[랜드마크ll 2회] GTX가 들어서는 지역은 무조건 집값 급등하나?

[인포스탁데일리=박상철 기자]

진행 : 시선파트너즈 조영빈 대표

해설 : (주)즐거운컴퍼니 이현정 대표

1. 첫 번째 소식입니다. 집값 안정 위한다던 신도시 정책이 '집값 고통'으로 돌아오고 있다고 하는데요. GTX 소식에 아파트값이 반년새 7억 원이 올랐다고요?

수도권 동서남북을 잇는 ‘교통 혁명’ 수도권 광역급행철도(GTX)가 집값 급등의 요인이 되고 있습니다. 수도권 외곽과 서울 도심의 주요 거점을 연결하는 GTX-A · B · C 3개 노선이 예비 타당성 조사를 통과하고 일부가 착공에 들어가자 주요 역 주변 집값이 미친 듯 뛰고 있습니다.

1-1 GTX에 대해 먼저 이야기해볼까요?

GTX는 2기 신도시 분양 이후 직장과 주거의 인프라가 취약한 베드타운 문제를 해소하기 위해 시작되었어요. 궁극적으로 출·퇴근 환경을 개선하겠다는 정책이죠. 글로벌 금융위기 등을 거치며 사업이 지체됐다가 문재인 정부 들어 주거안정대책인 ‘수도권 3기 신도시’와 맞물려 다시 탄력을 받게 되었죠. 

GTX와 일반 지하철의 가장 큰 차이는 ‘속도’입니다.  경기·인천에서 서울 도심까지 현재 2~3시간 걸리는 출·퇴근 시간을 20~30분 내로 단축할 수 있어요. 3기신도시로 지정된 경기 남양주 왕숙· 하남 교산· 인천 계양· 고양 창릉· 부천 대장은 GTX 주요 역과 연결되며 만성적인 교통 불편을 해소할 수 있을 것으로 기대를 모으고 있습니다.

1-2 교통 해소 기대가 집값 불안의 요인이 되었군요. 

맞습니다. GTX 역마다 집값 폭등이 문제가 되고 있어요

# 2015년 입주한 경기 화성시 청계동의 ‘동탄역 센트럴 푸르지오’. 이 아파트 84㎡(전용면적)는 2014년 분양권이 3억 4592만 원(8층)에 거래되었고, 지난해 6월만 해도 6억 9000만 원(9층)이었는데, 올 6월에는 8억 9000만 원(7층)이 되었어요. 1년 새 2억 원 올랐습니다. 동탄역은 GTX-A 노선의 종착역이에요. 현재 동탄에서 서울역으로 가려면 2번 환승해 총 1시간이 소요되지만 GTX-A가 개통되면 20~30만에 서울역에 도착할 수 있습니다.

# GTX-B 노선이 확정되며 남양주시 마석역 인근 다세대주택(빌라)도 가격이 오르고 있습니다. 2018년 입주한 남양주시 화도읍 A 빌라는 입주 당시 79㎡가 2억 3000만 원에 거래됐는데 3년 만인 현재 호가 3억 원에 매물로 나왔습니다. 남양주시에서는 빌라 거래도 눈에 띄게 늘었는데요, 지난해 상반기 1337건에서 올 상반기(7월 10일 이전 신고 기준) 1692건으로 1년 새 355건(26.6%) 급증했어요. (현행 실거래가 신고기한이 30일인 점을 감안하면 6월 거래량은 7월 30일 신고 기준으로 더 늘어날 것으로 보인다. ) 같은 기간 경기도의 빌라 거래량 증가 순위를 보면 수원· 용인· 안산· 남양주· 의정부· 파주· 양주· 동두천 순으로 모두 GTX와 연관이 있었다.

# 인덕원역 인근 ‘인덕원 푸르지오 엑센트로’ 84㎡는 6월 6일 16억 3000만 원(25층)에 매매 계약되었습니다. 지난해 12월 평균 실거래가인 9억 7875만 원과 비교하면 7억 원 가까이 상승했어요.

1-3 단순 계산 시 한 달에 1억 원씩 오른 셈이네요. 길 따라 투자하라는 말은 부동산 시장의 상식이죠. 역세권 여부에 따라 집값이 수억 원 차이가 나는 점을 고려할 때 정부가 집값 폭등을 예상 못하진 않았을거예요.

