는 2023년 3분기 실적 컨퍼런스콜을 개최하여 투자 전략을 설명하고 CFO인 David Bryant의 은퇴를 발표했습니다. 이 회사는 해당 분기에 신규 투자가 없었으며 대출 상환액은 총 5,340만 달러, 순 자금 약정액은 810만 달러로 보고했습니다. ACRES의 상업용 부동산 대출 포트폴리오는 19억 달러에 달하며 2023년까지 20억~23억 달러의 투자 포트폴리오를 유지할 것으로 예상됩니다. 또한 부동산 투자로 수익을 창출하고 잠재적 수익을 대출 포트폴리오에 재투자할 계획도 밝혔습니다.
이번 컨퍼런스 콜의 주요 내용은 다음과 같습니다:
- ACRES는 포트폴리오 액면가의 8.4%에 해당하는 4 또는 5등급 대출 8건을 보고했습니다. 가중 평균 위험 등급이 2.4에서 2.6으로 증가 - 분기 중 보통주에 배당 가능한 회사의 GAAP 순이익은 290만 달러, 주당 GAAP 장부 가치는 25.07달러 - 분기 말 가용 유동성은 1억 4,000만 달러였습니다. 2023년 GAAP 주당순이익은 0.25~0.55달러, 4분기 주당순이익은 0.50~0.60달러로 예상 - ACRES는 데이비드 브라이언트 최고재무책임자(CFO)의 은퇴를 발표하고 엘드론 블랙웰이 그 역할을 맡게 됨 - 회사는 2024년 담보부 대출(CLO) 가능성을 검토 중이며 부실 자산을 인수할 계획이 없음 - ACRES는 기존 자산을 수익화하여 장부가치를 높이고 대출 포트폴리오에 재투자할 계획임.
또한 CLO 및 잠재적 인수에 대한 계획에 대해서도 논의했습니다. FL1의 재투자 기간은 종료되었으며 FL2의 재투자 기간은 이번 분기 말에 종료 될 것이라고 밝혔다. ACRES는 담보물이 만기일보다 빨리 지급될 경우 2024년 또는 그 이전에 또 다른 CLO를 발행할 계획입니다. 회사는 시장 개방에 고무되어 있으며 은행들과 접촉하고 있습니다.
인수와 관련하여 ACRES는 이월결손금을 활용하기 위해 부동산을 인수했지만 현재는 조건부 부동산을 인수할 계획이 없다고 밝혔습니다. 대신 자산을 수익화하여 장부 가치를 높이고 자본을 대출 장부에 다시 배치하여 10% 중반의 자기자본수익률(ROE)을 목표로 하고 있습니다. 장부가치가 적정 수준에 도달했다고 판단되면 배당금을 지급할 계획입니다.
InvestingPro 인사이트
InvestingPro의 실시간 데이터와 팁을 바탕으로 ACRES Commercial Realty Corp에 대해 고려해야 할 몇 가지 주요 통찰력은 다음과 같습니다.
InvestingPro 데이터에 따르면 ACRES의 시가 총액은 $ 62.58M입니다. 주가수익비율이 -7.91로 마이너스임에도 불구하고 이 회사는 0.13의 낮은 주가/장부 배수로 거래되고 있어 가치투자자들이 관심을 가질 수 있습니다. 회사의 매출 성장은 2023 년 2 분기 현재 지난 12 개월 동안 3.68 %의 비율로 가속화되고 있습니다.
InvestingPro의 팁에 따르면 ACRES의 경영진은 공격적으로 주식을 매입하고 있으며 이는 종종 회사의 미래에 대한 자신감을 나타냅니다. 또한 회사의 유동 자산이 단기 부채를 초과하여 강력한 재무 상태를 나타냅니다.
그러나 회사의 주가 변동이 매우 변동성이 크며 지난 3개월 동안 주가가 크게 하락했다는 점도 유의해야 합니다. 또한 이 회사는 지난 12개월 동안 수익을 내지 못했습니다.
더 자세한 인사이트와 팁에 관심이 있는 투자자는 인베스팅프로 플랫폼에서 10가지 이상의 추가 지표와 팁을 확인할 수 있습니다.
전체 성적표 - ACR 2023년 3분기:
운영자: 안녕하세요, 신사 숙녀 여러분, 2023 년 3 분기 ACRES Commercial Realty Corp. 수익 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. [운영자 안내] 다시 한 번 말씀드리지만, 이 통화는 녹음 중입니다. 이제 오늘 컨퍼런스의 진행자 인 최고 법률 책임자 인 Jaclyn Jesberger를 소개하겠습니다. 시작해도 좋습니다.
