[랜드마크ll 11회] 수도권 매물 부족, 더 악화되나?

[인포스탁데일리=박상철 기자]

1. 서울 아파트 '매물 잠김’ 현상이 장기화되고 있습니다. 서울 아파트 매물은 씨가 말랐다고 합니다. 역대 최저 수준이라고요? 

네, 시장에 물건이 없다 보니 가격이 뛰고, 팔 사람은 가격이 더 오를 것이라는 기대감에 매물을 거두고, 살 사람은 높은 호가에 고민하다 오른 가격에 매수를 하고 다시 매물은 없어지는 상황이 반복되고 있습니다. 사실에 따르면 서울 아파트 매물은 지난 23일 기준 3만 6949건으로 집계됐습니다. 한 달 전보다 3.2% 줄어든 수치로, 역대 최저 수준입니다.

지난 8월 초부터 4만 건 선을 줄곧 하회하고 있는데 추석 연휴 영향으로 더 줄어든 것으로 보입니다. 서울의 아파트 매물 건수는 지난해 8월 허위 매물 과태료 부과를 시행한 이후 통상 4만 건대를 유지해왔습니다. 올 초 4만 건 대가 깨지면서 다소 줄었지만 2월 하순부터 매물이 충분히 나왔고 4월과 5월에는 4만 8000건 안팎 수준을 보였습니다. 그러나 다주택자에 대한 보유세와 양도소득세 중과 시점인 6월 1일을 전후로 매물이 줄기 시작해 지난 8월에는 3만 건대로 내려앉았고 그 뒤로는 두 달째 매물을 확보하지 못하고 있습니다. 다주택자가 ‘버티기’에 들어간 데다 집값 상승에 대한 기대감으로 집주인이 매물을 내놓지 않을 뿐 아니라 내놨던 매물도 거두고 있기 때문입니다.

매물이 부족하다 보니 매도자 우위의 시장 상황도 계속되고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 20일 서울의 아파트 매매수급지수는 104.2로 확인됐습니다. 지난주(107.1)보다 2.9포인트 하락했으나 여전히 매도자가 유리

공급 부족에 수급불균형 심화로 거래는 줄었지만 가격은 오름세입니다. 특히 외곽의 중저가 중소형 아파트를 중심으로 상승세가 뚜렷한데요, 강서구가 0.29%로 가장 높은 상승률을 보였으며, 노원구(0.26%)·구로구(0.23%) 등도 가파르게 올랐습니다.

최근 주택시장 불안의 원인이 수급불균형에 있는 만큼 정부가 단기 공급의 물꼬를 터줘야 한다고 전문가들은 입을 모았습니다. 결국 신규 주택뿐 아니라 재고 주택시장에서도 충분한 공급이 이뤄져야 시장이 안정될 수 있다는 것이죠. 다주택자의 양도세 규제를 완화해야 매물 잠김 현상이 어느 정도는 해소될 것이라는 의견도 많습니다.

1-1. 서울 아파트값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않으면서 6억 원 이하 아파트가 불과 3개월 만에 3만 채 이상 사라진 것으로 나타났습니다. 중저가 아파트를 중심으로 매수세가 몰리면서 가격이 뛴 때문입니다. 반면 15억 원이 넘는 초고가 아파트는 3만 채 이상 늘었습니다. 중저가 아파트가 사라지고 초고가 아파트가 늘어나는 서울 아파트 시장의 움직임이 더욱 빨라지고 있습니다.

26일 헤럴드경제가 부동산 114에 의뢰해 서울 아파트 가격대별 분포 현황을 살펴본 결과, 지난 19일 기준 6억 원 이하 아파트는 14만 5015채로 집계됐습니다. 불과 3개월 전인 지난 6월 말보다 3만 1171채 줄어든 수치입니다.

