미국 연방준비제도이사회 관계자들은 전반적인 물가 상승을 억제하고 금리 인하로 나아가기 위한 전략의 핵심 요소인 주택 인플레이션이 앞으로 몇 달 안에 진정될 것이라는 자신감을 표명하고 있습니다.
이러한 낙관론에도 불구하고, 신규 아파트 건설이 부족할 가능성이 있는 반면 단독주택의 공급은 여전히 부족하기 때문에 어려움이 예상됩니다. 이러한 상황은 소비자물가지수의 약 3분의 1을 차지하는 주택 부문에서 향후 물가 상승 압력으로 이어질 수 있습니다.
연준의 2% 인플레이션 목표는 주거 비용의 영향을 덜 받는 지수를 기반으로 하고 있지만, 주택 및 임대료 역학은 인플레이션과의 전쟁에서 해결되지 않은 중요한 문제이며 현재의 긴축적인 신용 정책 환경에 긴장감을 주고 있습니다. 전체 수요를 통제하는 것과 신규 주택 공급을 억제하지 않는 것 사이의 균형을 찾는 것은 정책 입안자들에게 복잡한 과제입니다.
부동산 데이터 회사인 CoStar에 따르면 최근 아파트 건설이 증가한 후 내년 초까지 신규 주택 공급이 급격히 감소할 것으로 예상됩니다.
이러한 감소는 분기당 5만~6만 가구로 떨어질 수 있으며, 이는 수요를 따라잡는 데 필요한 10만 가구에 미치지 못하는 수치입니다. 리빅은 2025년과 2026년에 임대료가 크게 상승하여 상황이 악화될 수 있다고 경고합니다.
팬데믹 기간 동안 주택 가격의 중간값이 2022년 초부터 말까지 50%나 치솟는 등 주택 경제성이 큰 문제가 되었지만, 이후 가격이 완만해졌습니다.
아파트 건설은 고가 주택에 편중되었습니다. 연준이 모기지 비용을 낮추고 건설을 촉진하기 위해 금리를 낮춰야 한다는 의회의 요구가 있었고, 각 주에서는 임대료 통제 조치와 공급을 늘리기 위한 이니셔티브를 고려하고 있습니다.
제롬 파월 연방준비제도 의장은 주택 공급에 대한 장기적인 문제를 인정하며 주택 건설이 충분하지 않다는 점을 언급했습니다. 그러나 그는 이러한 문제는 연준이 해결할 수 있는 도구가 있는 문제가 아니라고 언급했습니다. 연준의 영향을 많이 받는 금융 비용은 향후 주택 공급을 결정할 투자 결정에 매우 중요합니다.
팬데믹으로 인한 임대료 및 주택 가격 상승의 영향이 줄어들기 시작하면서 전반적인 주거 비용이 감소할 것으로 보이며, 이는 연준이 금리 인하를 시작하기 위해 인플레이션 감소에 대한 확신을 얻는 데 필요합니다. 정책 금리는 2022년 3월부터 연이은 금리 인상 이후 7월부터 5.25%에서 5.50%로 유지되고 있습니다.
인플레이션이 40년 만에 최고치에서 감소했지만, 예상보다 오래 지속되는 셸터 인플레이션으로 인해 진전이 고르지 않았습니다. 최근 소비자물가지수(CPI)의 예상치 못한 상승은 주로 쉼터 비용이 여전히 전년 대비 6% 상승했기 때문입니다. 반면, 연준 관계자가 모니터링하는 Zillow의 지수는 1월 기준 임대료가 연간 3.4% 상승한 것으로 나타났습니다.
RealPage는 2022년 초 연간 16%에 가까운 상승률을 보였던 주택 임대료가 지난 여름 이후 거의 상승하지 않는 등 주택 인플레이션이 감소할 것으로 전망했습니다. 그러나 공급 제약으로 인해 인플레이션이 지속적으로 빠르게 상승할 수 있습니다.
퍼스트 아메리칸은 지난 10년간 주택과 쉼터의 부족이 인플레이션 압력으로 이어질 수 있다고 지적했습니다. 쉼터 인플레이션은 2023년 3월 연간 8.32%로 정점을 찍었으며, 이는 1980년대 초반 이후 가장 빠른 속도입니다.
인구조사 데이터에 따르면 주택 중간가격은 2020년 2분기 32만 2천 달러에서 2022년 말 47만 9천 달러로 50% 가까이 상승했다가 41만 7천 달러로 다시 하락했습니다.
일부 지수는 주택 가격이 다시 상승하고 있음을 보여 주며 연준 관리들은 수요와 공급 간의 더 나은 균형을 나타낼 수 있는 주택 판매 및 건설 데이터를 찾도록 촉구했습니다. 클리블랜드 연준의 새로운 연구는 팬데믹 시대의 주택 가격 상승을 주도한 극심한 수요와 공급의 불균형을 강조합니다.
오스탄 굴스비 시카고 연은 총재와 토마스 바킨 리치몬드 연은 총재는 모두 인플레이션을 낮추기 위한 주택의 중요성을 강조했습니다. EY는 주택 인플레이션이 하락세를 보이고 있어 조만간 헤드라인 인플레이션을 낮추는 데 기여할 것으로 보지만, 공급 부족으로 인해 6~12개월 내에 반전될 가능성도 있다고 지적했습니다.
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