재클린 제스버거입니다: 좋은 아침입니다. 컨퍼런스에 참여해 주셔서 감사합니다. 2023년 3분기 수익 프레젠테이션을 웹사이트에 게시했다는 점을 강조하고 싶습니다. 이 프레젠테이션에는 회사의 분기별 실적에 대한 요약 및 자세한 정보가 포함되어 있습니다. 시작하기 전에 이 컨퍼런스 콜에서 언급된 특정 진술은 과거 정보를 기반으로 하지 않으며 미래예측진술에 해당할 수 있다는 점을 알려드리고자 합니다. 이 컨퍼런스콜에서 사용되는 '믿는다', '예상한다', '기대한다' 및 이와 유사한 표현은 미래예측진술을 식별하기 위한 것입니다. 회사는 이러한 미래예측진술이 합리적인 가정에 근거한 것이라고 믿지만, 이러한 진술은 경영진의 현재 기대와 신념을 기반으로 하며 실제 결과가 미래예측진술에 포함된 것과 실질적으로 다를 수 있는 여러 추세, 위험 및 불확실성의 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 위험과 불확실성은 8-K, 10-Q 및 10-K 양식의 보고서, 특히 10-K 양식의 위험 요소 섹션을 포함하여 SEC에 제출된 회사의 보고서에서 논의됩니다. 청취자는 본 문서의 날짜를 기준으로 한 이러한 미래예측진술에 과도하게 의존하지 않도록 주의하시기 바랍니다. 회사는 이러한 미래예측진술을 업데이트할 의무가 없습니다. 또한 이 콘퍼런스 콜에서는 특정 비일반회계기준 재무지표가 논의될 수 있습니다. 이 정보에 대한 당사의 발표는 GAAP에 따라 제시된 재무 정보를 단독으로 고려하거나 대체하기 위한 것이 아닙니다. 비일반회계기준 재무지표와 일반회계원칙에 따라 작성된 가장 비교 가능한 지표의 조정은 지난 분기 실적 발표에 포함되어 있습니다. 오늘 컨퍼런스 콜에는 사장 겸 CEO인 마크 포겔과 ACR의 최고재무책임자(CFO)인 데이브 브라이언트가 함께했습니다. 또한 ACR의 앤드류 펜트리스 회장도 질의응답에 참여합니다. 이제 마크에게 통화를 넘기겠습니다.
마크 포겔: 안녕하세요, 여러분, 통화해 주셔서 감사합니다. 오늘은 제가 대출 시작, 부동산 투자 및 투자 포트폴리오의 건전성에 대한 개요를 말씀드리고, 데이브 브라이언트가 3분기 재무제표, 유동성 상태, 장부 가치 및 영업 실적에 대해 설명하겠습니다. 물론 준비된 발언이 끝나면 여러분의 질문을 기다리겠습니다. ACRES 팀은 양질의 투자를 선별하고 포트폴리오를 적극적으로 관리하며 주주를 위한 수익과 장부가치를 높이는 데 지속적으로 집중함으로써 사업 계획을 지속적으로 실행하고 있습니다. 이러한 사업 계획에 따라 이번 분기에는 신규 투자를 진행하지 않기로 결정했습니다. 이 기간 동안 대출 상환액은 5,340만 달러, 순 자금 약정액은 810만 달러로 포트폴리오에 4,530만 달러의 순 감소가 발생했습니다. 19억 달러 규모의 상업용 부동산 대출 포트폴리오에서 변동금리 대출의 가중평균 스프레드는 현재 1개월 기준금리 대비 3.91%입니다. 우리는 2023년까지 20억~23억 달러의 대출 장부와 부동산을 포함한 상업용 부동산 투자 포트폴리오를 유지할 것으로 예상합니다. 이 포트폴리오는 건전하고 일관된 언더라이팅과 선제적인 자산 관리를 통해 일반적으로 지속적으로 성과를 거두고 있습니다. 회사는 75개의 개별 투자 건에 걸쳐 19억 달러의 상업용 부동산 대출로 분기를 마감했습니다. 9월 30일 현재 4등급 또는 5등급 대출은 8건이었으며, 이는 포트폴리오 액면가의 8.4%를 차지했습니다. 이 대출 중 5개는 6월 30일에도 4 또는 5등급이었습니다. 이 8건의 대출에는 계약상 지불이 현재 진행되지 않은 5건의 대출이 포함되어 있으며, 이 중 3건은 6월 30일에도 계약상 지불이 현재 진행되지 않았습니다. 또한 가중 평균 위험 등급은 6월 30일의 2.4에서 9월 30일의 2.6으로 증가했습니다. 이러한 가중평균 위험 등급의 증가는 일부 부동산이 인수한 사업 계획의 이행 및/또는 자본 시장 상황이 다소 뒤처진 데 기인합니다. 당사는 향후 수익을 창출할 것으로 예상되는 여러 부동산 투자를 계속 관리하고 있습니다. 