비중으로 보더라도 중저가 아파트의 감소세는 뚜렷합니다. 현 추세대로 라면 연내에는 6억 원 이하 아파트가 10채 중 1채도 안 되는 수준이 될 것으로 보입니다. 반대로 초고가 아파트 수는 증가했습니다. 15억 원 초과 아파트는 지난 6월 30만 4713채에서 이달 33만 4819채로 3만 106채 늘었습니다. 이번 분석은 부동산 114가 시세를 조사하는 서울 아파트 약 120만 가구를 대상으로 진행됐습니다.

전문가들은 중저가 아파트 가격이 가파르게 오르면서 서울 내 6억 원 이하 아파트 소멸 속도가 빨라지고 있다고 보고 있습니다. 상대적으로 거래량이 적은 고가 아파트값을 밀어 올리는 역할도 했다는 분석입니다. 초고가, 대형, 강남지역보다는 중저가, 중소형, 강북지역이 상대적으로 강세를 보이고 있는 것이죠.

실제 최근 아파트 매매가격 변동률 추이를 살펴보면 노원구, 금천구, 구로구, 도봉구, 강서구, 강북구 등 중저가 아파트가 밀집한 외곽지역이 상승세를 주도하고 있습니다. 실수요층이 서울 중심에서 노도강(노원·도봉·강북구) 등의 외곽지로, 서울 외곽지에서는 인접한 경기·인천으로 밀려나고 있는 건데요, 초과수요가 유입되는 중저가 아파트의 키 맞추기 현상은 가을 이사 철에도 이어질 가능성이 높습니다.

주택 수요가 몰리는 중저가 아파트 가격이 치솟고 있는 가운데 정부의 대출 규제 강화에 한국은행의 연내 기준금리 추가 인상 가능성까지 거론되고 있어 무주택자의 주택시장 진입은 더욱 어려워질 것으로 보인다.

1-2. 서울 강남 재건축 아파트 매물은 더욱 귀해지고 있다는 소식입니다. 재건축 대표 아파트인 은마아파트는 없어서 못 산다고 하는데요, 거래마다 신고가입니다. 어느 정도인가요?

재건축 단지에서 나오는 거래마다 '신고가'를 찍고 있습니다. 집값이 나날이 오르고 있는 데다, 향후 공급마저 불투명하기 때문입니다. 최근 2년 실거주자에게만 재건축 입주권을 주겠다는 입법이 취소된 영향도 있습니다.

26일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 강남구 대치동 은마 전용면적 76㎡도 지난달 31일 24억 2000만 원에 매매돼 신고가를 기록했습니다. 지난 12일 24억 원 이후 며칠 만에 또다시 신고가입니다. 전용면적 84㎡ 역시 지난달 11일 26억 2500만 원에 신고가가 나오더니, 19일 27억 원(12층), 25일 27억 8000만 원(6층) 등으로 거래마다 신고가를 갈아치우고 있습니다.

은마아파트는 4424가구에 달하는 대단지지만, 매매로 나와있는 매물은 달랑 3건뿐입니다. 그나마도 며칠 새 호가가 1억 원 이상 오릅니다. 전용 84㎡의 한 매물은 26억 9000만 원에 등록됐다가 추석 연휴 직전 호가가 1억 1000만 원 올라 28억 원이 됐고, 76㎡ 매물은 26억 원에 나와있습니다.

잠실동 주공 5단지도 같은 상황입니다. 전용 76㎡ 역시 지난달 12일 25억 4000만 원→25억 8000만 원(18일)→26억 4800만 원(25일) 등으로 거래마다 신고가가 이어졌습니다. 전용 82㎡는 지난 28일 29억 7800만 원에 거래돼 30억 원이 임박했습니다. 나와있는 매물은 최저가가 30억 원이고 최고는 33억 원인데, 거래만 성사되면 30억 원은 바로 돌파될 것으로 보입니다.

서초구 반포동 신반포 2차 전용 137㎡가 이달 11일 41억 원으로 거래됐습니다. 지난 4월 35억 4000만 원과 비교하면 5개월 만에 4억 6000만 원 오른 셈입니다. 송파구 문정동 올림픽 패밀리타운 전용 117㎡가 지난달 23일 23억 8000만 원에 신고가를 경신했는데, 연초 대비 3억∼4억 원 오른 가격입니다.