누구나 아는 상식이죠. 김포와 인천 검단 신도시 주민은 당초 GTX-D 노선이 서울 강남권으로 직결된다는 계획이 무산되자 청와대 국민청원을 넘어 촛불문화제와 삭발식까지 했지요. 강남 직결이 취소된 GTX-D 계획 발표 후 김포 일대 아파트값 상승은 사실상 멈췄어요. 김포 검단 시민의 요구에 정부는 부랴부랴 GTX-D 노선을 GTX-B와 연계해 용산으로 연결하는 방안을 4차 국가 철도망 구축 계획에 추가하였지요. 서울 5호선의 김포·검단 연장 사업도 추가 검토하기로 했고요.

1-4 투자가치가 있는 건 알겠는데, GTX 지역에 투자할 때 주의점이 있을까요?

교통 호재가 집값에 반영되는 정도는 착공· 완공· 개통 시기에 따라 차이가 있어요. 이미 집값이 오른 지역이라면 앞으로도 계속 똑같이 오를 것이라고 기대하면 곤란해요. 도중에 절차가 지연되거나 변경될 수도 있다는 점은 염두에 두셔야 해요

(참고:2000년 준공해 입주 21년 차를 맞는 안양시 동안구 평촌동 ‘삼성래미안’은 최근 입주자 대표회의에서 아파트 단지 이름을 ‘인덕원 삼성래미안’으로 변경키로 결정했다. 입주자 대표회의는 주민 공고에서 “GTX-C 인덕원역이 확정되며 인덕원의 지명도가 높아지고 경기 남부 교통의 요지로 떠오르고 있다"라며 “아파트 가치를 높이기 위해 명칭에 인덕원을 추가하기로 결정했다"라고 밝혔다. 인근 관양동의 ‘평촌 더 숍 센트럴시티’ ‘동편마을 3단지’와 의왕시 내손동 ‘포일자이’, 포일동 ‘포일 숲속 마을 3·4·5단지’ 등도 단지명에 인덕원을 포함시키기 위해 애쓰고 있다.

(참고: 국토교통부는 2030년까지 진행할 ‘제4차 국가 철도망 구축 계획’을 최종 확정했다. 이번 계획은 ▲주요 거점 간 고속 연결 ▲비수도권 광역철도 확대 ▲수도권 교통혼잡 해소 등 7대 방향을 토대로 검토됐다. 앞서 발표된 계획을 포함해 ▲ GTX-A 파주 운정-화성 동탄 ▲ GTX-B 인천 송도-남양주 마석 ▲ GTX-C 양주 덕정-수원 ▲ GTX-D 김포 장기-부천종합운동장 등이 예상된다.)

2. 이번 주에도 정부는 집값 '고점 경고'를 지속적으로 이야기하고 있는데요. 홍남기 부총리는 부동산시장 점검 관계장관회의에서 주택 가격 고평가 가능성을 다시 한번 언급했어요.

지난 21일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 주택 가격 고평가 가능성과 주택 가격 조정 시 영향 등에 대한 우려가 제기되고 있다고 경고했습니다. 한국은행도 최근 금융 안정 보고서에 이어 'BOK 이슈노트'에서 관련 우려를 나타냈습니다. 특히 주택 가격 하락 충격에 대한 시뮬레이션을 하면서 '최대 20% 하락'의 상황까지 언급했지요.

정부의 지속적인 경고에도 시장은 아랑곳하지 않습니다. 정부의 경고보다 지금이라도 집을 사지 않으면 순식간에 '벼락 거지'가 될 수 있다는 걱정과 불안이 더 크기 때문일 겁니다.

상대적으로 집값이 낮은 서울 외곽인 노원과 도봉에 이어 최근엔 저평가 인식된 강북까지 이른바 '노도강'의 상승 폭이 이를 말해 줍니다. 수도권 아파트값은 9년여 만에 최고 상승률을 기록했고요. 수도권의 아파트값은 0.36% 올라 부동산원이 주간 통계 작성을 시작한 2012년 5월 이후 9년 2개월 만에 최고 상승률을 나타냈습니다. 인천은 0.46% 상승했는데요. 교통호재, 재건축 기대감, 3기 신도시 등 인근 개발사업 기대감 등이 반영된 영향입니다.