이러한 예상 이익은 NOL 이월로 상쇄될 것이며, 당사는 자본을 유지하고 잠재적 이익을 대출 포트폴리오에 재투자할 것으로 예상합니다. 요약하면, ACRES 팀은 부동산 투자를 포함한 투자 포트폴리오의 품질과 개선된 대차대조표 프로필, 향후 신규 대출 및 자본 가치 상승에 대한 전망에 만족하고 있습니다. 이번 분기에는 개편된 디자인, 확장된 재무 하이라이트, CECL 및 위험 등급 공시가 포함된 업데이트된 수익 프레젠테이션을 발표했습니다. 새로운 수익 프레젠테이션을 통해 트위터의 재무 상태를 보다 효과적으로 전달할 수 있을 것으로 기대합니다. 이번 개편된 프레젠테이션이 마음에 드셨기를 바랍니다. 이제 ACR의 CFO인 데이브 브라이언트가 3분기 재무 제표와 영업 실적에 대해 설명해 드리겠습니다.
데이브 브라이언트: 안녕하세요. 3분기에 보통주에 배당 가능한 GAAP 순이익은 290만 달러 또는 주당 0.33달러였습니다. 순이익에 포함된 CECL 준비금 증가분은 2분기의 CECL 준비금 270만 달러에 비해 200만 달러 또는 주당 0.23달러입니다. 2분기에는 일반 준비금 증가액 180만 달러와 시카고에 있는 사무실 부동산에 대한 압류 대신 증서를 받음에 따라 94만 8,000달러의 상각이 발생한 반면, 이번 분기 CECL 준비금은 일반 준비금 증가액으로만 구성됩니다. 3분기 일반 CECL 준비금의 증가는 주로 상업용 부동산 시장의 현재 거시경제 전망에 대한 지속적인 불확실성으로 인해 차입업체의 사업 계획, 실행 및 일반 시장 유동성에 영향을 미친 일반 포트폴리오 신용 위험의 모델링된 증가에 기인합니다. 9월 30일 현재 총 대손충당금은 2760만 달러로 액면가 19억 달러 대출 포트폴리오의 1.43%(143베이시스포인트)에 해당하며, 특정 대손충당금 470만 달러와 일반 대손충당금 2290만 달러로 구성됩니다. 3분기 EAD는 주당 0.73달러로 2분기의 주당 0.60달러에 비해 양호한 실적을 기록했습니다. 9월 30일의 GAAP 장부가액은 25.07달러로 6월 30일의 24.50달러에 비해 증가했습니다. 9월 30일 현재 가용 유동성은 1억 4,400만 달러로, 이는 무제한 현금 6,400만 달러, 무차입 자산에 대한 예상 자금 조달액 500만 달러, CRE 증권화 1건에 대한 재투자 현금 3,500만 달러로 구성됩니다. 일반회계기준(GAAP) 부채 대 자본 레버리지 비율은 9월 30일 현재 3.9배로 안정적으로 유지되고 있습니다. 차입금 레버리지 비율도 9월 30일 현재 1.2배로 안정적으로 유지되고 있습니다. 부동산 투자의 성과로 전환. 부동산 투자로 인한 순손실은 2분기의 160만 달러에서 3분기에는 40만 달러로 감소했습니다. 이러한 감소는 주로 2분기에 압류 대신 증서를 통해 취득한 자산에 대한 재산세 체납액 100만 달러가 발생했기 때문입니다. 3분기 부동산 운영 손실에는 약 93만 달러의 비현금 감가상각 및 상각이 포함되었습니다. G&A를 중심으로 보면, 3분기 220만 달러의 비용과 2분기 230만 달러의 비용은 분기별 G&A의 계절적 비수기를 반영합니다. 연간 판관비 예상치는 변동이 없습니다. 자사주 매입과 관련하여, 3분기에는 자사주 매입 계획 중 72만 7,000달러를 사용하여 9월 30일 주당 장부가 대비 약 65% 할인된 가격으로 8만 3,000주를 상환했습니다. 3분기 말 기준 이사회 승인 프로그램에 약 450만 달러가 남아 있었습니다. 현재 2023년 회계연도의 GAAP 주당순이익은 0.25달러에서 0.55달러 범위로 예상되며, 이는 2023년 연말의 CECL 대출 준비금 규모에 따라 크게 달라집니다. EAD의 경우, 2023년 4분기 주당 0.50~0.60달러 범위로 예상되며, 2023년 연말에는 주당 2.35~2.45달러가 될 것으로 예상합니다. 현금 배당으로 지급될 경우 이는 9월 30일 기준 장부가의 9~10%에 해당하며, 이는 동종업계와 거의 비슷한 수준입니다. 이제 앤드류 펜트레스에게 마무리 발언을 부탁드리겠습니다.
