2024년 1분기에 NNN REIT(뉴욕증권거래소: NNN)는 견고한 입주율과 성공적인 임대 활동을 강조하는 CEO Steve Horn의 발표를 통해 견고한 실적을 선보였습니다. 3,546개의 부동산으로 구성된 이 회사의 포트폴리오는 99.4%라는 인상적인 점유율을 유지했으며 신규 임대에서 임대료의 91%를 회수했습니다. 또한 NNN 리츠는 총 장부 자산 대비 순부채 비율이 41.6%, EBITDA 대비 부채 비율이 5.5배로 견고한 대차대조표를 보고했습니다.
회사의 분기 핵심 주당 현금 흐름(FFO) 실적은 주당 0.83달러로 전년 대비 3.8% 증가했습니다. 앞으로 NNN 리츠는 4억 달러에서 5억 달러에 이르는 2024년 인수 가이던스를 달성하거나 초과 달성하는 데 주력하고 있으며, 잉여 현금 흐름과 처분 수익으로 인수 자금의 상당 부분을 충당할 계획입니다.
주요 테이크아웃
- NNN 리츠는 3,546개의 부동산 포트폴리오에서 99.4%의 높은 점유율을 유지했습니다.
- 1분기에 신규 임대를 통해 임대료의 91%를 성공적으로 회수했습니다.
- 6개의 부동산을 매각하여 1,900만 달러의 수익을 올렸습니다.
- NNN은 20개의 신규 부동산에 1억 2,500만 달러를 투자하여 8%의 초기 현금 회수율을 기록했습니다.
- 회사의 분기 핵심 주당순이익은 전년 동기 대비 3.8% 증가한 주당 0.83달러로 증가했습니다.
- 임대 계약 해지 수수료 수입은 분기 중 420만 달러로 이례적으로 높았습니다.
- NNN REIT는 2024년 인수 가이던스인 4억~5억 달러를 달성하거나 초과 달성하는 것을 목표로 하고 있습니다.
- 회사의 재무상태표는 총 장부 자산 대비 순부채 비율이 41.6%, EBITDA 대비 부채 비율은 5.5배로 여전히 견고합니다.
회사 전망
- NNN 리츠는 2024년 인수 자금의 약 65%를 잉여현금흐름과 처분 수익으로 조달할 것으로 예상하고 있습니다.
- 2분기의 인수 규모는 1분기와 비슷할 것으로 예상하며, 3분기와 4분기는 거시경제 변화 가능성으로 인해 불확실성이 있을 것으로 예상합니다.
약세 하이라이트
- 임차인이 합리적인 마진을 유지하고 있지만 임대료 커버리지 수준은 약간 완화되었습니다.
- 회사는 재산 보험 비용이 임차인의 비즈니스에 미치는 영향에 대해 신중을 기하고 있습니다.
- 3분기와 4분기의 인수 규모에 대한 불확실성이 존재합니다.
- 고금리가 지속될 경우 하반기에 한도 금리가 확대될 가능성이 있습니다.
강세 하이라이트
- NNN REIT는 인수와 관련하여 다른 자본 출처와 큰 경쟁을 겪고 있지 않습니다.
- 이 회사는 강력한 리테넌트 역량을 보유하고 있으며, 프리쉬와 같은 위치는 비워질 경우 쉽게 리테넌트될 가능성이 높습니다.
- 임대 계약 해지 수수료 수입은 반복적인 추세는 아니지만 1분기에 평소보다 높았습니다.
미스
- 1분기의 높은 임대 계약 해지 수수료 수입에도 불구하고 향후에도 이러한 추세가 지속될 것으로 예상되지는 않습니다.
Q&A 하이라이트
- 회사는 일반적으로 임대 해지 수수료로 연간 약 300만 달러의 수익을 얻지만 금액은 변동될 수 있습니다.
- NNN REIT는 프리쉬, 조나, 빅 로츠, 앳 홈 스토어와 같은 관심 목록에 있는 임차인을 포함하여 어려움을 겪고 있는 임차인들과 적극적으로 협력하고 있습니다.
- 이 회사는 부채 만기와 관련하여 선택권을 가지고 있으며 장기 부채를 발행하거나 은행 한도를 사용하는 것을 고려하고 있습니다.
- 5% 중후반 금리의 10년 만기 채권을 새로 발행하는 것과 6% 미만의 금리로 미사용 은행 한도를 사용하는 것에는 큰 차이가 없습니다.
- 6월 3억 5천만 달러의 3.9% 쿠폰이 리파이낸싱 만기이며, 회사는 그 시점에 가능한 최선의 옵션을 모색하고 있습니다.
인베스팅프로 인사이트
의 1분기 실적을 고려할 때 투자자의 관점에 영향을 미칠 수 있는 추가 지표를 고려할 가치가 있습니다. 주주 수익률에 대한 회사의 노력은 34 년 연속 배당금을 인상했다는 InvestingPro 팁 중 하나에서 강조한 것처럼 배당금 신뢰성의 오랜 역사를 통해 분명합니다. 이러한 일관성은 40년 연속 배당금 지급을 유지함으로써 투자자들에게 안정적인 수입원을 제시한다는 점에서 더욱 뒷받침됩니다.
밸류에이션 관점에서 볼 때 NNN의 주가수익비율은 19.07로, 수익 대비 프리미엄을 받고 거래되고 있음을 나타냅니다. 2023년 4분기 기준 지난 12개월 동안 조정하면 P/E 비율은 20.94로 약간 증가하며, 이는 1.32의 PEG 비율과 결합하면 회사의 수익 성장률이 다소 낙관적으로 책정되었음을 시사할 수 있습니다.
회사의 탄탄한 재무상태는 유동 자산이 단기 부채를 초과하는 유동성 포지션에 반영되어 있습니다. 이는 재무적 탄력성과 유연성을 의미하므로 투자자에게 중요한 고려 사항입니다.
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