[마켓인사이트] "몸집보다 속도"…신세계·네이버도 대형사옥 '현금화' 착수

▶마켓인사이트 1월10일 오후 3시 29분

대기업들이 신사업 투자를 위해 보유 중인 핵심 부동산을 잇달아 현금화하고 있다. 그룹 사옥 등 전례 없는 ‘알짜’ 부동산이 등장하면서 올해 리츠(REITs·부동산투자회사) 상장이 사상 최대 규모를 기록할 전망이다.

10일 부동산금융업계에 따르면 한화자산운용은 최근 리츠자산관리회사(AMC (NYSE:AMC)) 인가를 받고, 한화그룹이 소유한 주요 부동산 자산을 유동화하기 위한 검토에 들어갔다. 서울 여의도 63빌딩과 장교동 본사 사옥, 태평로 한화금융플라자 등이 매각 대상으로 거론되고 있다. 한화자산운용은 이들 부동산을 기초자산으로 리츠를 만들어 투자자를 모은 뒤 임대 수익 등을 배당금으로 나눠주게 된다. 지난해에는 SK그룹이 SK리츠를 통해 그룹 본사 사옥인 서린빌딩과 SK에너지 주유소 116곳을 현금화했고, 현대오일뱅크도 187개 주유소를 리츠에 넘겨 자금을 조달했다.

올해는 경영계 전반으로 부동산의 현금화 붐이 확산할 조짐이다. 10조원대 부동산 자산을 보유한 신세계그룹은 AMC 설립을 위해 이지스자산운용 등과 협의에 나선 것으로 알려졌다. 네이버와 현대자동차그룹, GS그룹 등도 부동산 일부의 현금화를 추진 중이다.

대기업들이 리츠를 ‘실탄’ 마련 창구로 활용하면서 올해 신규 상장 리츠는 사상 최대 규모를 경신할 전망이다. 상장을 준비 중인 리츠는 10여 곳으로, 역대 가장 많았던 2020년의 6건을 훌쩍 뛰어넘는다. 대기업 보유 부동산이 쏟아지면서 개별 리츠의 몸집도 커졌다. 1조원을 웃도는 리츠의 상장 사례는 연간 1~2건에 그쳤는데 올해는 최소 4~5건의 조 단위 리츠가 출현할 것으로 업계는 예상하고 있다."신사업 투자 재원 확보하라"

기업들 대규모 부동산 처분 러시…'10조 보유' 신세계, 리츠 협의중 “부동산 부자 대기업은 대부분 현금화를 고민하고 있습니다.”

10일 한 증권사 기업금융(IB)본부장은 “코로나19 팬데믹(대유행) 이후 산업구조 재편이 급물살을 타면서 보유 부동산 처분을 검토하는 대기업이 크게 늘어났다”며 이같이 설명했다. 막대한 신사업 투자 재원을 얼마나 빨리 마련하느냐가 미래 그룹의 운명을 뒤바꿀 수 있다는 판단 때문이다.

특히 기업들은 단순 매각이나 세일 앤드 리스백(매각 후 재임대)보다 임차 안정성을 높이면서 대규모 자산을 한꺼번에 소화할 수 있는 리츠(REITs·부동산투자회사)를 주목하고 있다. 롯데와 SK그룹 등이 리츠를 통해 대규모 자금 조달에 성공했고, 한화와 신세계 네이버 (KS:035420) GS그룹 등도 검토 작업에 들어갔다. ○신세계·네이버·GS도 합류 전망10조원 넘는 부동산 자산을 보유한 신세계그룹은 최근 리츠 설립을 위해 이지스자산운용 등과 협의 중인 것으로 알려졌다. 주력 계열사인 이마트가 보유한 토지와 건물은 작년 9월 말 현재 장부가액 기준 9조원에 달한다. 지난해 6월 3조4000억원에 이베이코리아 지분 약 80%를 인수하는 등 디지털 전환에 속도를 내기 위해 부동산 현금화에 나선 것으로 전해졌다.

네이버도 핀테크와 콘텐츠 부문 투자 자금을 마련하기 위해 부동산 현금화를 다각도로 검토 중이다. 네이버는 데이터센터(IDC)와 경기 성남시 분당 사옥 등 굵직한 부동산 자산을 다수 보유하고 있다. 부동산금융업계에선 현대자동차도 급변하는 모빌리티 환경에 대응하기 위해 10조원 가치의 서울 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC)를 유동화할 것이란 관측이 나온다. GS그룹 역시 리츠를 활용해 GS칼텍스 주유소 부지 유동화를 검토 중인 것으로 알려졌다.

하나금융투자는 부동산 일부를 리츠에 넘겨 상장을 추진하는 단계에 와 있다. 서울 여의도 하나금융투자빌딩에 투자해 임대수익을 배당받는 코람코더원리츠(운용사 코람코자산신탁)가 올해 상장에 나선다. ○“주인 안 바뀐다” 매력에 인기기업들이 최근 부동산 현금화 창구로 리츠에 관심을 보이는 이유는 부동산펀드 등과 달리 영속성을 지니고 있어서다. 유통매장이나 사옥을 리츠가 아니라 부동산펀드나 제3자에 세일 앤드 리스백 방식으로 팔면 보통 5~7년 뒤 새 투자자를 구해야 한다. 안정적인 임차를 보장받기 어렵고, 정기적으로 불필요한 비용을 치러야 한다.

반면 리츠는 다양한 투자자에게 지분을 쪼개 팔아 더 높은 가치를 인정받을 수 있고 안정적인 임차 구조도 짤 수 있다. 작년에 상장한 SK리츠의 경우 지분 50%를 SK㈜가 보유하고 있고, 나머지는 기관투자가와 10만3000여 명의 소액주주가 들고 있다. 한 증권사 기업공개(IPO) 담당자는 “보유 자산을 아예 매각하는 게 아니라 상당히 큰 지분을 계속 가져가며 관리할 수 있다는 매력에 그룹 차원에서 리츠 상장을 결정한 듯하다”고 설명했다.

SK리츠는 공모리츠 기준 역대 최고 경쟁률(552 대 1)과 최대 증거금(19조3000억원)을 달성하며 대규모 부동산 자산을 소화할 수요가 충분하다는 점도 증명했다. SK서린빌딩과 SK에너지 주유소 116개를 보유한 SK리츠의 시가총액은 약 9600억원이다. 롯데쇼핑을 대주주로 둔 롯데리츠도 그룹 부동산 편입을 꾸준히 늘려나갈 계획이다. 지난해 8000억원 규모의 자산 편입에 이어 올해도 비슷한 수준의 매입을 고려하고 있다.

정병윤 한국리츠협회 회장은 “롯데리츠와 SK리츠가 성공적으로 상장한 이후 더 많은 대기업이 리츠를 통한 자산 유동화를 고민하기 시작했다”며 “제조업을 영위하는 중견기업들도 신사업 투자 자금 마련을 위해 리츠에 높은 관심을 드러내고 있다”고 전했다.

기업과 투자자의 수요가 맞물리며 상장 리츠는 폭발적 성장세를 이어갈 전망이다. 상장 리츠 시가총액은 2016년 말 1981억원에서 지난해 말 7조원으로 급증했다. 올해 시총은 10조원을 훌쩍 넘어설 것으로 전망된다. 배상영 대신증권 연구원은 “기업들의 관심 증가와 자금 유입 속도를 감안하면 5년 내 10배 성장도 가능하다”고 내다봤다.

윤아영/이태호 기자 youngmoney@hankyung.com

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