앤드류 펜트리스입니다: 고마워요, 데이브. 여러분, 좋은 아침입니다. 이번 분기를 요약하는 일반적인 논평 대신, 어젯밤에 보고와 8-K를 통해 발표했던 내용, 즉 ACRES와 그 이전 사명에서 CFO를 맡았던 데이비드 브라이언트가 은퇴를 발표했다는 소식에 대해 잠시 말씀드리고자 합니다. 그는 개인적인 이니셔티브를 더 많이 수행하기 위해 자리를 옮길 예정이지만, 우리는 그를 너무 쉽게 보내지 않을 것입니다. 최선을 다해 ACRES와 함께할 수 있도록 할 것입니다. 또한 이번 발표에서 최고 재무 책임자 역할을 맡게 될 Eldron Blackwell을 소개해드리고 싶습니다. 엘드론, 모두에게 인사하시겠어요?
엘드론 블랙웰입니다: 안녕하세요, 여러분.
앤드류 펜트리스입니다: 엘드론은 데이브와 수년 동안 함께 일해 왔기 때문에 매우 순조로운 전환이 될 것이며, 저희는 엘드론과 투자자 그룹을 환영하게 되어 매우 기쁩니다. 이제 Dave에게 이 자리를 넘기겠습니다. 그가 몇 가지 하고 싶은 말이 있다는 것을 알고 있습니다. 하지만 개인적으로도 데이브와 함께 일하게 되어 기뻤습니다. ACRES의 우리 모두는 그가 새로운 이니셔티브에서 잘 되기를 기원할 것입니다. 그리고 모든 이해관계자, 주주, 채권자 및 ACRES 시스템의 다른 모든 분들도 여러분의 시간과 에너지에 감사하고 있다는 것을 알고 있습니다. 감사합니다.
데이브 브라이언트: 고마워요, 앤드류. CFO로서 ACRES에서의 경력이 거의 끝나가는 지금, 전략을 실행하고 장부 가치를 높이며 주주들에게 높은 수익을 제공할 수 있도록 도와준 ACRES 이사회와 ACRES Capital 파트너인 마크와 앤드류, 마티에게 감사의 말을 전하고 싶습니다. 또한 엘드론에게도 축하의 말을 전하고 싶습니다. 그는 승진할 자격이 충분합니다. 그는 CFO로서 주주들의 이익을 보호할 수 있는 좋은 위치에 있습니다. 또한 ACRES 팀 전체가 부동산 분야에서 매우 지식이 풍부하고 재능이 뛰어나다고 말씀드리고 싶습니다. 그리고 저는 ACRES 주주들이 이러한 지식을 통해 이익을 얻을 수 있을 것이라고 믿습니다. 고마워요, 앤드류. 이제 결과에 대해 궁금한 점이 있으시면 기꺼이 질문을 받겠습니다. 운영자?
운영자: 감사합니다. [운영자 안내] 첫 번째 질문은 JMP의 크리스 뮬러입니다. 계속해 주세요.
크리스 뮬러: 안녕하세요. 오늘은 스티브의 질문입니다. 질문해주셔서 감사합니다. 어려운 상업용 부동산 환경 속에서 좋은 분기를 보내신 것을 축하드립니다. 그리고 Dave의 은퇴도 축하드립니다. 그리고 엘드론에 오신 것을 환영합니다. 먼저 CLO에 대해 말씀드리고 싶었습니다. 최근에 CM REIT 중 한 곳에서 CLO가 완료되는 것을 보았습니다. 두 분의 입장에서 볼 때 CLO 시장은 어떻게 보십니까? 2024년에도 CLO가 가능할까요? 그리고 현재 보유하고 있는 CLO의 재투자 기간이 얼마나 남았는지 알려주실 수 있나요?
