존스랑라살(Jones Lang LaSalle)(뉴욕증권거래소: JLL)은 최근 실적 발표를 통해 어려운 글로벌 부동산 시장 상황으로 인해 2023년 3분기 수익이 감소했다고 밝혔습니다. 이 회사는 금리 변동성, 더 엄격한 대출 기준, 가격 불확실성을 거래량 감소의 원인으로 꼽았습니다. 이러한 어려움에도 불구하고 JLL은 워크 다이내믹스 부문의 성장과 아시아 태평양 산업 임대 운영의 회복력에 대해 낙관적인 전망을 내비쳤습니다.
이번 컨퍼런스 콜의 주요 내용은 다음과 같습니다:
- 3분기 글로벌 상업용 부동산 투자액은 총 1310억 달러로 전년 동기 대비 48%, 전 분기 대비 14% 감소 - JLL의 3분기 수수료 수익은 주로 임대 활동 및 투자 매출 감소로 인해 전년 동기 대비 13% 감소했습니다. 조정 EBITDA는 2억500만 달러로 23% 감소했으며 마진은 12.0%였다.- 워크 다이내믹스 부문은 프로젝트 관리와 작업장 관리에 힘입어 수수료 수익이 9% 성장했다. JLL 테크놀로지스는 주로 기존 기업 고객들로부터 5%의 수수료 매출 성장률을 기록했다.- 유동성 21억달러와 순차입금 비율 2.2배를 기록하는 등 유동성 포지션은 여전히 견고하다.- 회사는 포춘 100대 기업과 신규 작업장 관리 계약을 확보해 2024년까지 추진력을 뒷받침하고 있다.- 경제 불확실성으로 신규 고객 활동이 둔화되고 있지만 JLL은 성장과 수익성 균형을 맞추는 데 주력하고 있다. 회사는 2024년에 거래 활동이 회복될 것으로 예상하고 있으며 워크 다이내믹스(Work Dynamics) 부문은 지속적인 성장세를 보일 것으로 기대하고 있다.- JLL은 대차대조표를 축소하는 데 우선순위를 두면서 외부 성장 M&A 기회와 자사주 매입을 고려하고 있다.
통화에서 JLL 경영진은 워크 다이내믹스 비즈니스에 대해 낙관적인 전망을 내놓으며 내년에도 높은 성장세를 보일 것으로 예상했습니다. 거시경제적 불확실성과 지정학적 사건으로 인해 대규모 임대 결정이 지연되고 있다는 점을 인정하면서도 오피스 복귀 활동의 지속적인 모멘텀에 주목했습니다.
또한 JLL 경영진은 2025년 수수료 수익 목표에 대규모 인수합병이 포함되지 않았으며 소규모 인수합병만 포함되었다고 밝혔습니다. 이들은 실적이 저조한 사업을 정리하고 반복적인 수익원의 수익성을 높이는 데 집중함으로써 16~19%의 마진 목표를 달성할 수 있다는 낙관적인 전망을 유지하고 있습니다.
어려운 부동산 시장 상황에도 불구하고 JLL은 전략적 성장 이니셔티브에 전념하고 있으며 2024년에는 거래 활동이 회복될 것으로 기대하고 있습니다. 회사는 4분기 이후 추가 업데이트를 제공할 예정이다.
인베스팅프로 인사이트
인베스팅프로의 실시간 데이터에 따르면 현재 JLL의 시가총액은 6억 6,600만 달러, 주가수익비율은 21.36으로 시장이 회사 실적에 대해 긍정적인 전망을 하고 있음을 나타냅니다. 또한 2023 년 2 분기 기준 지난 12 개월 동안의 수익은 1.74 %의 소폭 감소에도 불구하고 $ 20550.3M이라는 점은 주목할 만합니다.
인베스팅프로 팁에 따르면 JLL 경영진이 공격적으로 주식을 매입하고 있으며, 이는 일반적으로 저평가된 자사 주식에 대한 회사의 믿음을 나타내는 강세 신호입니다. 또 다른 긍정적인 신호는 9년 연속 배당금을 인상하여 주주에게 자본을 환원하겠다는 의지를 보여줬다는 것입니다.
그러나 세 명의 애널리스트가 향후 실적 전망치를 하향 조정했다는 점은 시장에서 회사에 역풍이 불 것으로 예상하고 있음을 시사합니다. 또한 회사의 밸류에이션은 낮은 잉여현금흐름 수익률을 의미하며, 이는 잠재적 투자자에게 우려의 대상이 될 수 있습니다.
보다 심층적인 분석과 팁에 관심이 있는 분들을 위해 인베스팅프로는 JLL에 대한 10가지 이상의 추가 인사이트 목록을 제공합니다. 여기에는 밸류에이션 배수, 유동성 상태 및 수익성 예측에 대한 세부 정보가 포함됩니다.
전체 성적표 - JLL 2023년 3분기:
운영자: 대기해 주셔서 감사합니다. 저는 오늘 컨퍼런스의 운영자입니다. 2023년 3분기 JLL 실적 컨퍼런스 콜에 참석해 주신 여러분을 환영합니다. 배경 소음을 방지하기 위해 모든 회선을 음소거 상태로 설정했습니다. 발표자의 발언이 끝나면 질의응답 시간을 갖도록 하겠습니다. [운영자 안내] 감사합니다. 이제 투자자 관계 책임자 스콧 아인버거에게 전화를 넘기겠습니다. 컨퍼런스를 시작해도 좋습니다.
