Douglas Emmett의 3분기 조정 주당순이익(EPS)은 월가 예상치에 부합하고 매출은 전망치를 소폭 웃돌았다. 주가는 시간외 거래에서 7.36% 오른 10.58달러를 기록했다. 이 부동산투자신탁(REIT)의 조정 EPS는 -0.05달러로 예상치와 같았고, 매출은 2억 6,100만 달러로 전망치인 2억 5,675만 달러를 넘어섰다. 높은 금리에도 임대 계약이 늘고 오피스 입주율이 상승하면서 로스앤젤레스 보유 자산의 임차인 유치가 이어지고 있다는 점이 투자 심리에 긍정적으로 작용한 것으로 보인다.
핵심 요약
- 3분기 EPS는 -0.05달러로 예상치에 부합했고, 매출은 전망치를 1.66% 웃돌았다.
- 오피스 입주율은 100bp(1%포인트) 넘게 상승해 2012년 이후 가장 큰 분기 상승폭을 기록했다.
- 오피스 임대 계약률은 80.4%로, 실제 입주율보다 370bp 높았다. 계약된 공간에 입주가 이뤄지면 입주율이 추가로 오를 수 있다.
- 주거용 자산은 입주율이 99%를 웃돌았고, 동일 자산 기준 현금 순영업소득(NOI)이 4.4% 증가했다.
- 주가는 7.36% 오른 10.58달러로, 52주 거래 범위인 9.04~12.97달러의 중간 수준에 가까워졌다.
기업 실적
이번 분기는 높은 차입 비용의 압박이 계속되는 가운데 영업 지표는 개선되고 있음을 보여줬다. 매출은 전년 동기 2억 5,100만 달러에서 2억 6,100만 달러로 3.98% 증가했다. 운영자금(FFO)은 소폭 개선됐지만 조정 운영자금(AFFO)은 이자 비용 증가의 영향으로 감소했다. 경영진에 따르면 평균 차입 금리는 2019년 3%에서 5%로 올라 연간 이자 비용이 1억 3,500만 달러 넘게 늘었다.
핵심 사업인 로스앤젤레스 오피스 자산에서는 임대 흐름이 개선됐다. Douglas Emmett는 이번 분기에 총면적 약 100만 제곱피트에 달하는 오피스 임대 계약 224건을 체결했다. 입주율은 전 분기 약 75.6%에서 76.7%로 상승했으며, 임대 면적의 순증가가 4개 분기 연속 이어졌다.
아파트 사업은 오피스 사업보다 견조한 흐름을 유지했다. 주거용 자산 입주율은 99%를 웃돌았고, 동일 자산 기준 현금 NOI는 전년 동기 대비 4.4% 증가했다. 이는 오피스 시장의 회복이 더딘 동안 회사의 실적을 뒷받침하고 있다.
주요 재무 지표
- 매출: 2억 6,100만 달러로, 전년 동기 2억 5,100만 달러 대비 3.98% 증가.
- EPS: -0.05달러로 전망치와 동일.
- 매출 전망치 상회 폭: 425만 달러, 1.66%.
- FFO: 6,960만 달러로, 전년 동기 6,850만 달러에서 증가.
- AFFO: 4,700만 달러로, 전년 동기 5,200만 달러에서 감소.
- 오피스 자산의 동일 자산 기준 현금 NOI: 전년 동기 대비 3.1% 감소.
- 주거용 자산의 동일 자산 기준 현금 NOI: 전년 동기 대비 4.4% 증가.
- 오피스 입주율: 76.7%로, 전 분기 대비 100bp 넘게 상승.
- 임대 계약률: Studio Plaza를 포함해 80.4%.
- 일반관리비: 매출의 약 4.6%. 경영진은 비교 대상 동종 기업 중 가장 낮은 수준이라고 설명했다.
실적과 전망치 비교
Douglas Emmett의 조정 EPS는 -0.05달러로 예상치와 정확히 일치했다. 반면 매출은 2억 6,100만 달러로 전망치 2억 5,675만 달러를 425만 달러, 즉 1.66% 웃돌았다.
상회 폭이 크지는 않지만, 임대 활동과 보유 자산의 실적이 분석가들의 예상보다 양호하다는 점을 보여줬다. 높은 이자 비용이 현금흐름과 수익성을 계속 짓누르고 있다는 점에서 의미가 있다.
최근 분기와 비교하면 급격한 반등보다는 점진적인 개선에 가깝다. EPS는 여전히 마이너스이고 AFFO도 전년 동기보다 낮지만, 임대 지표는 향후 몇 분기 동안 입주율이 회복될 가능성을 시사한다.
시장 반응
주가는 전일 종가 9.85달러에서 7.36% 오른 10.58달러를 기록했다. 투자자들이 이번 실적을 우려했던 것보다 양호하게 받아들인 것으로 보인다. 이 가격은 52주 최저가 9.04달러보다 약 17.1% 높고, 최고가 12.97달러보다는 약 18.5% 낮다. InvestingPro 분석에 따르면 현재 주가는 저평가된 것으로 보이며, 적정가치 추정치는 상승 여력을 시사한다. 7.72%의 배당수익률도 배당금 지급을 유지해 온 이력을 고려하면 소득 중심 투자자에게 매력적이다. Douglas Emmett는 InvestingPro의 저평가 종목 목록에도 포함돼 있다.
실적이 장 마감 후 발표된 만큼, 시간외 주가 상승에는 예상치를 웃돈 매출과 임대 지표 개선, 향후 입주율 상승에 관한 경영진의 발언이 함께 반영된 것으로 보인다. 매출이 전망치를 소폭 웃돈 것에 비해 주가 상승폭이 컸다는 점은 영업 개선세에 대한 기대를 보여준다.