한편 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향조사 통계에 따르면 서울에서 준공 20년 초과 아파트값은 올해 들어 지난주까지 주간 누적 기준 5.90% 올랐습니다. 같은 기간 준공 5년 이하인 신축이 3.36% 오른 것과 비교하면 1.8배 가까이 높은 수준입니다.

1-3. 치솟는 집값에 아파트보다 저렴한 다세대·연립주택을 찾는 수요가 늘고 있습니다. 서울 빌라 시장이 1년째 ‘불장’ 양상을 보이고 있습니다. 올해 들어 빌라 거래량이 아파트 거래량을 압도하고 있고 매매가격도 높은 상승률을 기록하며 1년 전보다 10%가량 뛰었습니다. 여기에 서울시가 재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안을 발표하는 등 재개발 사업 추진에 적극 나서고 있어 빌라 시장으로의 수요 유입은 더욱 늘어날 것으로 보입니다.

25일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울의 다세대·연립주택 매매건수는 24일 신고 기준 총 4227건으로 아파트 매매건수(3968건)를 상회했습니다. 9월 매매건수도 다세대·연립이 1314건으로 아파트(508건)의 2.6배 수준으로 잠정 집계됐습니다. 거래 신고기한이 아직 남아 있지만 아파트보다 빌라 거래량이 많은 추세는 달라지지 않을 것으로 보입니다.

빌라 거래량이 아파트 거래량을 앞지르는 역전 현상은 올해 1월부터 나타나고 있습니다. 수요자의 선호도가 높은 아파트 거래량이 빌라 거래량이 많은 것이 일반적이지만 올해엔 이례적입니다.

실제 주택시장을 살펴보면 다세대·연립주택 거래량은 올해 1월 5838건으로 아파트(5798건)를 근소하게 앞지르며 역전했습니다. 전반적인 주택 거래가 감소한 2월에도 4479건으로 아파트(3874건)보다 손바뀜이 잦았고 3월과 4월에는 거래량 격차를 2000건 이상으로 벌리기도 했습니다. 7월 이후 차이가 크게 줄었으나 다세대·연립주택이 여전히 우세를 이어가고 있습니다.

가격도 오름세를 보이고 있습니다. KB국민은행에 따르면 지난달 서울의 연립주택 매매가격은 지난해 8월보다 10.24% 올랐다. 연간 기준 2017년에는 1%대, 2018년부터 작년까지 3년간은 3%대 상승률을 기록했던 것과 비교하면 괄목할 만한 변화입니다. 평균 매매가격도 지난달 3억 3436만 원으로 올해 1월(3억 2207만 원)보다 1200만 원 넘게 오른 것으로 집계됐습니다. 지난해 8월(3억 113만 원) 3억 원을 넘어선 지 1년 만에 3000만 원 이상 뛴 셈입니다.

업계는 아파트값 상승의 풍선효과로 빌라 가격이 올랐다고 분석하고 있습니다. 전셋값 상승과 정부의 대출 규제에 따른 구매력 약화도 빌라 수요가 급격히 늘어난 이유입니다. 비싼 아파트 대신 빌라라도 구입하려는 무주택자가 대거 움직였다는 것이지요.

정비 사업에 대한 기대감으로 투자수요가 늘어난 영향도 있습니다. 후보 시절부터 정비 사업 활성화를 강조해온 오세훈 시장은 주거정비지 주제를 폐지하는 등 재개발 규제를 완화하는 한편 신속 통합기획을 통해 민간 재개발을 활성화하겠다는 방침을 내놓고 사업 후보지 공모를 진행 중입니다. 서울시는 연내 후보지 25곳을 선정할 예정입니다.

실제 재개발 추진 가능성이 높은 강북권을 중심으로는 시장이 들썩이고 있습니다. 일부 지역은 수천만 원에서 많게는 억 단위로도 호가가 오르고 있다고 알려졌습니다. 빌라는 가격이 비교적 저렴하지만 최근 들어 급격하게 많이 올랐고 추후 되팔기 어려울 수 있으니 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1-4. 서울 집값·전셋값이 치솟으면서 주거비 부담에 따른 '달 서울' 현상이 가속화되고 있는 것으로 나타났습니다.

