"만원으로 미국 럭셔리부동산 사볼까?"...'리츠'로 손쉽게 고가부동산 소유하기 [투자박사]

CityTimes - [시티타임스=글로벌일반]

부동산시장이 침체된 가운데 올해는 금리인하가 이뤄질 것으로 예상되면서 투자 상품으로 '리츠'에 대한 관심이 높아지고 있다. 소액으로 고가 부동산에 대한 투자가 가능한데다 배당수익과 함께 주가 상승 수익까지 기대할 수 있어 부동산 간접투자 상품으로는 많은 장점을 갖고 있다. 올해 리츠 시장 전망과 함께 투자전략 그리고 한국 및 미국내 리츠상품의 특성과 차이점을 진단해봤다.

* 진행: 유은길 시티타임스 편집국장(부동산학 박사)

* 출연: 이완수 그레너리투자자문 대표(국제학 박사)

1. 올해 금리 인하가 예상되면서 관련 업종들의 증시내 수혜가 예상되는데, 이 중 리츠 관련 상품들도 해당된다. 왜 리츠 상품들도 수혜가 되는 것인지 설명해달라.

* 리츠(REITs)란? : 사전적 의미. Real Estate Investment Trusts. 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 운용수익 및 매각수익을 배당 또는 잔여 재산분배 형식으로 투자자에게 지급할 것을 목적으로 운영되는 부동산투자회사를 뜻합니다.

* 공실률 하락: 매출 증가. 대부분 금리가 낮을 때 공실률이 낮다. 기업들의 오피스 활동 증대, 개인들의 주택 렌트 증대, 공장/창고/데이터센터 등의 이용 활발 -> 후생지표

* 금리 인하: (1) 조달 비용 하락 -> 영업 이익 증가, (2) 배당률 매력도 확대. 가장 큰 Vanguard Real Estate Index ETF(VNQ, 600억 달러)는 배당률이 연 4.39%. iShares Mortgage Real Estate Capped ETF(REM)은 배당률이 10%까지 올라갑니다.

2. 리츠 종목들의 경우 부동산을 기초 자산으로 하고 있는데 작년에 부동산시장이 좋지 않으면서 수익률도 그렇고 실제 주가도 지지부진했다. 올해는 빛을 볼 것으로 전망하는가

* 미국은 그렇다: 연준의 기준금리 인하 5월부터 가능할 것으로 판단. 시중의 금리를 완화시키면 기업활동 증가 -> 공실률 하락, 조달비용 하락, 매매 활성화에 따른 자본 차익 증대. 레지던스, 상업용, 산업용 모두 긍정적

3. 부동산 직접 투자는 많은 이들이 요즘은 상당히 두려워하고 있다. 과거 같은 확실한 수익도 장담할 수 없는 것 같다. 하지만 한국 사람들은 기본적으로 부동산을 선호하기 때문에 간접투자 방식으로 리츠에 관심이 높은 측면도 있다. 리츠를 대하는 투자심리에 대해 평가를 해주신다면...

* 한국의 리츠는 다소 기능이 둔화되어 있다. 예를 들면 상장되어 있는 리츠가 매우 적다. 신한알파리츠, 롯데리츠, 이지스밸류리츠, NH프라임리츠, 미래에셋맵스리츠, SK리츠, 코람코원더리츠, KB스타리츠, 한화리츠, 삼성FN리츠.

* 우선, 규모가 100억~500억대 수준. 그리고, 건물 1개와 2개를 엮어서 지분투자하여거나 소유하여 임대료 배당을 받는게 대부분. 건물/소유권 중심의 리츠이다.

* 미국과 같이 레지던스(주택, 호텔, 아파트, 숙박업), 상업용(쇼핑몰), 산업용(창고, 공장, 데이터 센터)과 같이 기능별로 분류가 부족하다. 단순히 건물을 대상으로 리츠가 만들어지고 있다. 이는 부동산이 급락하여 건물이 부도가 날때에 저가 매수하거나 이를 받아내야할 때만 투자 기법으로 쓰는 경우가 많다.

* 맥쿼리 인프라ETF: 도로, 건물

4. 리츠는 사실 어떤 면에서는 배당주 종목들과 유사한 측면이 있다. 리츠를 다른 배당주 종목들과 비교해 준다면.

* 사실 리츠는 대표적인 배당주 종목이라 볼 수 있다. 배당주 종목들 중에서 리츠가 가장 매력적이라고 평가할 수 있다. 그리고 정유주 금융주들이 있다.

5. 실제 리츠에 투자한다고 했을 때 국내 상품과 미국 상품 중 어느쪽이 더 유망하다고 보나...그리고 눈여겨 볼 상품들을 추천해주신다면.

* 2023년에 기준금리 인상과 경기 둔화로 REIT(real estate investment trust)의 하락세 지속. 그러나 2023년 11월부터 바닥을 확인하고 회복 추세로 전환. 12월에는 연준의 2024년 기준금리 3회 인하에 자극받을 전망

* 여기에 2024년 추가적인 전망을 본다면,

* Retail REITs: 소매관련 리츠. 쇼핑센터, 쇼핑몰, 상가에 투자하여 임대료를 수익으로 얻는 리츠 -> 팬데믹이 종료된 이후 서서히 공실률이 떨어지면서 수익이 올라오기에 전망이 밝다 -> Realty Income

* Industrial REITs: 산업용 리츠. 배송센터, 물류센터, 데이터 센터, 제조공장 등을 운영하여 수익을 얻는 분야. 안정화될 것이다. 이커머스/AI 시장 확대로 수요가 증가하는 상황 -> Crown Castle, Equinix, Digital Realty Trust

* Residential REITs: 주거용 리츠. 아파트, 오피스텔 등을 임대하여 수익을 얻는 리츠. 금리 인하로 렌트 수요가 증가하고 있어 공실률이 떨어질 것으로 판단 -> Welltower, Public Storage

-> 불편하면 Vanguard Real Estate Index ETF에 투자. 챠트를 보면 2021년말 전고점을 감안한다면 30% 추가 가격 상승 가능성 있음.

6. 리츠 투자시 유의점 및 조언을 주신다면

* 개별 물건을 매매하여 장기간 보유하면서 임대료를 받고 나중에 매도하여 양도차익을 얻는 개념이 아니다. 즉 직접 부동산투자와는 차이가 있다.(자신의 마인드 및 투자 성향, 자금력 등에 따라 부동산 직접 또는 간접투자를 선택해야 한다)

* 부동산 시장 전망에 따라 시가평가를 하기에 수익과 손실을 반복한다. 즉, 저가매수라는 개념으로 접근하는게 좋다. 중단기 투자 관점으로 접근하는게 좋다. 장기 그리고 직접 소유 개념이 좋을때는 개별 실물 부동산을 직접 매입하는 게 낫다.

[투자박사]

유은길(시티타임스 편집국장/부동산학박사)과 이완수(그레너리투자자문 대표/국제학박사) 두 박사가 풀어가는 투자이야기. 주식, 부동산, 대체투자, 인재 등 모든 투자대상에 대해 주요 핫이슈 및 변수를 분석해드립니다. 두 명의 박사(Tｗo박)가 형식은 투박하지만 내용과 전략은 세련되게 전해드립니다. (댓글 등으로 문의사항 및 투자고민 등 의견주시면 같이 고민해드리겠습니다.)

※편집자주

업종 및 종목, 투자에 대한 분석은 전문가의 견해로 당사의 시각과 일치하지 않을 수 있습니다. 투자는 투자자 본인의 판단에 따라 하는 것으로 투자결과에 대한 책임은 당사 및 본 기사 내용과는 무관하다는 점을 알려드립니다.

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