스콧 아인버거입니다: 감사합니다, 좋은 아침입니다. 존스랑라살의 2023년 3분기 실적 컨퍼런스콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 아침 일찍 수익 발표 자료와 함께 준비된 발언을 보완하기 위한 슬라이드 프레젠테이션 및 Excel 파일을 배포했습니다. 이러한 자료는 웹사이트의 투자자 관계 섹션에서 확인할 수 있습니다. ir.jll.com을 방문하세요. 컨퍼런스 콜과 슬라이드 프레젠테이션 및 첨부된 Excel 파일에서 당사는 투자자에게 유용한 정보를 제공한다고 판단되는 특정 비일반회계기준 재무 수치를 참조합니다. 수익 발표 및 슬라이드 프레젠테이션에는 비일반회계기준 재무지표와 일반회계기준의 조정 내용이 포함되어 있습니다. 다시 한 번 말씀드리지만, 오늘 컨퍼런스는 웹캐스트로 생중계 및 녹화됩니다. 이 컨퍼런스콜의 녹취록과 녹화물은 당사 웹사이트에 게시될 예정입니다. 향후 실적 및 성과, 계획, 기대치, 목표에 관한 모든 진술은 미래예측진술입니다. 실제 결과 및 실적은 2022년 12월 31일 회계연도에 대한 10-K 양식의 연례 보고서 및 SEC에 제출된 기타 보고서에서 논의된 요인으로 인해 이러한 미래예측진술과 다를 수 있습니다. 회사는 미래예측진술을 공개적으로 업데이트하거나 수정할 일체의 책임을 지지 않습니다. 이제 크리스티안 울브리히(Christian Ulbrich) 사장 겸 최고경영자(CEO)에게 프레젠테이션을 넘겨드리겠습니다.
크리스찬 울브리치입니다: 감사합니다, Scott. 안녕하세요, 2023년 3분기 실적 발표 컨퍼런스에 참여해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 오늘 컨퍼런스를 시작하기 전에 이스라엘에 대한 잔인한 대규모 공격과 그에 따른 전쟁, 민간인 희생에 대해 깊은 슬픔을 느낀다는 말씀을 드리고 싶습니다. 우리는 이 지역의 고객과 JLL 팀원들을 지원하는 데 계속 집중하고 있습니다. 글로벌 부동산 시장으로 눈을 돌리십시오. 지난 8월 초에 마지막으로 말씀드린 이후 상황이 완화되었으며, 10년 만기 미국 국채 금리가 100bp 가까이 상승한 것은 장기 투자 심리가 개선되고 있음을 반영합니다. 금리 변동성, 대출 기준 강화, 가격 불확실성 증가는 계속해서 거래량에 하방 압력을 가하고 있습니다. 이를 반영하듯 3분기 글로벌 상업용 부동산 투자액은 총 1,310억 달러로 전년 동기 대비 48%, 전분기 대비 14% 감소한 것으로 나타났습니다. 전분기 대비 14%의 투자 활동 감소는 2분기와 3분기 사이에 7%의 증가율을 기록했던 것과 비교하면 큰 폭의 감소입니다. 3분기 전반적인 투자 활동은 자산 유형별로 뚜렷한 차이를 보였지만, 오피스 부문이 가장 많이 감소한 반면 주거, 호텔, 리테일 부문은 비교적 선방했습니다. 3분기 평균 거래 규모는 감소하여 대형 거래를 성사시키는 데 어려움이 있음을 보여주었습니다. 임대료 재설정 규제와 글로벌 주택 시장의 공급 부족으로 인해 주거 부문의 장기 펀더멘털은 견고하게 유지되었습니다. 해외 여행의 반등으로 전 세계적으로 호텔 수요도 증가했습니다. 임대 측면에서 임차인들은 거시 경제 환경에 대한 신중한 전망을 지속하고 있으며, 이로 인해 의사 결정이 지연되고 대규모 거래가 제한되고 있습니다. JLL 조사에 따르면 3분기 글로벌 오피스 시장의 거래량은 전년 동기 대비 6% 감소했습니다. 아시아 태평양 지역의 강력한 오피스 복귀 모멘텀이 지속되면서 임대 수요는 여전히 탄력적인 반면, 유럽과 미국에서는 거래량이 감소했습니다. 3분기 글로벌 오피스 공실률은 15.9%로 작년 14.5%에 비해 상승했습니다. 많은 입주자들이 지속 가능성 요건을 충족하고 더 많은 편의시설을 제공하며 직원 경험을 개선하는 고품질의 공간 대신 규모를 줄이려고 하는 등 프리미엄급 공간에 대한 수요는 계속 집중되고 있습니다. 산업 부문으로 전환. 미국과 유럽에서는 거래가 마무리되는 데 시간이 오래 걸리고 가용 공간이 제한되어 임대 활동이 더욱 감소했습니다. 아시아 태평양 지역은 신규 공급 물량과 이커머스의 지속적인 수요에 힘입어 더욱 탄력적인 회복세를 보였습니다. 