앤드류 펜트리스입니다: 네, 안녕하세요, 앤드류입니다. FL1의 재투자 기간은 2분기에 마감되었습니다. FL2의 재투자 기간은 이번 분기 말에 종료됩니다. 추가 CLO 계획과 관련하여 자산이 자연스럽게 상각됨에 따라 창고 라인을 늘리고 있으며, 우리가 보유한 다양한 창고 라인에 새로운 이름을 붙였습니다. 그리고 자연 상각이 진행되는 동안 어느 시점에서 계산을 하고 디레버리징 프로세스를 진행하다 보면 해당 CLO를 호출하고 다른 CLO를 발행하고 싶은 시점이 오게 됩니다. 우리는 ROE 중립을 유지하기 위해 가능한 범위 내에서 그렇게 하기를 원합니다. 그리고 시기적인 관점에서 볼 때 담보가 만기일보다 더 빨리 지급되기 시작하면 2024년 말이나 그 이전이 될 수 있다고 생각합니다. 그래서 저희 머릿속에는 그런 타임라인이 그려져 있는 것 같습니다. 시장이 열리는 것 같다는 사실에 확실히 고무되어 있습니다. 지적하신 것처럼 최근 동료 중 한 명이 거래를 완료했습니다. 그리고 저희는 집계 및 발행의 최전선에 있는 다양한 은행들과 긴밀히 연락하고 있습니다. 그래서 저희는 이에 주의를 기울이고 있습니다. 하지만 이는 시간과 ROE 관점에서 어떻게 생각하는지에 대한 우리의 계획입니다. 질문에 대한 답변이 되었나요?
크리스 뮬러입니다: 알겠습니다. 많은 도움이 되었습니다. 감사합니다. 그리고 여기 다른 질문이 하나 더 있습니다. 그래서, 여러분은 과거에 세금 손실 이월을 활용하기 위해 부동산을 구입한 적이 있습니다. 상업용 부동산에 대한 어려움을 감안할 때 조건부 부동산을 인수하거나 관심을 가질만한 기회가 있습니까? 이에 대해 어떻게 생각하시나요?
앤드류 펜트리스: 짧은 대답은 '아니오'입니다. 저희는 말씀하신 NOL을 활용하기 위해 포트폴리오에 있는 부동산을 매우 구체적으로 인수했습니다. 이제 이러한 자산이 수익을 창출하기 시작할 것으로 예상되는 시점에 이르렀고, 그 수익은 NOL을 통해 장부 가치를 높이는 데 활용될 것입니다. 그런 다음 상각 또는 이익을 통해 창출된 추가 자본을 대출 장부에 다시 투입하여 다시 10% 중반의 자기자본 수익률을 목표로 하고 있습니다. 이번 분기에는 14%보다 조금 더 나은 ROE를 달성했다고 생각합니다. 주주들에게 이러한 유형의 수익을 제공할 수 있다면 꽤 잘하고 있다고 생각합니다.
크리스 뮬러: 네, 10% 중반의 ROE에 대해 불평하는 사람은 없을 것 같습니다. 오늘 질문해 주셔서 감사드리며, 멋진 분기를 다시 한 번 축하드립니다.
앤드류 펜트리스: 감사합니다.
운영자: [운영자 안내] 다음 질문은 [식별할 수 없음]님의 질문입니다. 말씀해 주세요.
신원 미상의 분석가입니다: 전화 주셔서 감사합니다. 리츠 투자자로서 배당금을 보고 싶습니다. 언제부터 배당금을 지급할 수 있을지에 대해 말씀해 주시겠습니까?
앤드류 펜트리스: 네. 질문 감사합니다, Don. 배당금 지급 시기는 포트폴리오의 순영업손실 활용과 연계되어 있습니다. 주주 여러분과 모든 주주는 실제로 현금 배당을 받는 대신 동일한 금액의 현금이 주당 장부 가치 증가로 이어진다는 점을 인식해야 합니다. 따라서 주주로서 여러분은 동일한 수익률을 받고 있으며, 장부 가치의 증가를 통해 약간 다른 형태로 수익률을 받고 있을 뿐입니다. 하지만 장부 가치를 적절한 수준으로 끌어올렸다고 판단되는 시점이 오면 그 수익이 배당금 형태로 전환되어 주주에게 전달될 것이라는 점을 염두에 두고 있습니다.
미확인 애널리스트: 네, 감사합니다.
운영자: 더 이상 질문이 없으시므로 간담회를 마치겠습니다. 오늘 발표에 참석해 주셔서 감사합니다. 이제 모두 연결을 끊으셔도 됩니다.
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