26일 서울시 주민등록인구현황에 따르면 지난 8월 기준 서울의 총인구수(내국인)는 955만 227명으로 전월대비 7926명 줄어든 것으로 집계됐습니다. 1년 전 같은 달에 비해서는 15만 8020명 감소했습니다. 지난 2019년 8월부터 지난해 8월까지 1년간 3만 6641명 감소한 것과 비교하면 감소세가 가파릅니다.

통계청의 국내 인구이동 통계에서도 서울 인구의 순유출(전입인구-전출인구) 폭은 최근 3년 새 커졌습니다. 올해 서울의 순유출 인원은 10만 명을 넘어설 것이라는 전망입니다. 이렇게 되면 지난 2018년(11만 230명 순유출) 이후 3년 만에 순유출폭이 10만 명을 웃돌게 됩니다.

달 서울 행렬이 늘어나고 있는 것은 코로나19 장기화로 가계 살림이 팍팍해진 가운데 집값·전셋값까지 폭등에 따른 주거비 부담 탓에 서울살이가 힘들어졌기 때문으로 풀이됩니다.

1-5. 다음 소식은 혁신도시 특별공급 분양자 먹튀논란입니다. 혁신도시 이전기관 종사자 특별공급으로 아파트를 분양받은 공공기관 임직원 10명 중 3명은 아파트를 받고 해당 지역을 떠난 것으로 드러났습니다.

26일 국회 국토교통위원회 소속 김상훈 국민의 힘 의원이 혁신도시 이전 공공기관 115곳으로부터 제출받은 '특별공급 수급자 거주·발령 현황' 자료에 따르면 2010년부터 지난 7월까지 특공 수분양자는 8318명으로 집계됐습니다. 퇴직자 737명을 제외한 재직자 7581명 중 해당 혁신도시를 떠나 거주하거나 다른 지역으로 인사발령을 받은 인원은 2277명(30.0%)에 달했습니다. 안정적 주거를 명목으로 분양 특혜를 줬는데 3명 중 1명은 집을 팔고 떠난 셈입니다.

혁신도시 중 타지역 이주율이 가장 높은 곳은 경남 진주(38.7%)입니다. 전북 전주(34.9%)와 울산(33.8%)이 뒤를 이었습니다. 특히 울산으로 이전한 근로복지공단의 경우 144명 중 116명(80.6%)이 특공 수혜를 받고 지역을 옮긴 것으로 확인됐습니다. 경북 김천의 한국도로공사(75.2%)와 전남 나주의 한국농어촌공사(54.5%)도 타지역 이주율이 높았습니다. 진주의 중소 벤처기업 진흥 공단과 한국토지주택공사는 각각 49.4%와 47.3%의 이주율을 보였습니다. 특공으로 아파트를 분양받고 1년 이내 퇴직한 직원은 총 46명, 이 가운데 16명은 6개월 내 퇴직한 것으로 조사됐습니다.

한국전력공사의 A 씨는 2014년 4월 25일 특공으로 아파트에 입주한 뒤 불과 6일이 지난 5월 1일 퇴사했으며, 한국해양수산개발원의 B 씨 또한 2012년 7월 20일 특공 수급 후 10일 뒤인 7월 30일 이직·퇴사했습니다. 국방기술품질원의 C 씨는 2016년 4월 12일 특공을 받았으나 2개월이 조금 지난 2016년 6월 30일 퇴직했습니다. 혁신도시 이전기관 115곳 가운데 국민건강보험공단, 농촌진흥청, 국립기상과학원 등 13곳은 자료가 구비돼 있지 않아 특공 인원 특정과 확인서 발급 대장조차 제출하지 않았습니다.

김 의원은 "특공 확인서의 경우 기관장의 직인 날인이 필수적인데, 그 현황 또한 찾을 수 없다는 점에서 해당 기관들의 행정문서 관리 실태에 대한 별도의 감사가 필요한 대목"이라고 말했습니다. 이어 "공공기관 이전 초기 재직자의 안정적 주거를 위한 특공 혜택은 불가피한 면이 있었다"며 "그러나 내 집 마련이 힘겨운 현 상황에서 집은 받고 지역은 떠나는 것은 국민의 눈높이에서 볼 때 상당히 불공정하게 느껴질 것"이라고 강조했습니다.

평범한 국민은 다자녀의 노부모를 모시고 살아도 분양 점수를 채우기 어려운 것이 현실입니다. 향후 이전할 공공기관에 대해서는 다른 방향의 주거대책이 필요할 것으로 보입니다.

2. 최근 성남 대장동 뉴스가 많습니다. 성남 대장동, 무슨 일이 있는 것이지요?

성남시 분당구 대장동은 판교 신도시 남쪽으로 1.5㎞ 떨어진 곳에 있습니다. 판교 신도시와 가깝고 경부고속도로 판교 나들목, 용인-서울 간 고속도로 서판교 나들목 진출이 빠른 위치입니다. 지난 2004년 한국토지주택공사(LH)가 이 지역 38만 7000평(128만㎡)을 미니 신도시로 개발하는 계획을 세웠으나 택지로 지정되기 전 개발 도면이 유출되고 투기 논란이 이어지다 결국 2010년 9월 손을 뗀 바 있습니다.

이후 지주들로 구성된 대장동 개발 추진 위원회가 민간개발을 추진하던 중 성남시가 대장동을 2011년 3월 도시계획구역으로 지정하고 공영개발 절차에 착수했습니다. 이재명 당시 성남시장은 2013년 대장동 개발사업을 성남시 주도에 민간사업자가 참여하는 '민간·공영 공동사업'으로 추진하겠다고 밝혔습니다. 대장동 일원 96만 8890㎡(약 29만 3089평)를 개발하는 1조 1500억 원 규모의 사업입니다.

대장동 개발 민간·공영 공동사업의 두 축은 성남도시개발공사와 자산관리회사(AMC (NYSE:AMC))인 화천대유(火天大有)입니다. 성남시가 전액 출자한 기관인 성남도시개발공사는 지난 2015년 3월 대장동 개발과 관련해 3개 컨소시엄으로부터 사업 제안서를 받았습니다. 그리고 화천대유가 참여한 하나은행 컨소시엄을 우선협상 대상자로 선정했습니다.

그렇다면 대장동 주택 가격은 얼마나 올랐을까요? 대장지구는 단독주택, 공동주택 등 5903여 가구가 거주하는 미니 신도시로 올해에만 3833가구가 입주할 예정입니다. 대장지구와 가까운 성남시 분당구 아파트 매매가는 현 정부 출범 당시인 2017년 5월부터 대장동 첫 분양 시기인 2018년 말까지 20.7% 상승했습니다. 특히 대장동 일대는 개발이 급물살을 타기 시작한 2016년부터 땅값이 오름세를 탔습니다. 황금입지로 통하는 대장동에 서울 강남 등 외지인들의 투기 수요가 몰리면서 일대 지가가 큰 폭으로 오른 것입니다.

한국부동산원에 따르면 성남 분당구 대장동 지가는 2015년까지 1% 미만의 상승에 그쳤지만 △2016년 2.57% △2017년 3.58% △2018년 9.73% △2019년 6.98% △2020년 3.58%를 기록했습니다. 성남 분당구 전체 지가 상승률을 웃돌았습니다.

3. 대장지구에 대한 불만이 하늘을 찌릅니다. 원주민은 “공익목적이라면서 싼값에 토지수용해가더니 비싼 값에 땅을 팔아먹었다니까 화가 나죠. 제대로 뒤통수를 맞은 느낌.”이라고 하고, 입주민은 “공영개발을 명분으로 내세워서 분양가상한제를 적용받지 못해 주민들이 그 부담을 다 떠안고 들어왔어요. 그런데 결국 모든 게 민간사업자들에게 특혜로 돌아간 셈이니 완전히 사기를 당한 기분입니다.”이라고 합니다. 정부가 공영개발 내세워 땅장사로 배 채웠다는 것인가요?

대장지구는 판교 신도시에서 남쪽으로 3km 떨어진 곳에 위치하고 있습니다. 올해 5월 ‘판교퍼스트힐푸르지오(529가구)’를 시작으로 총 3559가구가 입주를 완료했습니다. 나머지 단지들도 올 하반기와 내년에 걸쳐 입주할 예정입니다. 경기 성남 판교 대장지구 일대는 아직 아파트 단지 조성 공사가 한창입니다.

2018년 12월 분양된 ‘판교 더 샵 포레스트’의 분양가는 1평 당 2000만 원 대로 책정됐습니다. 84㎡(전용면적) 평형이 보통 6억 원 후반~7억 원 중반대의 높은 가격에 공급된 셈입니다.

아파트 입주민들은 성남도시개발공사와 민간사업자가 공동 설립한 특수 목적법인(SPC) ‘성남의 뜰’이 큰 분양 수익을 올렸다는 소식에 불만을 터뜨리고 있습니다. “성남시가 공영개발을 한다고 했지만 정작 분양가상한제를 적용받지 못해 그 부담을 입주민들이 전부 떠안았다”라면서 “사실상 입주민이 가진 돈을 민간사업자들에게 빼앗긴 것 같아 사기당한 기분이라고 합니다. 입주민 이 모 씨는 “입주민들이 더 저렴하게 분양받을 수 있는 권리를 박탈당했는데 이대로 두고만 볼 수는 없다”라며 “뜻이 맞는 입주민들과 함께 공식적으로 항의할 계획”이라고 밝혔습니다.

분노하는 것은 기존에 대장동에 거주하던 원주민들도 마찬가지입니다. 원주민 김 씨는 아시아 경제와의 통화에서 “당시 시민들을 위한 공익목적의 주택을 건설한다고 해서 토지수용을 받아들였다”라며 “이렇게 지인들 특혜나 주고 땅장사로 자기 배를 불리기 위함이었다면 끝까지 투쟁했을 것”이라고 말했습니다.“

대장지구 입구 쪽에 위치한 용인 고기동 A 공인중개사 사무소(공인) 대표는 “당시 성남시가 공영개발을 내세워 싼값의 토지를 수용한데다 최근 들어 부동산 시장 호황으로 분양가가 크게 올라갔다”면서 “여기에 ‘판교 프리미엄’까지 붙으면서 최소 수천억 원이 넘는 이익을 남겼을 것”이라고 전했습니다.

한편 특혜 논란의 중심인 화천대유 측은 24일 언론에 보낸 입장문에서 사업주체와 보상 등을 둘러싼 논란에 대해 법적, 절차적 문제가 없다고 주장했습니다. 화천대유는 일부 언론이 제기된 ‘반 토막 보상’과 관련하여, "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)에 따라 실시됐다"면서 "산정된 보상액은 토지 소유자의 의견이 충분히 반영된 결과"라고 밝혔습니다. 산정된 보상액에 불만이 있을 경우 ‘수용재결-이의재결-행정소송’ 등의 구제 절차를 거칠 수 있고, 실제 이와 같은 구제 절차를 거친 사람도 많이 있다는 것이 화천대유 측 해명입니다.

화천 대유 측은 또 대장동 사업을 성남시와 성남도시개발공사가 주도했다는 주장에 대해서는 성남의 뜰의 자산관리회사인 화천 대유가 보상에 관한 모든 절차, 모든 보상금 집행, 모든 민원의 처리 등을 전적으로 담당했다고 덧붙였습니다.

3-1. 화천 대유가 대장동 프로젝트의 최대 수혜자로 지목되고 있습니다. 이번에는 성남시 최고 분양가 신기록을 세우고 최소 1500억 원을 더 벌게 된다고 합니다. 기존에 알려진 수천억 원대의 아파트 시행 수익 및 배당 수익과는 별개라고요? 공공개발인데 최고 분양가라니 어떤 이유입니까?