전망 및 가이던스
Douglas Emmett는 2026년 가이던스를 유지했다. 희석 주당순이익은 -0.20~-0.16달러, 완전희석 주당 FFO는 1.39~1.43달러로 예상했다. 경영진은 이 전망에 향후 자산 인수·매각, 주식 거래, 자금 조달 등 자본시장 활동의 영향은 포함되지 않았다고 밝혔다.
경영진은 향후 3~4개 분기 동안 입주율이 계속 상승할 것으로 예상했다. 임대 계약은 체결됐지만 아직 입주하지 않은 공간의 대부분은 1~2개 분기 안에 실제 입주로 이어질 것으로 봤다. Studio Plaza도 향후 4개 분기 안에 대부분 임대될 것으로 예상했으며, 이르면 2개 분기 안에 가능할 수 있다고 덧붙였다. InvestingPro는 Douglas Emmett가 21년 연속 배당금을 지급해 왔다고 소개했다. 회사는 복잡한 재무 데이터를 투자 판단에 활용할 수 있도록 정리한 InvestingPro의 Pro Research Reports가 다루는 1,400개 이상의 미국 종목 중 하나다.
장기적으로는 두 건의 대규모 주거용 재개발 사업에 집중하고 있다. Brentwood의 Landmark Residences에는 712가구, Westwood의 10900 Wilshire에는 최대 323가구가 추가될 예정이다. 경영진은 현재 공사가 상당 부분 완료되기 전까지 새로운 주거용 프로젝트를 시작하지 않겠다고 밝혔다.
회사는 로스앤젤레스, 특히 Westside 지역의 우량 오피스 건물 인수도 추진하고 있다. 경영진은 이 지역 자산의 현재 가치 평가가 이례적으로 매력적이라고 보고 있다.
경영진 발언
Jordan Kaplan 최고경영자(CEO)는 활발한 임대 계약이 실제 입주율 상승으로 이어지기 시작했다고 말했다. 그는 “약 100만 제곱피트의 오피스 임대 계약을 체결하며 임대 면적 순증가가 4개 분기 연속 이어졌다”며 “올해의 활발한 임대 활동이 이제 오피스 입주율 상승으로 나타나고 있다”고 밝혔다.
Kaplan CEO는 실적을 짓누르는 가장 큰 요인으로 차입 부담을 꼽았다. 그는 “가장 큰 과제는 금리”라며 평균 차입 금리가 2019년 이후 3%에서 5%로 올라 연간 이자 비용이 1억 3,500만 달러 넘게 증가했다고 설명했다.
인수 전략에 대해서는 “수십 년간 보지 못했던 할인 가격에 최고급 A등급 오피스”를 찾고 있다며 로스앤젤레스의 대형 오피스 거래에 집중하고 있다고 말했다. 아파트는 직접 개발하는 편이 더 높은 수익률을 낼 수 있다고 판단해 인수하지 않을 계획이라고 덧붙였다.
위험 요인과 과제
- 높은 금리: 차입 비용 증가가 계속 FFO를 압박하고 이익 성장을 제한하고 있다.
- 끝나지 않은 오피스 시장 회복: 입주율은 개선되고 있지만 보유 자산의 활용도는 여전히 완전 입주 수준과 거리가 있다.
- 현금흐름 압박: AFFO가 전년 동기 대비 감소해 영업 개선 효과가 금융 비용 증가분을 아직 완전히 상쇄하지 못했음을 보여줬다.
- 지역 집중: 사업이 로스앤젤레스 시장에 크게 집중돼 있어 지역 경제와 규제 변화에 대한 위험이 높다.
- 재개발 실행 위험: 대규모 주거용 프로젝트가 예상 수익을 내려면 일정과 예산에 맞춰 완공돼야 한다.
- 수익성 우려: InvestingPro 분석에 따르면 분석가들은 회사가 올해 흑자를 내지 못할 것으로 예상한다. 다만 플랫폼의 재무건전성 점수는 2.13으로, 종합 등급은 ‘보통’이다. 월가 분석가들의 평균 목표주가는 약 18%의 상승 여력을 시사하며, 구독자는 8개의 추가 ProTip을 확인할 수 있다.
질의응답
분석가들의 질문은 오피스 임대 계약이 실제 입주로 이어지는 속도, 대형 거래 전망, 인수 전략에 집중됐다. 특히 임대 계약률과 입주율 사이의 370bp 격차가 얼마나 빨리 매출로 이어질지에 관심이 쏠렸다. 경영진은 향후 3개 분기 안에 대부분의 계약 공간에 입주가 이뤄질 것으로 예상했다.
분석가들은 인수 자금 조달에도 주목하며 합작투자 파트너와 거래를 진행할지 물었다. 경영진은 대형 거래를 사모펀드 자본 파트너와 함께 진행하는 경우가 많으며, 현재로서는 이들이 가장 적합한 자금 조달원이라고 답했다.
주거용 사업 전략도 주요 질문이었다. 경영진은 추가 부지 두 곳에서 준비 작업을 진행 중이지만, 기존 개발 사업이 더 진척되기 전까지 새 아파트 프로젝트를 시작하지 않겠다고 밝혔다.
임차인 수요에 관한 답변에서는 양호한 임대 환경이 나타났다. 경영진은 기존 임차인의 공간 확장 규모가 축소 규모를 웃돌고 있으며, 법률·회계·금융·엔터테인먼트 업종 전반에서 수요가 강하다고 설명했다.
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