2-1. 전셋값도 여전히 불안합니다. 홍남기 부총리가 임대차 3법(계약 갱신청구권, 전월세 상한제, 임대차 신고제)이 지난 1년 임차인의 주거안정에 기여했다며 자화자찬했지만 전셋값은 천정 부자로 치솟고 있어요.

재건축 2년 실거주 규제 폐지 영향 있는 은마아파트 등 일부 재건축에서 매물이 증가하면서 강남 4구 전체 전세 상승폭은 0.19%에서 0.17%로 축소했는데요. 서초구 0.25%, 송파 0.16% 등 여전히 높은 상승세입니다. 특히 노원과 도봉이 각각 0.21%, 0.19%로 높은 상승세를 보였고, 양천구도 목동 신시가지 위주로 0.24%, 동작구는 정비 사업 이주 수요 등으로 0.21% 상승했습니다.

3. 임대시장이 불안한 가운데, 전세금반환 보증보험에 대한 임대인들의 저항이 거세지고 있어요.

다음 달 8월 18일부터 임대 사업자의 전세금 반환 보증보험 가입이 전면 의무화됩니다. 그동안 임차인이 필요에 의해 가입해왔던 임차인 보증료를 임대인이 떠안아야 하는 거죠. 까다로운 보증보험 가입 조건도 맞춰야 하는데요, 그 내용이 현실 불가능이라 문제가 되고 있어요.

전세금 반환보증보험은 계약 종료 시 임대 사업자가 세입자에게 전세금을 못 돌려줄 경우에 주택도시 보증 공사(HUG)나 SGI 서울보증이 책임지는 상품이에요. 과거에는 세입자가 선택적으로 가입하고 보험료를 전액 납입하던 방식이 의무가입과 함께 보험료를 임대인과 임차인이 3 대 1로 나눠 내는 방식으로 변경됐습니다.

4-1 그 법이 민간임대주택에 관한 특별법이죠? 간단히 설명해 주세요.

국토부는 작년 '7·10 대책에'서 기존 등록 임대 사업자의 경우, 소유한 등록 임대주택에 대해서 전세보증보험 가입을 의무화했어요. 시장 혼란을 최소화하기 위해 이전 등록 사업자에게는 오는 8월 18일까지 유예한 상황이죠. 국회 국토교통위원회는 지난 14일 등록 임대주택 사업자가 임대주택 보증금 반환보증 미가입 시 3000만 원 한도에서 보증금의 10%를 과태료로 부과하는 내용의 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안을 통과시켰어요. 임대 사업자가 보증보험에 가입하지 않거나 거짓으로 보고한 경우 지자체장이 직권으로 사업자 등록을 말소할 수 있도록 하고, 보증보험 가입 의무 기간을 임대 사업자 등록이 말소되는 날까지 확대하는 내용도 법안도 포함되었죠..

4-2 임차인을 보호하는 좋은 취지인데요, 이법이 왜 문제가 되는 거죠?

임대 사업자가 주택을 담보로 시세의 60% 이상 대출을 받았거나, 전세금이 시세를 넘는 이른 바 '깡통전세'의 경우 보증보험 가입이 거절됩니다.

예를 들어, 등록 임대 주택 시세가 5억 원이라면 임대 사업자가 이 집을 담보로 3억 원 이상 대출을 받았으면 보증보험 가입이 거절되는 거예요. 시세와 전세가 비슷한 주택도 가입이 불가능해요. 임대 사업자가 보증보험 가입 조건을 맞추기 위해서는 대출금액을 상환하거나 임대보증금을 낮춰야 하는데요, 이렇게 할 이유가 없잖아요. 법을 지키려면, 전세보증금을 낮추는 반전세나 월세로 돌릴 수밖에 없어요.

