[시티타임스=미국/북중남미]
미국 워싱턴주 시애틀 지역 주택 가격은 지난해 10년 만에 볼 수 없었던 수준으로 하락했다. 이는 높은 모기지 금리가 구매자와 판매자 간 매매심리를 꺽으면서 지역 주택 시장이 타격을 입었기 때문이다.
시애틀타임스가 보도한 노스웨스트 멀티플 리스팅 서비스(Northwest Multiple Listing Service)의 최근 데이터 발표내용에 따르면 2023년 주택 가격 하락은 시애틀 지역 주택 시장이 "마침내 현실로 돌아오고 있다"는 신호라고 워싱턴대학의 워싱턴 부동산 연구 센터 부소장인 메이슨 비란트(Mason Virant)는 말했다.
팬데믹 초기 "차트 밖의" 두 자릿수 가격 급등은 더 작은 "조정"으로 바뀌었다고 비란트는 평가했다.
2023년 부동산 가격조정은 서부 워싱턴 전역에서 다르게 진행됐다. Clallam, Cowlitz 및 Skagit과 같은 보다 저렴한 시골 카운티의 주택 가격은 상승한 반면 시애틀에 가까운 카운티에서는 3%~4% 정도 하락했다.
킹 카운티의 주택 중간 가격은 약 87만6,000달러로 3% 하락했다. 스노호미시 카운티는 73만7,500달러로 4% 하락, 피어스 카운티에서는 53만5,000달러로 3% 각각 하락했다. 3개 카운티 모두에서 주택 중간 가격이 전년 대비 하락한 것은 2011년 이후 처음이다. (킹 카운티 가격은 2019년에 마지막으로 1% 하락했다.)
현재 평균 장기 모기지 금리는 6.6%로 하락해 5월 이후 최저 수준이다. 그러나 가격이 하락하고 있음에도 불구하고 주택 구입을 희망하는 사람들은 거의 위안을 얻지 못하고 있다.
워싱턴 부동산 연구 센터(Washington Center for Real Estate Research)의 주택 구입 능력 지수(Housing Affordability Index)에 따르면 4개 카운티 모두에서 카운티의 중간 소득을 올리는 가구는 중간 가격의 주택에 대한 모기지를 감당할 수 없다. 실제로, 중간 가구는 워싱턴의 39개 카운티 중 3개 카운티에서만 중간 가격의 주택을 감당할 수 있다.
아직도 지금의 가격 하락은 팬데믹 초기부터 2022년까지 가격이 급등했던 속도를 상쇄하기에 충분하지 않다. 킹 카운티의 현재 중간 주택 가격은 2019년보다 30% 더 비싼 상황이다.
원격 근무가 증가함에 따라 2019년 이후 외곽 지역은 훨씬 더 극적인 성장을 경험했다(스노호미시 카운티의 경우 48%, 피어스의 경우 45% 상승)
이로 인해 높은 가격에 직면한 일부 구매자는 더 저렴한 콘도로 눈을 돌렸다. 킹 카운티에서 단독 주택 가격이 하락했지만 중간 콘도는 2023년에 509,000달러에 판매되어 2022년보다 2% 상승했다.
이는 시애틀이 주도한 것으로, 콘도 중간 가격은 4% 상승한 55만8,000달러를 기록했다. 이스트사이드의 콘도 가격은 1% 하락한 61만7000달러를 기록했다. 시애틀의 콘도는 콘도 타워의 유닛 또는 액세서리 주거 유닛(작은 단독 주택)이 될 수 있으며 도시 구역 규칙에 따라 콘도로 판매되고 있다.
2020년이나 2021년 단독 주택을 구입할 수 있었던 주택 수요자들은 이제 이러한 시장에서 가격이 책정되어지는 더 저렴한 콘도를 찾고 있다고 비란트는 말했다.
2023년에는 초저금리로 많은 신규 구매자가 시장에 뛰어들 수 있었던 예년보다 판매된 주택이 적었다. 시장은 2022년부터 둔화되기 시작해 2023년에도 계속됐다. 전년 동기 대비 단독주택과 콘도 판매는 킹 카운티에서 24%, 스노호미시 카운티에서 26%, 피어스 카운티에서 27%, 킷삽 카운티에서 22% 급감했다.
높은 이자율에 직면한 많은 수요자들은 모기지 상환액이 "잠재적으로 임대할 수 있는 것보다 훨씬 더 많을 것"이라고 타코마에 있는 Windermere Abode의 에이전트인 Jenny Wetzel은 말했다. "그래서 사람들은 이제 구매하기보다는 임대를 선택하고 있다. 그들은 그렇게 하도록 강요받고 있다"고 웨첼이 말했다.
모기지 금리는 2023년 내내 변동했으며 10월에는 2000년 이후 가장 높은 수준인 거의 8%를 기록했다. “2023년 내내 대출을 성공적으로 받을 수 있는 자격을 갖추었지만 상당한 재정적 부담 때문에 대출을 받지 않기로 결정한 잠재적 주택 구매자들이 많았다”고 웨첼은 말했다.
작년에는 구매자들만 감소한 것이 아니라 주택 매물을 내놓는 주택 소유자들도 줄었다. 킹 카운티는 2022년에 비해 새로 등록된 단독 주택과 콘도가 27% 감소했다. 이는 2021년부터 2022년까지 8% 감소한 것보다 훨씬 더 큰 하락폭이다. 스노호미시 카운티(33%)와 피어스 카운티(30%)에서는 매물이 더 많이 떨어졌다.
경제학자들과 부동산 중개인들은 많은 주택 판매자들이 낮은 모기지 금리를 포기하고 싶어하지 않는 락인 효과(lock-in effect)를 지적한다. 일단은 판매용 주택이 부족하기 때문에 가격이 더 떨어지는 것을 막을 수 있었다.
여기에 높은 주택 건설 비용과 제한적인 구역 설정 및 기타 요인 등으로 인해 새로운 개발이 제한되고 있다. 노스웨스트 멀티플 리스팅 서비스(Northwest Multiple Listing Service)를 통해 판매된 신축 주택 수는 킹 카운티에서 5% 감소했으며 피어스 카운티에서는 27% 급감했다.
지난해에는 주택 구입자들에게 한 가지 좋은 점이 있었는데, 그것은 입찰 경쟁이 줄었다는 것이다. 평균적으로 킹 카운티의 단독 주택은 정가보다 50% 높은 가격에 팔렸다. 하지만 2023년의 경우 2021년과 2022년과 비교해 보면, 평균 주택은 정가보다 각각 7%와 4.5% 높은 가격에 팔렸다.
구매자들은 주택을 결정할 수 있는 더 많은 시간을 즐겼으며, 매물이 시장에서 더 느리게 움직였다. 2023년 내내 구매자 수요를 감안할 때 킹 카운티에서 판매되는 모든 단독 주택을 판매하는 데 5주에서 6주가 걸렸다. 이는 2021년 2주 미만에 비해 상당한 변화지만, 2023년 주택 시장은 여전히 판매자에게 유리한 환경이었다.
웨첼은 올해 초부터 활동이 증가하고 있지만, 시장 둔화로 인해 주택 수요자들에게 더 많은 숨 쉴 공간과 보호 장치가 계속 제공되고 있다고 말했다. 올해는 주택 수요자들에게 여러 면에서 유리한 구도가 형성될 것이라는 예측이다.