세 지역 모두 느린 속도이기는 하지만 긍정적인 임대료 성장률을 유지했습니다. 산업 부문의 장기 펀더멘털은 니어쇼어링 요건과 자동화된 창고 공간에 대한 수요에 힘입어 견고합니다. 소매 부문은 낮은 실업률과 건전한 소비자 지출에 힘입어 대부분의 시장에서 3분기에 견고한 임대 활동을 보였습니다. 미국 내 순흡수율은 3분기에 긍정적이었으며 특히 소규모 소매 공간에 대한 수요가 높았습니다. JLL의 3분기 재무 실적은 방금 말씀드린 자본 시장 및 임대 활동의 둔화와 함께 분기 중에 발생한 요인을 반영합니다. 업계 전반의 역풍에도 불구하고 탄력적인 사업 부문은 이번 분기에 총체적으로 한 자릿수 중반의 수수료 수익 성장을 달성하여 플랫폼의 다각화 강점을 입증했습니다. 워크 다이내믹스 비즈니스에서 신규 고객을 계속 확보함에 따라 탄력적 비즈니스 부문의 성장률이 견조하게 유지될 것으로 예상합니다. JLL 테크놀로지 사업에서는 지분 수익을 제외한 독립적인 기준으로 이 사업 부문의 수익성을 높이기 위해 마진을 높이는 데 주력하고 있습니다. 마지막으로, 라살의 인센티브와 거래 수수료도 이번 분기의 거래량 감소로 인해 영향을 받았습니다. 그러나 라살은 연금과 같은 자문 수수료 수익원의 특성상 거래량이 둔화될 때 안정성을 제공하는 혜택을 계속 누리고 있습니다. 이제 이번 분기 실적에 대해 더 자세히 설명해 주실 Karen에게 통화를 넘기겠습니다.
카렌 브레넌입니다: 감사합니다, Christian. 시작하기 전에, 별도의 언급이 없는 한 변동 사항은 전년 동기 및 현지 통화 기준임을 알려드립니다. 거래 시장이 계속 부드러워지면서 영업 실적은 운전 자본 효율성의 개선과 다년간에 걸친 고정비 절감 여정의 진전을 반영합니다. 어려운 시장 환경의 지속 기간을 확실하게 예측하기는 어렵지만, 우리는 성장, 수익성 및 현금 흐름을 촉진할 수 있는 단기 및 장기 기회를 활용하여 거래 시장의 궁극적인 회복에 대비할 수 있도록 비즈니스를 포지셔닝하는 데 집중하고 있습니다. 3분기 실적은 수익 기반의 다양성과 플랫폼의 회복탄력성을 반영합니다. 연결 기준 3분기 수수료 수익은 18억 달러로 전년 동기 대비 13% 감소했습니다. 조정 상각 전 영업이익(EBITDA)은 23% 감소한 2억 5,000만 달러로 전년 동기 13.5%에 비해 12.0%의 마진을 기록했습니다. 투자 판매, 부채, 주식 자문 및 리스 수수료 수익 감소와 이월이자 차감 전 자기자본 수익에서 1,100만 달러의 부정적 변화가 마진 감소의 주요 원인이었습니다. 지속적인 비용 절감 조치와 변동 보상 비용 감소는 부분적으로 상쇄되었습니다. 조정 EBITDA 동인 외에도 조정 희석 주당순이익 2.01달러에는 이자 비용 증가도 반영되었습니다. 이제 부문별 영업 실적을 자세히 살펴보겠습니다. 마켓 어드바이저리 부문에서 17% 감소한 수수료 수익은 주로 미주 및 EMEA에서 가장 두드러진 22% 감소한 리스 활동에 기인합니다. 산업 및 소매 부문이 각각 13%, 9% 감소한 가운데 모든 자산군에서 의미 있는 수수료 수익 감소를 보였으며, 이는 오피스 부문이 26% 감소한 것보다 훨씬 나은 수치입니다. 맥락을 설명하자면, 전 세계 산업 시장 활동의 41% 감소를 상회하는 실적을 달성했지만, JLL 리서치에 따르면 전 세계 오피스 임대 거래량 감소율 6%에 뒤처졌습니다. 전체 시장에 대한 당사의 성과는 대부분의 자산군, 특히 미국 오피스 부문의 평균 거래 규모가 감소한 상황에서 대규모 거래에 대한 당사의 강력한 역사적 시장 점유율을 반영합니다. 또한 모든 자산 유형, 특히 오피스 부문의 거래 규모가 감소했습니다. 크리스찬이 설명했듯이, 우량 자산에 대한 지속적인 임대 수요는 계속해서 증가하고 있으며, 이는 당사의 비즈니스 믹스에 유리하게 작용하고 있습니다. 우리의 글로벌 성장 리스 파이프라인은 계속 유지되고 있습니다. 그러나 경제 성장 전망이 완화되면서 특히 대규모 거래의 경우 리스 의사 결정이 지연되고 있습니다. 