. 경·공매가 미흡한 사업장의 경우 시가가 아닌 공시지가로 평가한다.
부실 사업장의 매수자가 없는 경우 금융권이 자금을 댈 수 있게 연체율 등이 양호한 은행·보험회사가 1조원대 공동대출(신디케이트론)을 조성해 지원한다. 신디케이트론은 최대 5조원까지 늘어날 수 있다.
1조1000억원 규모의 한국자산관리공사(캠코) 펀드 자금 집행을 제고하기 위해 우선매수권의 도입을 추진한다. PF 채권을 캠코 펀드로 매도한 금융회사에 PF 채권 처분시 재매입할 기회를 부여해 매도자·매수자 가격 협상에 도움을 줄 것으로 보인다.
부실 사업장에 신규 자금을 지원해도 건전성 분류가 '정상'으로 유지된다. 현재까지 기존 PF 채권과 동일하게 '요주의 이하'로 분류됐던 것을 완화했다. 저축은행에는 PF 대출에 대한 유가증권 보유한도를 기존 자기자본 100% 이내에서 100% 이상으로 허용한다. 보험은 PF 대출 익스포저(노출도)에 적용하던 건전성 규제(K-ICS)를 완화한다.