다세대 빌라로 임대 사업을 하는 김 모 씨는 이번 세입자가 나가면 다음 계약부터는 보증금 없이 월세를 미리 받는 이른바 '깔세'로 집을 내놓기로 해요. 소액의 보증금 때문에 번거롭게 보증보험에 가입하느니 시세보다 좀 낮게 내놓더라도 보증금을 없애는 게 낫기 때문이죠.

'깔세'는 임차 계약 기간에 대한 월세를 한꺼번에 선지급하는 계약 형태로 주로 상가나 오피스텔에서 단기 임대를 줄 때 사용합니다. '연세'는 1년 치 임대료를 지급하는 방식이오. 전세보증보험은 보증금이 대상이니 보증금이 없는 계약이라면 가입할 필요가 없으니까요. 성동구에 빌라를 소유한 이 모 씨는 "전세를 놓고 있는 가구들에 모두 보증보험을 들게 되면 매달 100만 원 이상 내야 한다"라며 "이럴 바에는 가능하면 월세나 반전세로 돌려서 보험료 부담을 줄이는 게 낫다"라고 해요

세입자가 있는 상태에서는 세입자의 동의가 있어야 하지만 신규 계약이라면 집주인이 정할 수 있어요. 월세, 반전세 형태로 전한 되는 매물만큼 전세 매물이 더 줄어들게 됩니다. 전세금 반환보증보험은 '전세의 월세화'가 가속화시키고, 전세 매물을 더 줄이고 있어요. 임대인 입장에서 원래도 각종 세금 부담에 보증료 부담까지 가중되었으니까요.

4-3 보험료가 얼마나 되는데요?

주택 가격이 동일하게 3억 3000만 원인 두 빌라의 경우 전세 보증금으로만 2억 9000만 원을 받을 때와 보증금 2억 원, 월세 35만 원을 받을 때를 비교하면 반전세로 놓을 때가 보험료가 쌉니다.

보증금만 2억 9000만 원을 받을 때는 보험료가 18만 6760원이다. 이를 임대인·임차인이 3 대 1로 나눠 내기 때문에 각각 14만 원, 4만 6760원을 내게 됩니다. 이에 비해 반전세로 돌리면 보험료가 4060원에 불과해 임대인이 3000원, 임차인이 1000원가량만 내면 됩니다. 집주인으로서는 14만 원은 아무래도 부담이 되겠죠. 특히 임대 사업자는 다주택자인 경우가 많아 임대주택 수가 늘면 보험료 부담은 수백만 원으로 커지는데요,. 대출금과 보증금을 더한 금액이 집값보다 많다면 가입 자체가 안 돼요..

정부가 집값 급등의 화살을 다주택 임대 사업자에게 돌렸지만 피해는 무주택자에게 전가되고 있습니다. 최근 몇 년간 전셋값이 급등하면서 임대 사업자 전세만큼 임대료가 저렴한 곳이 없었는데, 정부가 이마저 줄여버렸어요.

(참고 : HUG는 공동담보가 설정된 경우 채권 회수에 리스크가 높다는 이유로 보험 가입을 거절하고 있다. 공동담보는 여러 개의 담보물을 제공하는 것을 말한다. 금융기관에서는 토지 소유주와 건물 소유주가 다를 경우를 대비해 토지 위에 건물을 짓는 용도로 자금을 빌려주면 토지와 건물에 공동담보를 설정하는 게 일반적이다.

HUG는 임대 사업자들에게 공동담보를 해결하지 않으면 보증보험을 가입할 수 없다고 안내하고 있다. 공동담보가 잡힌 건물에 10가구가 있고 총 담보금이 10억 원이라고 가정하면, 이를 호수별로 쪼개 각 가구당 1억 원씩 담보를 다시 설정해야 한다는 말이다.)

5. 이번 주에는 공공 분양 소식입니다. 주변 시세의 70~80% 수준으로 공급되는 공공 분양 1만 호에 대한 청약이 올해 하반기 진행된다고요.

24일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 신혼부부, 청년 및 일반 실수요자 등 다양한 수요층의 주택 마련과 주거안정을 위해 올해 하반기 전국 19개 단지에서 분양주택 1만 170호에 대한 입주자 모집이 진행됩니다. 이 공공분양주택은 3기 신도시 등 올해 시행되는 사전청약과 별개로 운영됩니다.

