[시티타임스=미국/북중남미]
미국 밀워키 시내 40층 이상의 '더 쿠튀르' 아파트 건설 모습. 올해 말 완공되면 이 도시에서 가장 높은 주거용 건물 중 하나가 된다. [사진자료: 월스트리트저널]
1980년대 이후 그 어느 때보다 많은 신규 임대 아파트가 시장에 나오고 있다. 그것도 과거 보다 더 크고 더 높은 건물로 건축되고 있다. 아파트 개발업자들은 더 많은 유닛으로 치솟는 부동산을 만들고 있다. 일부 지방 공무원들이 토지 구획 및 기타 법률을 완화하고 기관 투자자들이 더 작은 도시에 베팅해 개발자들이 그 어느 때보다 더 큰 돈을 벌 수 있도록 했다.
4일(현지시간) 부동산 데이터 회사인 야디(Yardi) 자료를 인용한 월스트리트저널에 따르면 미국 도시들은 2021년과 2023년 사이 200개 이상의 아파트 유닛이 있는 2,900개 이상의 건물을 신축했다. 이는 2018년부터 2020년까지 건설된 것보다 17% 더 많은 수치다. 또한 최소 50개 이상의 소규모 부동산 수가 증가한 것을 앞질렀다.
미국 신축 아파트 건물에 더 많은 유닛(세대수)이 건설되고 있는 증가 추세 그래프
오피스 타워는 일반적으로 미국 도시의 스카이라인을 형성해 왔지만, 건설업자들은 이제 아파트를 구름 속으로 밀어 넣고 있다. 고층 건물은 1990년대에 새 아파트 공급의 2%에 불과했지만 2022년에는 14%로 증가했다.
밀워키에서 가장 높은 임대 타워가 약 530피트 높이로 다음 달 문을 연다. 애틀랜타에서는 30여 년 만에 이 도시에 지어진 가장 높은 타워에 60층짜리 임대 아파트와 사무실 건물이 건설되고 있다.
밀워키 '더 쿠튀르' 건설 현장 모습. 밀워키의 '더 쿠튀르'는 4월에 입주민들에게 개방될 예정이며 임대료는 가장 작은 아파트의 경우 월 약 2,000달러에서 펜트하우스의 경우 거의 12,000달러까지 다양하다. [사진자료: 월스트리트저널]
건설 및 기타 비용 상승은 개발자가 수익성을 높이기 위해 더 많은 유닛을 건설해야 하는 경우가 많다는 것을 의미한다. 수년 동안 그들은 각 건물에 더 많은 것을 넣을 수 있도록 더 작은 아파트 단위를 설계해 왔다. 새 아파트의 평균 면적은 2013년부터 2022년까지 6% 하락했다고 야디는 지적했다.
가용 토지 부족으로 인해 더 높은 건물이 생겨나고 있다. 댈러스에서는 텍사스 도넛으로 알려진 일반적인 전체 블록 아파트 건물을 짓는 데 필요한 4에이커 구획의 부족으로 인해 더 많은 개발자가 더 작은 부지에 위쪽으로 건설하게 되었다고 개발자 하인즈의 댈러스-포트워스 사무소의 선임 전무 이사인 Ben Brewer는 말했다. 이 회사의 40층 임대 타워인 The Victor는 댈러스에서 가장 높은 주거용 건물 중 하나다.
지금 올라가고 있는 대형 아파트 대부분은 임대료가 빠르게 오르던 적어도 몇 년 전에 계획된 것들이다. 이후 전국 대부분의 지역에서 임대료 상승세가 둔화되었지만, 꾸준한 세입자 수요로 인해 다가구 개발은 여전히 매력적이다. 기록적인 주택 가격, 제한된 주택 매물 재고, 가파른 모기지 금리로 인해 상대적으로 소득이 높은 사람들도 더 오래 임대를 하고 있다.
도시 아파트의 점유율은 낮아졌지만 대부분의 도시에서 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 일부 도심은 사무실 시장과 원격 근무에 대한 불확실성이 지속되고 있음에도 불구하고 기업 일자리와 새로운 거주자들은 증가하고 있다.
개발업자 릭 배럿(Rick Barrett)은 최근 다운타운 임대에 대한 지속적인 수요에 베팅하는 건설업자 중 한 명이다. 그의 회사가 새로 지은 밀워키 마천루인 더 쿠튀르(The Couture)는 322개의 유닛을 보유하고 있으며 최고 층은 46층이다. 이 프로젝트 후원자 중에는 연기금 운용사인 화이트스타 어드바이저스(WhiteStar Advisors)를 포함한 동부 해안의 대규모 투자자들이 있다. 이 건물은 4월에 입주자들에게 개방되며 임대료는 가장 작은 아파트의 경우 한 달에 약 2천달러에서 펜트하우스의 경우 거의 1만2천달러까지 다양하다.
더 쿠튀르는 미시간 호수을 감상할 수 있는 초승달 모양의 야외 수영장과 체육관, 라운지 및 애견 공원을 포함한 10,000평방피트의 공용 공간을 자랑한다. 이는 다른 많은 고급 개발에서 하나의 표준이 되고 있다. "더 쿠튀르를 건설하기 위해 도시의 구역 변경이 필요했다"고 개발 담당자인 Barrett씨는 말했다. 그는 "대규모 프로젝트를 진행하면 더 많은 편의 시설을 갖출 수 있다"고 설명했다. "그리고 편의시설이 더 많아지면 분양 및 임대 전쟁에서 승리할 수 있다"고 덧붙였다.
많은 개발자와 마찬가지로 Barrett은 '더 쿠튀르'를 건설하기 위해 시에서 구역 변경이 필요했으며 다른 아파트 메가 프로젝트도 지방 정부의 승인에 의존하게 된다.
볼티모어에서 MCB Real Estate는 도시 이너 하버의 1980년대 쇼핑 단지인 하버플레이스의 재개발을 위해 구역 변경을 모색하고 있다. MCB의 계획에는 2개의 고층 타워와 900개의 임대 아파트가 필요하다.
젊은 커플과 싱글이 잠재 시장의 대부분을 차지하는 상황에서 "우리는 이미 일어나고 있는 추세에 기대고 있다"고 MCB의 매니징 파트너인 David Bramble은 말했다.
일부 도시는 대규모 건설을 보다 실현 가능하게 만들기 위해 구역 설정 및 기타 건축 법규를 조정하고 있다. 지난해 텍사스 오스틴은 미국에서 가장 큰 도시가 되어 신규 건설 프로젝트에 대한 최소 주차 요금을 낮춰 많은 건설업체의 막대한 비용을 없앴다. 오리건주 포틀랜드, 미니애폴리스, 캘리포니아주 산호세도 주차 최소 규칙을 비슷하게 변경했다.
지난 몇 년 동안 도시 아파트 붐은 임대가 아닌 콘도미니엄이 지배했을 수 있다. 그러나 콘도는 이제 많은 건축업자들에 의해 더 위험한 제안으로 간주되고 있으며 자금 조달이 더 어려울 수 있다고 개발자들은 말했다. 요즘의 높은 금리는 또한 콘도를 구입할 수 있는 사람들의 수가 감소하고 임대 주택에 대한 수요를 증가시킨다는 것을 의미한다.
시카고에서 한 부동산개발 회사 담당자는 "한때 콘도가 계획되었던 다운타운 부지에 높이가 거의 900피트에 달하는 두 개의 임대 고층 건물로 변경해 지을 계획"이라고 설명했다. "시카고는 2008년 이전에 거의 독점적으로 콘도(분양) 시장이었지만 최근에는 부동산시장 붕괴로 분위기가 크게 바뀌었다"고 이 개발회사 담당자는 강조했다.