의사 결정 지연으로 인한 리스 및 빌딩 파이프라인의 계약적 특성으로 인해 리스 활동의 가속화 시기와 속도는 불확실하지만 장기적인 성장에 대한 낙관적인 전망을 제공합니다. 또한 시장 자문 부문에서 자산 관리 수수료 수익은 미주 지역의 포트폴리오 확장과 영국의 금리 민감 계약에 따른 수수료 증가 등 지난 몇 분기와 일관된 동인으로 12% 성장했습니다. 자문, 컨설팅 및 기타 수수료 수익의 감소는 주로 작년 4분기에 이전에 발표했던 사업 철수와 관련된 수익이 없었기 때문입니다. 마켓 어드바이저리 부문의 3분기 조정 EBITDA 마진 감소는 주로 리스 수수료 수익 감소에 기인하며, 이는 비용 조치로 일부 상쇄되었습니다. 자본 시장 부문으로 이동합니다. 크리스천이 설명한 시장 상황은 부문 수수료 수익이 27% 감소한 주요 요인이었습니다. 부문 수수료 수익의 거의 40%를 차지하는 글로벌 투자 판매 수수료 수익은 38% 감소했으며, 이는 크리스천이 언급한 글로벌 판매량 감소율 48%와 비교하면 양호한 수치입니다. 거의 모든 지역과 자산 클래스가 감소했지만 EMEA 투자 영업은 이 지역의 시장 활동보다 눈에 띄게 좋은 성과를 거두었습니다. EMEA 지역의 가치 및 리스크 자문 수수료 수익은 미주 및 아시아 태평양 지역의 감소로 인해 상쇄되어 전체적으로 4% 감소했습니다. 대출 서비스 수수료 수익은 약 400만 달러의 선불 수수료 감소로 6% 감소했으며, 이는 반복 서비스 수수료의 약 4% 성장을 가렸습니다. 이자율 상승으로 선불 수수료가 발생하는 조기 리파이낸싱 활동이 거의 사라졌습니다. 서비스 수수료의 근본적인 증가는 패니매 포트폴리오의 지속적인 성장에 힘입은 것입니다. 자본 시장 조정 EBITDA 마진 축소는 주로 수수료 수익 감소에 기인했습니다. 자본 시장 내 마진 감소는 지역별 보상 구조와 개별 항목의 차이를 고려할 때 예상에 부합하는 수준이었습니다. 지난 몇 년간 자본 시장 인재와 플랫폼에 투자한 덕분에 시장 상황이 개선될 때 거래량 반등을 활용할 수 있는 입지를 확보했습니다. 앞으로 글로벌 자본시장 투자 세일즈, 부채 및 주식 자문 파이프라인은 거래 확산이 주춤하면서 작년 이맘때에 비해 10% 중반 감소했습니다. 올해 남은 기간 동안의 매출 성장 규모와 속도는 크리스천이 설명한 딜 타이밍과 클로징 비율에 영향을 미치는 요인에 따라 크게 영향을 받을 것입니다. 업무 역동성 다음으로 이동합니다. 9%의 수수료 수익 성장은 지속적인 강세와 프로젝트 관리가 주도했습니다. 프로젝트 관리 수수료 수익이 8% 증가한 것은 영국, 중동 및 북아프리카, 이탈리아, 동남아시아의 지속적인 수요에 힘입은 결과입니다. 1년 전과 성장률을 비교하는 것이 더 어려워졌지만, 올해 초에 확보한 신규 글로벌 고객사의 기여도가 증가하기 시작하면서 작업장 관리 수수료 매출 성장률은 2분기 2%에서 이번 분기 5%로 가속화되었습니다. 포트폴리오 서비스의 수수료 수익 21% 성장은 주로 오랜 고객사로부터의 의미 있는 거래 한 건에 기인합니다. 이 거래를 제외하면 포트폴리오 서비스는 특히 미주 지역의 리스 활동 둔화로 인해 계속해서 부정적인 영향을 받고 있습니다. 워크 다이내믹스 조정 EBITDA 마진의 개선은 주로 지속적인 비용 관리와 함께 특히 포트폴리오 서비스 부문의 매출 성장에 기인한 것입니다. 기업 부동산의 전문적 관리에 대한 수요가 증가함에 따라 향후 몇 년 동안 이 부문의 성장과 마진 궤적에 대해 낙관적인 전망을 유지합니다. 전반적으로 견고한 신규 매출 추세와 강력한 계약 갱신 및 확장률이 지속되고 있습니다. 올해 초에 확보한 포춘 100대 기업의 신규 업무공간 관리 계약에 따른 매출은 올해 남은 기간 동안 계속 증가하여 2024년까지 견고한 모멘텀을 뒷받침할 것입니다. 경기 둔화로 인해 프로젝트 관리의 단기 모멘텀이 약화될 수 있지만, 우리는 추가 수주를 확보하는 데 집중하고 있습니다. JLL 테크놀로지스로 전환. 기존 기업 고객 수요에 힘입어 수수료 수익이 5% 성장했으며, 이는 2022년 3분기 전년 동기 대비 28%의 유기적 성장률에 힘입은 것입니다. 경제 불확실성이 높아지면서 신규 고객 활동과 기존 고객 확장의 성장이 둔화되었습니다. JLL 테크놀로지의 대부분 반복되는 매출 기반에 대한 유지율은 계속해서 강세를 보이고 있습니다. 