하반기 청약에 돌입하는 공공분양주택은 유형별로 일반 공공 분양 6113호와 신혼희망타운 3345호, 10년 공공임대주택(분양전환) 712호입니다. 지역별로는 주택 수요가 많은 서울·경기·인천 등 수도권에 전체 물량의 60%가 넘는 6156호가 배정되고, 광역시 및 기타 지역에 4014호가 순차적으로 공급됩니다.

5-1 일반 공공 분양과 신혼희망타운, 10년 공공임대주택 세 가지 유형이 있군요. 자격조건이 어떻게 다른가요?

'일반 공공 분양'의 경우 분양가상한제 적용으로 시세보다 저렴한 가격으로 우수한 교통·편의시설 등을 갖춘 공공개발 사업 지구 내 주택을 공급받을 수 있는 것이 특징입니다. 일반공급의 경우 무주택세대 구성원 중 입주자 저축 가입 기간 등(수도권·규제지역 여부에 따라 상이)에 따라 1순위 청약 자격이 주어지고, 경합이 있을 경우 3년 이상 무주택세대 구성원 중 저축총액(월 최대 10만 원 인정)이 많은 순으로 입주자를 선정합니다. 전용면적이 60㎡ 이하인 경우에는 별도의 소득·자산 기준을 충족해야 합니다. 이외 신혼부부, 생애 최초, 다자녀, 노부모 부양 등 공공 분양 특별공급은 각 유형별로 정해진 신청 자격 및 소득·자산기준을 충족할 경우 청약이 가능하고, 경합이 있을 시 별도의 배점표 등을 통해 고득점 순으로 입주자를 선정합니다.

'신혼희망타운'은 신혼부부의 주거 질 향상을 위해 육아·교육 등 양질의 주거환경이 갖춰진 주택을 시세보다 저렴하게 제공합니다. 전용 금융상품(모기지)을 통해 연 1%대 고정금리로 최대 30년간 주택 구입 자금을 지원받을 수 있다는 장점이 있습니다. 혼인 기간이 7년 이내 이거나 6세 이하의 자녀가 있는 신혼부부 및 예비 신혼부부, 6세 이하 자녀를 둔 한 부모가족 중 무주택세대 구성원 요건과 소득·자산 기준을 충족한 경우 신청할 수 있고, 해당 지역 거주 기간 및 청약통장 납입횟수 등으로 구성된 배점표(우선·잔여 공급 상이)를 통해 고득점 순으로 입주자를 선정합니다

'10년 공공임대'는 임대 의무 기간인 10년 동안 시세보다 저렴한 임대조건(보증금, 임대료)을 통해 안정적 주거와 함께 향후 주택 구입을 위한 재산 형성 기회를 제공하는 공공 주택입니다. 임대 의무 기간 경과 후 분양 당시 임차인이 우선적으로 분양을 받을 수 있어, 초기 자금 부담 없이 내 집 마련이 가능합니다.

청약 자격은 일반공급 및 특별공급 모두 공공분양주택 청약자격과 동일하며, 분양을 전제로 한 임대주택이므로 청약통장을 사용합니다. 공급 대상 사업 지구, 물량, 청약일정 등 청약 관련 자세한 사항은 LH 청약 센터에 게시된 공고를 참조하거나, LH 콜센터를 통해 확인 가능합니다

6. 인천 계양과 남양주 진접 2 등 3기 신도시를 비롯한 수도권 신규 택지의 사전청약 접수가 28일 오전 10시 특별공급과 신혼희망타운 해당 지역 거주자부터 시작됩니다.

이번 달 1차 사전청약 단지는 인천 계양 1천50호, 남양주 진접 21천535호, 성남 복정 11천26호, 의양 청계 2 304호, 위례 418호 등 총 4천333호입니다. 사전청약 입주자 모집공고일은 이달 16일이며, 주택 소유 여부나 지역 우선 공급 등 청약 자격의 판단 기준일이 됩니다.

