영국 런던 오피스(사진:unsplash)
[시티타임스=독일/유럽] 임박한 기준금리 인하에 대한 기대감이 사라지면서 부동산 시장의 침체가 장기화됨에 따라 올해 초 유럽 상업용 부동산 거래가 13년 만에 최저치로 떨어졌다.
대출 비용이 급등한 이후 유럽 부동산 시장을 사로잡은 동결 현상은 올해 초 거래량이 2011년 이후 최저 수준으로 떨어지면서 더욱 악화됐다.
25일(현지시간) 발표된 MSCI 리얼 에셋(MSCI Real Assets)이 집계한 자료에 따르면 1분기 거래량은 345억 유로(약 50조 8,350억원)로 작년 같은 기간보다 26% 감소한 수치라고 파이낸셜타임스(FT), 블룸버그 등은 보도했다.
금리 인하 시기에 대한 불확실성으로 매수자와 매도자의 가격 기대치가 계속 엇갈리면서 7분기 연속 하락한 것이다.
상업용 부동산 시장은 훨씬 더 높은 금리에 잔인한 조정을 겪었으며, 이로 인해 부동산 가치가 하락하고 거래 자금 조달을 위해 부채에 크게 의존하는 시장에서 금융 비용이 증가했다.
상업용 부동산 시장에서 가장 큰 비중을 차지하는 오피스 부동산은 1분기에 거래량이 45% 감소하며 하락을 주도했다. 프랑스 파리의 수치는 특히 암울했다. 데이터에 따르면 사무실 매출로는 사상 최악의 분기를 기록했는데, 총 가치가 5억 유로(약 7,369억원) 미만인 거래는 8건에 불과했다.
금리 상승으로 유럽 부동산 시장이 급격히 조정되었으며, 근무 패턴 변화와 환경적 요구의 증가로 오래된 오피스 빌딩에 특히 큰 부담이 되고 있다. 그러나 인플레이션이 진정되고 있어 수개월 내에 금리가 하락할 것으로 예상되는 가운데, 많은 매도자들은 가격이 곧 회복되기를 바라며 매물을 보유하고 있다.
톰 레이히 MSCI의 부동산 리서치 대표는 "지난해 매우 부진했던 유럽 부동산 투자가 올해 1분기부터 회복될 것이라는 희망이 있었다"고 밝혔다.
그러면서 "그러나 역사적으로 낮은 금리가 끝날 때까지 이어지고 때로는 고통스러운 재조정이 계속되고 있다는 건 시장이 여전히 거래하기 어려운 곳임을 의미한다"고 말했다.
대부분의 판매자는 과거 장부 가격을 고수하며 가격 인하에 저항했지만, 일부는 대출 만기나 펀드 만기로 어쩔 수 없이 가격을 인하했다. 이로 인해 점차 가격을 낮출 수 있는 충분한 거래가 생겨났고, 시장이 곧 바닥을 찾고 거래량이 증가하기 시작할 것이라는 기대감이 높아졌다.
그러나 금리 인하 시기에 대한 불확실성으로 기대와 일치하지 않는 상황이 장기화되었고, 일부 공급업체는 입찰에 차입 비용 상승이 계속 반영되더라도 가격이 반등할 것이라는 확신을 갖게 되었다.
MSCI 모델링에 따르면 런던 오피스의 희망 가격과 거래가 성사된 가치 사이에는 여전히 20%의 격차가 있는 것으로 나타났다.
FT에 따르면 런던에서 유명한 두 건의 사무실 거래가 결렬되면서 없던 거래가 됐다. '트웬티 올드 베일리(20 Old Bailey)'의 2억4천만 파운드 매각과 '파이브 처칠 플레이스(5 Churchill Place)를 매각하기 위해 법정관리인이 중개한 1억1천만 파운드 거래는 분기 중에 결렬된 바 있다.
그러나 이와 관련해 잉글랜드은행(BOE)이 대출 비용을 낮춘 후 더 나은 가격을 기다릴 수 있다는 희망의 신호로 해석하고 있다는 분석이 일각에서 제기됐다.
나이트 프랭크의 런던 자본시장 책임자 닉 브레이브룩은 “통계적으로 1분기는 꽤 비참했다"며 “그러나 이는 실제 상황을 반영하지 않는다. 상당히 다르게 느껴진다"고 말했다.
그는 사모펀드 그룹이 패밀리 오피스를 따라 시장에 진입하기 시작하고 있으며, 향후 6개월간 더 많은 거래가 이루어질 것으로 보고 있다.
MSCI는 판매자가 지불하고자 하는 가격이 구매자가 받아들이는 가격보다 여전히 낮은 경우가 많다고 추정했다. 이어 “시장의 많은 부문이 구매자들의 더 큰 관심을 불러일으킬 만큼 충분히 가격이 조정되지 않았다”고 MSCI는 말했다.
한편 호텔은 시장에서 유일하게 거래가 증가한 분야였다. 이 부문은 코로나 이후 여행업의 부흥으로 거래가 늘었다.