기술 솔루션 및 서비스 부문에서 상당한 성장 기회가 있지만, 부문별 수익성이 여전히 최우선 과제이며, 매출 성장과 수익성 간의 균형을 맞추기 위해 시장 진출 접근 방식을 정기적으로 조정하고 있습니다. 이월 이자를 제외한 JLL 테크놀로지의 수수료 기반 운영 비용은 전년 동기 대비 감소했으며 성과 기반 인센티브 보상에서 약 500만 달러가 감소했습니다. 수수료 수익 증가와 운영 효율성 증가의 조합으로 JLL 테크놀로지의 조정 EBITDA 마진이 개선되었으며, 이는 이월이자 순 자본 손실 300만 달러의 부정적 변화로 인해 부분적으로 상쇄되었습니다. 라살의 자문 수수료 수익은 2% 감소했는데, 이는 주로 최근 관리 자산의 가치 하락의 영향에 따른 것입니다. 외환 변동이 없었다면, 평가액 감소가 전년 동기 대비 관리 자산 3% 감소의 거의 대부분을 차지했습니다. 변화하는 시장 환경으로 인해 신규 자본 배치는 계속 감소하고 있으며, 이로 인해 거래 수익도 감소하고 있습니다. 이번 분기에는 인센티브 수수료가 발생하지 않았으며, 이는 전년 동기 1,200만 달러에 비해 크게 감소한 수치입니다. 인센티브 수수료는 처분 타이밍과 자산 성과에 따라 달라집니다. 자산 평가 조정으로 인해 전년 동기 대비 800만 달러의 주식 손실이 증가했습니다. 라살의 조정 EBITDA 마진 감소는 주로 주식 손실 증가와 인센티브 수수료 부족으로 인한 것이며, 전년도 퇴직 비용이 없었던 것이 부분적으로 상쇄되었습니다. 잉여 현금 흐름으로 전환. 이번 분기의 순유입 현금은 2억 7,600만 달러로 전년 동기 대비 약 1억 8,800만 달러 증가했습니다. 매출채권, 수수료 지급액 감소, 현금세 납부액 증가로 인한 현금 유입 증가로 순운전자본이 개선되어 영업활동현금흐름이 감소한 것을 상쇄했습니다. 수익 창출 현금 감소는 주로 자본 시장 및 시장 자문 사업 실적의 감소에 기인합니다. 우리는 현금 흐름 전환을 최우선 과제로 삼고 운전 자본 효율성에 계속 집중하고 있습니다. 대차대조표와 자본 배분을 살펴보겠습니다. 3분기 말 현재 당사의 유동성 포지션은 미인출 신용 시설 한도 17억 달러를 포함하여 총 21억 달러로 견고하게 유지되고 있습니다. 9월 30일 기준 순차입금은 전년 동기 1.1배에서 2.2배로 증가했으며, 이는 주로 잉여현금흐름 감소와 지난 12개월 동안의 비현금성 자본 손실의 부정적인 영향에 기인합니다. 주식 손실은 3분기 순 레버리지 비율에 0.3배의 부정적인 영향을 미쳤습니다. 당사는 단기적으로 대차대조표를 디레버리징하는 동시에 성장 이니셔티브와 자사주 재매입에 자본을 선별적으로 배치하는 데 우선순위를 두고 있습니다. 3분기 말 기준 고정금리 차입금은 미결제 부채의 20% 미만을 차지했습니다. 당사는 단기적으로 부채 믹스를 재조정하고, 기존 만기를 단축하며, 자본 출처를 다각화하는 데 주력하고 있습니다. 3분기에 2천만 달러의 주식을 재매입했으며, 올해 주식 보상 희석을 상쇄할 수 있는 충분한 주식을 재매입할 계획입니다. 순차입금 비율이 목표 범위인 0배에서 2배의 상단에 머무는 한, 자사주 매입 규모는 크지 않을 것으로 예상됩니다. 향후 자사주 매입 규모는 비즈니스 성과, 특히 현금 창출과 거시경제 전망에 따라 달라질 것입니다. 2023년 9월 30일 현재 약 11억 달러의 자사주 매입 권한이 남아 있습니다. 2023년 연간 재무 전망과 관련하여 크리스천이 언급한 요인으로 인해 리스 및 자본 시장 활동이 이전에 예상했던 것보다 더 오래 억제되었습니다. 리스 및 투자 판매 부채 및 주식 자문 비즈니스의 성장 둔화를 고려할 때, 2023년 연간 조정 EBITDA 마진(자기자본 수익 제외)은 약 12%에 이를 것으로 예상됩니다. 지분 손실을 포함하면 마진은 더 낮아질 것입니다. 시장 회복의 시기와 속도를 예측하기는 어렵지만, 우리는 미래 기회를 포착하고 운영 레버리지를 높이기 위해 플랫폼을 지속적으로 강화하여 비즈니스의 가치 창출 전망에 대한 확신을 가지고 있습니다. 크리스티안, 다시 말씀해 주세요.
크리스티안 울브리치입니다: 감사합니다, Karen. 앞으로 부동산 시장 상황은 금리 변동성과 통상적인 금리보다 넓은 매도호가 스프레드로 인해 불확실성이 지속되면서 여전히 어려운 상황입니다. 최근의 금리 상승은 아직 부동산 가치에 반영되지 않았으며 거래량이 눈에 띄게 회복되기까지는 추가 하락이 필요할 것입니다. 기업들이 양질의 오피스 공간을 업그레이드하고 임대하는 강력한 추세로 인해 지난 몇 분기 동안 논의해 온 오피스 재고의 양분화가 계속될 것으로 예상합니다. 사무실 복귀 계획은 꾸준히 진행되고 있으며 지난 몇 분기 동안 미국에서는 약 300만 명의 직원이 사무실로 복귀한 것으로 추산됩니다. 대부분의 포춘 500대 기업이 3~4일 내에 사무실에 입주할 수 있게 됨에 따라 많은 고객사의 고급 빌딩에서 이미 최대 입주율이 정원에 근접했거나 정원에 근접하고 있습니다. Q&A를 시작하기 전에 재무 목표에 대한 몇 가지 추가적인 관점을 말씀드리고자 합니다. 회계연도 중에 중기 목표를 업데이트하는 것은 일반적인 관행이 아니지만, 업계가 겪고 있는 거래 활동의 장기적인 침체를 고려할 때 추가적인 색채가 필요하다고 생각합니다. 기억하시겠지만, 2025년 중기 목표를 확정할 당시에는 2023년 하반기부터 회복이 시작될 것이라는 가정을 기본으로 삼았습니다. 현재까지 파악된 바에 따르면, 2023년 또는 2024년 초에는 거래 활동이 회복될 것으로 예상하지 않습니다. 업계 전반의 거래 활동 약화로 인해 모든 중기 목표를 달성하는 일정을 2025년 이후로 연장하게 되었습니다. 저희는 더욱 다각화되고 탄력적인 플랫폼을 구축했으며, 수수료 수익 목표인 100억~110억 달러를 달성하기 전에 중기 조정 EBITDA 마진 목표인 16%~19%에 도달할 것으로 예상하고 있습니다. 저희는 비용을 절감하고 효율성을 개선하기 위해 운영 모델을 지속적으로 발전시키고 있습니다. 이미 비즈니스에서 제거한 비용과 향후 효율화 기회를 고려할 때, 중기적으로 마진을 확대할 수 있는 위치에 있습니다. 또한, 지난 몇 년 동안 비즈니스 믹스를 다각화하기 위해 투자한 탄력적인 사업 부문이 현재의 거래 활동 둔화 기간 동안 안정적인 수익 공간을 지속적으로 제공함에 따라 그 결실이 나타나고 있습니다. 마지막으로, 어려운 시장 환경 속에서 전 세계 고객에게 서비스를 제공하고 불확실성을 극복할 수 있도록 도와준 전 세계 직원들의 노고와 회복력, 헌신에 다시 한 번 감사의 말씀을 전합니다. 운영자, Q&A 프로세스에 대해 설명해 주세요.
운영자: 감사합니다. [운영자 안내] 첫 번째 질문은 JP Morgan의 앤서니 파올론(Anthony Paolone)님의 질문입니다. 계속해 주세요.
앤서니 파올론입니다: 좋아요. 감사합니다. 카렌의 첫 번째 질문입니다. 여러분 모두 많은 비용 절감 이니셔티브를 실행한 것으로 알고 있습니다. 올해와 비교하여 2024년 전체에 미칠 영향에 대한 괄호 안에 어떤 의미가 있는지 설명해 주시겠어요?
카렌 브레넌입니다: 네, 좋은 아침입니다. 다시 한 번 말씀드리자면, 앞서 런율 기준으로 총 2억 1,000만 달러를 발표했으며, 올해에는 1억 7,000만 달러였습니다. 따라서 2023년에서 2024년으로 넘어가는 경우 4천만 달러가 추가됩니다.
앤서니 파올론: 그렇군요. 잘됐네요. 그리고 자본 시장의 수주잔고가 전년 대비 10% 중반 정도 감소했다고 말씀하셨는데, 실제로는 꽤 양호한 것으로 보입니다. 이를 긍정적으로 생각하시나요, 아니면 억눌린 수요가 있다고 보시나요, 아니면 어떻게 생각해야 할까요, 아니면 일부가 회복되고 해소되기 시작하려면 어떤 일이 일어나야 한다고 생각하시나요?
크리스찬 울브리치: 실제로 백로그는 여전히 비교적 양호하지만 투자자들은 여전히 거래를 주저하고 있습니다. 따라서 전환 시기가 이전보다 훨씬 빨라지고 있습니다. 그리고 지난 몇 주 동안의 금리 추이를 보면, 이는 또 다른 중요한 급등이었으며 가격 조정이 뒤따라야 합니다. 따라서 먼저 현재 금리 환경에 맞게 가격이 조정되는지 확인해야 합니다. 이 작업이 완료되면 더 많은 거래가 다시 들어오고 백로그 중 일부가 실제 수익으로 전환되는 것을 볼 수 있을 것입니다.
앤서니 파올론: 그렇군요. 그리고 마지막으로 라살에 대한 질문인데, 이번 분기에는 인센티브 수수료가 없으셨고, 제가 알기로는 물건을 팔고 있고 자산 가치도 영향을 미치는 것으로 알고 있는데, 향후 몇 년을 생각했을 때 자산 가치가 약간 감소했다면 다른 빈티지 투자가 진행되는 것을 보려면 몇 년을 기다려야 할까요, 아니면 여전히 존재하는 내장 프로모션처럼 일부 물건이 팔리는 것을 보면 인센티브 가능성이 여전히 있다고 생각하시나요?