현행 청약 제도는 같은 순위 내 경쟁이 붙었을 때 해당 단지가 있는 곳에서 오래 거주한 신청자에게 우선권을 주는 지역 우선공급 제도를 두지만, 사전청약은 본 청약을 하기 전에 미리 '찜'해 놓는 성격이기에 이 제도가 다소 다르게 운용됩니다. 입주자 모집공고일 기준으로 해당 지역에서 일단 거주하고 있으면 우선 공급 자격을 주되, 본 청약 때까지 요건을 사후적으로 충족하도록 합니다.

공고일을 끼고 앞으로든 뒤로든 연속해서 거주 기간을 맞추면 되는데요, 이번 1차 사전청약은 이달 16일을 끼고 거주 기간을 충족하면 됩니다. 본 청약 때까지 거주 기간을 맞추지 못하면 당첨이 취소되고 사전청약 당첨일부 터 1년간 다른 사전청약에서 당첨되지 못하는 불이익을 받습니다.

사전청약은 PC를 통한 온라인 접수가 원칙이며, 오전 10시부터 오후 5시까지 사전청약 홈페이지인 '사전청약. kr'에서 접수합니다. 현장 접수는 인터넷 사용이 어려운 만 65세 이상 고령자와 장애인을 대상으로 하며, 코로나19 때문에 현장 접수를 하려면 사전에 방문 예약 필수입니다.

[경매브리핑]

서울 아파트 시장에서 거래 절벽이 심화되고 있는 가운데, 경매 건수도 역대 최저 수준입니다. 물건이 너무 없어요. 올해 1~6월 서울의 아파트 경매건수는 592건으로 지난해 744건 보다 20.4% 적습니다. 월별 건수를 보면 1월 89건, 2월 88건, 3월 102건, 4월 133건, 5월 90건, 6월 90건 등으로 3월과 4월을 제외한 모든 월이 100건을 넘지 못했는데요, 월별 경매건수가 100건을 넘지 못하는 것은 관련 통계 작성 후 올 들어 처음 나타난 현상입니다.

저금리와 대출 규제, 집값 상승이 그 원인이에요. 저금리: 한국은행의 기준금리는 2016년 6월 9일 1.5%에서 등락을 거듭하다 2019년 7월 18일 다시 1.5%로 돌아왔다. 그러나 같은 해 10월 16일 1.25%로 떨어진 것을 기점으로 내리 하락하고 있다. 작년 3월 16일에는 0.75%로 조정돼 1% 아래로 떨어졌으며, 2개월 뒤인 5월 28일에는 역대 최저인 0.5%로까지 낮아졌다.

이에 맞춰 시중은행의 대출금리도 낮게 형성돼있다. 한국은행 경제통계시스템(ECOS)에 따르면 지난해 예금은행의 전체 가계대출 금리(가중평균·신규취급액 기준)는 2.50%다. 연간 통계를 집계한 2001년 이후 가장 낮은 수준이다. 월별 수치로 보면 올해 1~5월 기준 2.63~2.73% 수준으로 높아지긴 했지만, 여전히 낮다.

대출 규제: 정부는 2019년 12월 16일 주택시장 안정화 방안을 마련하면서 처음으로 개별 차주에 대해 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 규제를 도입, 투기지역 내 시가 9억 원을 넘는 주택을 담보로 대출을 받으려면 DSR 40%(비은행권 60%) 범위 내에서만 가능하도록 했다. 올해 7월부터는 DSR 적용 대상을 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정 대상 지역)의 시가 6억 원 초과 주택으로 넓히는 등 규제를 더욱 강화했다.

집값 상승: 서울지역의 매매시장이 워낙 활황이잖아요. 경매를 통하지 않더라도 집을 팔아 빚을 갚을 수 있기 때문이에요. 집이 오르니까 상대적으로 대출금액이 적어지고, 경매에 넘어갈 위험도 적어졌지요.

현재 코로나로 인해 경매 진행을 하지 못하는 법원이 많습니다. 입찰하러 가시기 전에 법원 기일이 변경되지 않았는지 반드시 확인하시기 바랍니다. 정부정책에 맞서지 말라는 유명한 증시격언이 있습니다 최근 중국 증시를 보면 너무 와닿는 말인데요 우리 부동산 시장을 보면 또 전혀 해당이 안되는 말이 아닌가 싶기도 합니다

시장을 이해하는 정책, 그렇게 어려운 일일까요?

박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr