H&R REIT(TSX: HR.UN)는 2023년 4분기 실적을 발표하며 성장 지향적인 부동산 투자 신탁으로 변모하기 위한 5개년 전략 계획에서 상당한 진전이 있었음을 강조했습니다. 회사는 주거, 산업, 사무실, 소매 부문이 개선된 가운데 모든 부문에서 동일 자산 순영업수익이 증가했다고 보고했습니다. 해당 분기의 운영 자금(FFO)은 유닛당 0.30달러로, 연간 FFO는 유닛당 1.33달러를 기록했습니다. 유닛당 현금 분배금은 18.6% 증가한 0.70달러를 기록했습니다. 또한 H&R REIT는 부채가 감소하고 유동성이 증가하여 내년에도 지속적인 부동산 매각과 잠재적 인수를 위한 입지를 다졌다고 보고했습니다.
주요 테이크아웃
- H&R REIT는 Primaris REIT의 분사와 24억 달러 상당의 부동산에 대한 지속 가능한 투자 등 전략 계획에서 중요한 이정표를 달성했습니다.
- 3억 4,000만 달러에 2,700만 채를 재매입하고 부채 부담을 크게 줄였습니다.
- 동일 자산 순영업수익은 모든 부동산 유형에서 증가했으며, 주거용 부동산이 18.7%의 증가율을 기록했습니다.
- 2023년 4분기 FFO는 유닛당 0.30달러를 기록했으며, 연간 총 1.33달러를 기록했습니다.
- 현금 분배금은 유닛당 0.70달러로 18.6% 증가했습니다.
- 유동성은 9억 5천만 달러를 넘어섰으며, 약 42억 달러에 달하는 무담보 자산 풀을 보유하고 있습니다.
회사 전망
- H&R REIT는 2024년에 2억 9,300만 달러 상당의 부동산을 매각하여 모멘텀을 유지할 계획입니다.
- 선벨트 다가구 자산의 캡 레이트는 낮게 유지될 것으로 예상됩니다.
- 회사는 작년에 달성한 4억 3,000만 달러와 최소한 비슷한 수준의 부동산 매각을 목표로 하고 있습니다.
약세 하이라이트
- 광역토론토지역(GTA)의 주거용 부동산 가치가 40%에서 50%까지 하락했습니다.
- 혼합 임대 스프레드는 2023년 4분기에 마이너스를 기록했으며, 2024년 1분기에 소폭 개선되었습니다.
- 2023년 4분기에는 부동산 인수 시장이 약세를 보였지만, 금리가 인하되면 2024년 하반기에는 회복될 것으로 예상됩니다.
강세 하이라이트
- Lantower의 주거 부문은 동일 자산 순영업수익이 12.6% 증가했습니다.
- 구체적인 가이던스가 제공되지 않은 상태에서 2024년 랜타워의 실적은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.
- 현재 시장은 모든 거래가 오프마켓으로 진행되어 유동성이 낮아 전략적 영업에 유리할 수 있습니다.
미스
- 2024년에 대한 구체적인 처분 목표가 제공되지 않았습니다.
- 2024년 랜타워의 동일 매장 매출, 비용 및 NOI에 대한 가이던스는 공개되지 않았습니다.
- 헤스와 셰브론의 합병은 헤스 타워의 처분에 영향을 미칠 수 있으며, 아직 거래 결과에 대한 가시성이 확보되지 않았습니다.
Q&A 하이라이트
- H&R REIT의 에밀리 왓슨은 2024년 1분기와 2분기에 더 많은 인수 기회가 있을 것으로 예상하며, 하반기가 거래에 더 유리할 것으로 전망합니다.
- 톰 호프스테더(Tom Hofstedter) CEO는 오피스 자산 처분이 리테일보다 우선시되며, 오프마켓 거래에 중점을 두고 있다고 밝혔습니다.
- NMHC는 H&R REIT가 포트폴리오에 추가하고자 하는 자산군이 아닙니다.
요약하자면, H&R REIT는 전략적 처분과 투자로 미래 성장 궤도를 형성하는 변혁의 시기를 헤쳐나가고 있습니다. 시장 상황으로 인해 몇 가지 어려움이 있지만, 회사의 재무 건전성이 개선되고 성장 지향적 자산에 전략적으로 집중함으로써 2024년에도 지속적인 발전을 위한 토대를 마련할 수 있을 것으로 보입니다.
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