카렌 브레넌: 네. 따라서 현재 시장 상황과 예측에 따르면 인센티브 수수료는 향후 몇 년 동안 과거 범위의 하단에서 유지될 것으로 예상됩니다. 참고로 과거 인센티브 수수료의 범위는 최저 4천만 달러에서 최고 2억 1천만 달러였습니다. 하지만 그 이후에는 지적하신 대로 매력적인 빈티지 시기에 투자하는 것이기 때문에 그 자금이 투자되고 어느 정도 실현되면 그 이후에는 더 강한 상승세를 보일 것으로 예상됩니다.
앤서니 파올론: 알겠습니다. 감사합니다.
운영자: 다음 질문은 스티븐 셸던 님과 윌리엄 블레어 님의 질문입니다. 계속해 주세요.
스티븐 쉘든: 안녕하세요. 감사합니다. Work Dynamics의 매출과 수익이 전분기 대비 증가세를 보이고 있어 매우 기쁩니다. 4분기를 생각하면서 대형 계약 수주가 계속 증가하고 있다고 말씀하셨던 것 같은데요. 그렇다면 4분기에도 매출과 이익이 전분기 대비 증가할 것으로 예상하시나요? 그리고 일반적으로 가시성과 안정성이 더 높아지는 2024년에 대해 어떻게 생각하시나요?
크리스찬 울브리치: Work Dynamics 비즈니스의 장기적인 전망에 대해 매우 만족하고 있다는 점은 일관되게 말씀드리고 있습니다. 실제로 올해 상반기의 수주율은 이례적으로 높았으며, 이러한 계약을 동원하기 시작했습니다. 이제 막 동원 단계가 시작되었으며 4분기에도 계속되어 내년 1분기로 넘어갈 것입니다. 따라서 내년 비즈니스에 대한 전망도 마찬가지로 긍정적이어서 앞서 말씀드린 대로 탑라인 성장이 예상되며, 일부 분기에는 한 자릿수 후반에서 두 자릿수 초반까지 성장할 수도 있을 것으로 예상합니다.
스티븐 셸던: 네, 알겠습니다. 도움이 되네요. 그리고 리스 측면에서 대형 거래에 대한 의사 결정을 지연시키는 주요 오버행과 지난 6개월에서 9개월 동안 어떻게 변화했는지 좀 더 자세히 설명해 주시겠습니까? 그 기간 동안 주요 요인 중 더 무겁거나 가벼운 역풍이 된 것이 있습니까? 예를 들어 사무실 복귀 활동이 점진적으로 회복되고 있다고 말씀하시는 것 같습니다. 그렇다면 역풍이나 불확실성의 영역이 줄어들고 있는 것일 수도 있는데, 활동을 밀어내는 더 큰 돌출 요소는 무엇인가요?
카렌 브레넌: 네. 거시 환경과 지정학적 사건의 불확실성으로 인해 이러한 큰 결정이 보류되고 있습니다. 그리고 그 반대급부로 말씀하신 것처럼 미국에서 최고치를 경신하고 있는 직장 복귀 모멘텀이 계속되고 있으며, 다시 한 번 말씀드리지만 미국은 다른 나라에 비해 경제 성장률이 뒤처지고 있습니다. 따라서 이 두 가지 요인이 작용하고 있습니다. 이번 분기에 마이너스 순 흡수가 있었다고 지적했지만, 새로운 공간 요구사항이 증가하고 있습니다. 따라서 사람들은 더 많은 공간을 찾고 있으며 현재 환경에서 이러한 요구가 언제 충족될지는 타이밍의 문제일 뿐입니다.
스티븐 쉘든: 네, 알겠습니다. 감사합니다.
운영자: 다음 질문은 스티븐 쉘든 씨(죄송합니다만, 씨티의 마이클 그리핀 씨)의 전화입니다. 질문하실 수 있습니다.
마이클 그리핀입니다: 좋아요. 감사합니다. 자본 시장 활동과 관련된 질문입니다. 거래 중인 자산의 경우 매수자 풀이 어느 정도인지, 매도-매수 스프레드가 어느 정도인지, 좁혀졌는지, 넓혀졌는지 등 도움이 될 만한 정보를 알려주실 수 있을까요?
크리스찬 울브리치: 네. 지난 몇 분기 동안 한 가지 분명한 것은 가장 적극적인 매수자는 개인 매수자, 즉 이번 기회를 뛰어난 자산을 확보할 수 있는 좋은 기회로 보고 시장에 진입하는 고액 순자산가들이었습니다. 스프레드에 대한 질문입니다. 금리가 다소 안정될 때마다 스프레드가 좁아지기 시작하고 지난 4주 동안 보았던 것처럼 지정학적 긴장이 고조되거나 다시 소음이 발생하면 스프레드가 즉시 다시 확대되는 등 변동성이 매우 컸습니다. 따라서 지난 몇 분기 동안 이러한 현상이 일관되지 않았습니다. 따라서 이제 연준이 두 번째로 움직이지 않으면서 앞으로 몇 주에서 연말까지 자본 시장 비즈니스 스프레드가 다시 좁혀지기를 바랍니다.
마이클 그리핀입니다: 고마워요. 도움이 되네요. 그리고 오늘날의 환경에서 볼 수 있는 외부 성장 M&A 기회에 대해 기업 성장과 자사주 매입의 맥락에서 어떻게 평가하고 계신가요, 주식 기반이 다소 축소된 것으로 볼 수 있습니다.
크리스찬 울브리치: 그렇죠. 지난 몇 번의 통화에서 말씀드린 내용을 거의 반복해야 할 것 같습니다. 저희는 잠재적인 M&A 거래를 정기적으로 검토하고 있지만, 무엇보다도 사모 시장의 밸류에이션이 여전히 너무 높다고 판단하고 있습니다. 그리고 우리는 전략적 목표와 현금의 대체 사용 및 말씀하신대로 자사주 매입을 포함하여 주가가 어디에 있는지 알 수 있고 지금까지 우리는 M&A 측면에서 그다지 적극적이지 않았습니다. 기존 서비스에 큰 공백이나 공백이 없기 때문에 큰 걱정거리가 아니며, 따라서 이러한 상황에 대해 매우 느긋하게 대처하고 있습니다.
마이클 그리핀: 잘됐네요. 감사합니다.
운영자: 운영자: [운영자 안내] 다음 질문은 KBW의 제이드 라흐마니 님의 질문입니다.
제이드 라흐마니: 감사합니다. 2025년 또는 중기 목표에 대해 질문하고 싶습니다. 수수료 수익 목표에 M&A가 포함되나요? 그리고 그 기여도를 백분율이나 금액으로 수치화할 수 있나요?
카렌 브레넌: 중요한 M&A는 포함되지 않았고, 약간의 인수합병이 포함될 것으로 예상됩니다.
제이드 라흐마니입니다: 감사합니다. 마진 목표를 16~19%로 잡았을 때 가장 큰 동종업체는 약 13%입니다. 그리고 비즈니스 믹스를 보면 대체로 캐피털 마켓은 약 20~25%, JLL이 인수한 HFF는 그 이상, 리스는 10대 중반에서 후반, 자산 관리는 10% 미만, 점유자 아웃소싱은 명칭은 다르지만 10%에서 12% 정도, 그리고 라살은 분명히 고마진 비즈니스입니다. 그래서 16~19%에 도달하기 위해 가중 평균을 내면 그보다 더 낮아집니다. 누락된 부분이 정말 라살과 가치 평가에 따른 지분 수익일 가능성이 가장 높은 건가요, 죄송합니다, JLL 테크놀로지스인가요?
크리스찬 울브리치입니다: 아니요. 방금 말씀하신 것만큼 간단하지 않다고 생각합니다. 우리는 지난 몇 년 동안 일관되게 매출 성장보다 마진을 선호해 왔습니다. 물론 전반적인 시장 환경으로 인해 그 성과가 즉시 가시화되지는 않았지만, 플랫폼의 기본 수익성은 계속 성장해 왔으며 이번 분기에도 그 성과가 입증되었다고 생각합니다. 따라서 저희는 실적이 저조한 시장에서 벗어나고 실적이 저조한 비즈니스를 폐쇄해 왔습니다. 이것이 한 가지 측면입니다. 또 다른 측면은 워크 다이내믹스 비즈니스가 우리가 예측한 대로 매년 꾸준히 마진을 늘리고 있으며, 이러한 현상이 계속되고 있다는 점입니다. 따라서 전체 수익성에 상당히 큰 영향을 미치던 것이 마진이 높은 트랜잭션 비즈니스에 비해 훨씬 덜 영향을 미치고 있습니다. 따라서 반복적인 수익원이 과거와 마찬가지로 수익성이 높아지고 있습니다. 그리고 트랜잭션 비즈니스가 조금 더 순풍을 타면 우리가 제시했던 마진 목표에 다시 도달할 수 있을 것입니다.
제이드 라흐마니입니다: 감사합니다. 좀 더 자세히 살펴봐야겠습니다. 마지막으로 2024년에 대해 대략적으로 말씀해 주실 수 있는 매개변수가 있나요? 수수료 수익 증가율이 플러스가 될 것으로 예상하시나요? 내년에 수익과 조정 EBITDA가 플러스가 될 것으로 예상하시나요?
크리스찬 울브리치: 2024년에 세상이 어떻게 될지 예측할 수 있다면 정말 도움이 될 것 같습니다. 지난 몇 달 동안의 혼란을 예측하지는 못했지만, 저희는 매우 낙관적으로 전망하고 있습니다. 저희는 모든 상황에 대비하고 있습니다. 앞서 언급했듯이 시장이 회복될 경우 다시 채용해야 할 인력을 해고하지 않았습니다. 따라서 JLL은 시장 환경의 개선에 대비하고 있으므로 어느 정도 성장이 있을 것으로 예상되지만 그 성장의 규모를 예측하지는 않겠습니다.
제이드 라흐마니입니다: 감사합니다.
운영자: 더 이상 질문이 없습니다. Christian Ulbrich의 마무리 발언을 위해 다시 통화를 넘기겠습니다.
크리스찬 울브리치입니다: 감사합니다, 교환원님. 더 이상 질문이 없으시면 오늘의 통화를 종료하겠습니다. JLL 팀 전체를 대표하여 오늘 통화에 참여해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 4분기에 다시 여러분과 이야기를 나눌 수 있기를 기대하겠습니다.
교환원입니다: 감사합니다. 이것으로 오늘의 컨퍼런스 콜을 마치겠습니다. 이제 연결을 끊으셔도 됩니다.
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