현 정부가 집값을 안정시키기 위해 분양가상한제 등 고분양가 규제정책을 펴고 있는데요, 공공개발이라고 하는 대장동 프로젝트에서 사상 최고 분양가 신기록이 나왔고, '시행사'인 화천 대유는 또다시 '떼돈'을 버는 상황입니다.

최근 SK 에코 플랜트(옛 SK건설)는 경기 성남시 대장동 도시개발사업구역 내 연립주택용지(B1)에 '판교 SK 뷰 테라스'라는 이름의 도시형생활주택을 분양했습니다. 이 용지는 화천 대유가 수의계약 형태로 대장동 프로젝트 사업자인 '성남의 뜰'로부터 받은 5개 부지중 하나입니다.

판교 SK 뷰 테라스는 오는 29일부터 당첨자 계약을 받을 예정인데, 청약 당시 292가구 모집에 9만 2491명이 몰려 주택형에 따라 최고 2311 대 1이라는 높은 청약 경쟁률을 기록했기 때문에 '완판'이 될 것으로 보입니다. 이 단지는 통상 34평형이라 불리는 전용면적 84㎡ 위주(240가구)로 조성됐는데 최고 분양가가 13억 원(평당 3800만 원)이고, 평균 분양가도 평당 3600만 원 선으로 성남시 주택 분양 역사상 사상 최고 가입니다.

현 정부가 주택시장 과열을 막기 위해 2019년 8월 민간사업지라도 투기과열지구이면 분양가상한제를 적용하기로 했고, 성남시도 분양가상한제 적용 지역에 포함됐습니다. 하지만 판교 SK 뷰 테라스는 분양가상한제가 배제되는 도시형생활주택 형태로 지었기 때문에 분양가 규제를 받지 않습니다.

대장동 도시개발사업 구역은 성남도시개발공사가 지분의 절반 이상을 가진 '성남의 뜰'이란 특수 목적 금융 투자회사(PFV)가 사업자로 선정돼 진행했고, 공기업 참여로 공공성이 높다는 이유로 '토지수용권'이 발동됐습니다. 통상 토지수용권이 발동돼 조성된 토지는 공공택지이기 때문에 분양가상한제가 적용되는데, 대장동은 사업자인 성남의 뜰이 민간회사란 이유로 2018년 말 일반 아파트 분양 당시 분양가상한제를 피했습니다. 당시에는 공공택지에만 분양가상한제가 적용됐고, 민간개발 단지에까지 분양가상한제가 적용된 건 2019년 8월 이후입니다.

건설업계에서는 화천 대유가 이 도시형생활주택 분양만으로도 최소 1500억 원 이상의 수익을 올릴 것으로 추정합니다. 각종 기반 시설 비용 등을 포함한 토지비용이 평당 1000만 원이고 테라스하우스 건축비가 평당 600만~700만 원인데 설계 비용 등 부대비용을 합해 넉넉잡아 평당 2000만 원이 '원가'라고 봅니다. 지난해 인근 성남 고등지구에서 분양가상한제를 적용해 분양한 아파트의 분양가가 평당 1800만 원 선이었습니다.

익명을 요구한 모 대형 건설회사 임원은 "공공개발이라는 명분으로 수많은 원주민의 땅을 강제로 수용해 조성한 부지라면 가구 수를 늘리고 평수를 줄이는 방법으로 '분양가상한제 적용 단지'를 만드는 게 '공익'을 위한 것일 텐데, 대장동 프로젝트에서는 '공익'적인 면을 전혀 찾아볼 수 없다"고 말했습니다. 도시형생활주택이라도 분양 가구 수가 300가구를 넘어서면 분양가상한제가 적용되는데, 판교 SK 뷰 테라스는 292가구입니다.

[출연]

BNI코리아 조영빈 서포트디렉터

(주)즐거운컴퍼니 이현정 대표 

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박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr